大事件：已經(jīng)抵押給銀行的房子可以買嗎？

近日，有網(wǎng)友在微博上私信云南房網(wǎng)，說是本來早已看中云南映象城市公園的一套房子，家里人也多次到售樓部咨詢了解，就在即將決定購買之前，這位網(wǎng)友卻無意中在報紙上發(fā)現(xiàn)，自己看中的那套房子赫然出現(xiàn)在一份在建工程抵押登記公告上。按這份公告的內(nèi)容推測，網(wǎng)友看中的房子已經(jīng)作為開發(fā)貸款的抵押物抵押給了銀行，感到不安的網(wǎng)友特意向云南房網(wǎng)咨詢：已經(jīng)抵押給銀行的房子可以買嗎？如果開發(fā)商以后還不了銀行貸款，網(wǎng)友購買的房屋是否會被銀行處理？

看了這位網(wǎng)友的問題，云南房網(wǎng)小編也感到十分驚奇。按理來說，已經(jīng)抵押給銀行的房子肯定不能直接銷售，因為購房者如果貸款的話也要以房產(chǎn)作抵押，否則同一套物業(yè)就會有兩次抵押，顯然是不可能的。那么，網(wǎng)友所說是否屬實呢？

2014年昆明在建工程抵押目錄（房產(chǎn)信息網(wǎng)所示）

云南房網(wǎng)在了解后發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友提到的云南映象城市花園在建工程抵押，其實并非只有云南映象一家在做，據(jù)統(tǒng)計，截止本文發(fā)稿前，2014年在昆明住建局登記的在建工程抵押項目有16個之多，其中溪谷雅苑、文化空間，雙城際商務(wù)中心，銀河北庭，經(jīng)典雙城，紅星宜居廣場（紅星國際），經(jīng)開區(qū)云麻路2號生物、食品類標準廠房，俊�；▓@，螺螄灣中心9個項目在建工程抵押登記在昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)已有登記；另外，綠色軒雨亭，蓮花池畔，中天融域小區(qū)，滇池宜城（西南海），置地廣場，譽峰峰景，云南映象·城市公園廣場7項目在房產(chǎn)信息網(wǎng)在建工程抵押列表里面無公示，但其抵押信息可以在云南日報相關(guān)報版上查詢。

另悉，昆明有關(guān)在建工程抵押的政策法規(guī)《昆明市在建工程抵押管理暫行辦法》于2011年11月22日頒布�！掇k法》顯示，權(quán)屬分明的在建工程抵押登記需要在建工程抵押當(dāng)事人到住建行政主管部門申請，所需材料包括：“抵押當(dāng)事人身份證明；登記申請書；抵押合同；主債權(quán)合同；《國有土地使用權(quán)證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建筑工程施工許可證》；證明在建工程抵押價值的材料，在建工程抵押范圍說明”等。從昆明在建工程抵押管理執(zhí)行《辦法》來看，抵押當(dāng)事人準備相關(guān)材料之后即可合法獲取項目建設(shè)資金貸款，當(dāng)前背景之下，地產(chǎn)開發(fā)商獲取到在建工程抵押貸款，無異于是碰見“香餑餑”，對于在建工程的推進也將大有助益。

但是，當(dāng)前獲得在建工程抵押貸款的項目并不多見，2014年1月至今僅有16個項目做在建工程抵押登記。究其緣由，在建工程抵押所設(shè)門檻較高或是主要受挫緣由。據(jù)了解，銀行接受在建工程抵押貸款放貸給企業(yè)需要承擔(dān)的風(fēng)險來自于工程款優(yōu)先受償權(quán)、稅收優(yōu)先權(quán)等多方面，于地產(chǎn)開發(fā)商而言是“香餑餑”的在建工程抵款在銀行方面來看燙手山芋的屬性更重一些。因為如此，銀行在在建工程抵押貸款放款前也慎之又慎，設(shè)定的門檻并不低。除《辦法》中規(guī)定的材料之外，銀行對于抵押當(dāng)事人的要求就細化很多，譬如要求與抵押的在建工程施工單位簽訂房企工程款優(yōu)先權(quán)，督促抵押當(dāng)事人辦理抵押保險等——假若這些方面不能順利實現(xiàn)，抵押權(quán)人（銀行）與抵押當(dāng)事人（房地產(chǎn)開發(fā)商）的交易即有可能終止。在《辦法》的相關(guān)規(guī)定以及銀行的審慎態(tài)度之下，一部分房企的在建工程抵押訴求，在未進入住建行政管理部門登記之前可能就已經(jīng)夭折。

與此同時，云南房網(wǎng)從昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)“在建工程抵押項目公示”所示信息中了解到，項目抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。另外，云南房網(wǎng)收集信息還顯示，抵押人轉(zhuǎn)讓登記抵押物需經(jīng)由抵押權(quán)人授意后解押，然后才能進入常規(guī)銷售程序。

2014年昆明在建工程抵押目錄（云南房網(wǎng)綜合整理）

至此，云南房網(wǎng)網(wǎng)友的問題也就有了答案，在建項目抵押是昆明市早就允許施行的一種開發(fā)商融資手段，在法律上并無問題，也不存在同一套房進行兩次抵押的情況，網(wǎng)友的擔(dān)心的風(fēng)險銀行等已經(jīng)有了規(guī)避，但也正是因為如此，導(dǎo)致銀行在審核此類在建工程抵押貸款時非常審慎，所以盡管目前昆明在建房地產(chǎn)項目大多資金緊張，但成功實現(xiàn)在建項目抵押融資的，一年下來也不過10多個而已，大多數(shù)房企的開發(fā)資金仍只能依靠其他方式解決。

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