在房源“被鎖”近4個(gè)月之后，佳兆業(yè)深圳物業(yè)的狀態(tài)出現(xiàn)了新的變化。
從4月3日晚間10點(diǎn)開(kāi)始，佳兆業(yè)位于深圳龍崗區(qū)的佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)、佳兆業(yè)悅峰花園、佳兆業(yè)龍崗大道1號(hào)，位于大鵬新區(qū)的KPR佳兆業(yè)廣場(chǎng)，位于前海片區(qū)的佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)等項(xiàng)目，大部分房源狀態(tài)已由“管理局鎖定”變?yōu)椤八痉ú榉狻薄?/p>
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在深圳房地產(chǎn)管理網(wǎng)查看，從比例上看，約有一半房源已經(jīng)變?yōu)椤八痉ú榉狻薄６鴱捻?xiàng)目上看，KPR佳兆業(yè)廣場(chǎng)幾乎所有房源，佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)近一半房源狀態(tài)都已經(jīng)清楚顯示為“司法查封”。
事實(shí)上，有消息稱，到4月6日后，所有“管理局鎖定”的房源將解鎖完成。
分析認(rèn)為，這意味著地方政府已經(jīng)放棄對(duì)項(xiàng)目銷售的行政干預(yù)，目前進(jìn)入到司法訴訟階段。
98宗法院立案
深圳政府松手的原因是什么暫時(shí)還不可知，但進(jìn)入司法程序的原因倒是很明確。
在佳兆業(yè)境外債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)顯露之后，不少債務(wù)持有人、合作方擔(dān)心佳兆業(yè)的資金問(wèn)題，紛紛向法院要求資產(chǎn)保護(hù)，并將等值房源進(jìn)行查封。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在深圳法院的網(wǎng)上訴訟服務(wù)平臺(tái)上統(tǒng)計(jì)，自今年1月第一宗案件算起，至今和佳兆業(yè)有關(guān)的案件數(shù)量已經(jīng)有98宗，其中大部分已經(jīng)進(jìn)入審理階段，而申請(qǐng)人或者原告都是銀行或者金融公司，包括中信銀行、招商銀行、華夏銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中鐵信托、平安信托、信達(dá)資管、深國(guó)投信托、日立電梯等等。
而據(jù)佳兆業(yè)此前在公告中也陸續(xù)披露過(guò)一些債權(quán)人的詳細(xì)情況。比如，佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)的項(xiàng)目公司寶吉工藝品（深圳）有限公司，被中信銀行深圳分行要求提前償7億元借款，華鑫國(guó)際信托要求償還約5.9億元借款及違約金；佳兆業(yè)悅峰花園的項(xiàng)目公司面臨中信銀行深圳分行提前償還2.5億元借款的要求；開(kāi)發(fā)佳兆業(yè)假日廣場(chǎng)的深圳市大鵬佳兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，被浙商銀行深圳分行要求提前償還6500萬(wàn)元借款，以及被廈門國(guó)際信托要求提前償還的6750萬(wàn)元借款。
有統(tǒng)計(jì)稱，佳兆業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)收到60余份申請(qǐng)，其中已收到法院裁決書(shū)的資產(chǎn)保全金額高達(dá)約137.57億元。
即便如此，深圳業(yè)內(nèi)人士林曉華仍對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，這并不代表債權(quán)人的權(quán)利將不受任何損失。
其指出，佳兆業(yè)一旦進(jìn)行清算或者破產(chǎn)，那么其資產(chǎn)將被法院強(qiáng)制拍賣，通常會(huì)在原來(lái)的價(jià)格上做出折讓。好一點(diǎn)的情況下，八折出讓，那么債權(quán)人也只能拿到原價(jià)八折的補(bǔ)償。
事實(shí)上，和債權(quán)人相比，利益更無(wú)法獲得保障的是之前購(gòu)買了佳兆業(yè)房源的小業(yè)主們。林曉華表示，一般而言，除非交房或者入住之后這些房子的所有權(quán)才真正屬于業(yè)主，因此現(xiàn)在這些房源大部分要不還屬于佳兆業(yè)，要不已經(jīng)抵押給了銀行。如果銀行將這些房源出售補(bǔ)償債權(quán)人，那么業(yè)主就什么都得不到。
“除非他們團(tuán)結(jié)起來(lái)進(jìn)行集體訴訟，不過(guò)估計(jì)也只能拿回首付款或者得到一點(diǎn)補(bǔ)償”，上述人士補(bǔ)充道。
融創(chuàng)重組談判或更難
另一方面，佳兆業(yè)深圳房源鎖定狀態(tài)變更，對(duì)于融創(chuàng)而言或許卻不是談判桌上好的時(shí)機(jī)。
在“司法查封”狀態(tài)下，項(xiàng)目仍然無(wú)法正常銷售，佳兆業(yè)現(xiàn)金流仍得不到改善�！敖酉聛�(lái)融創(chuàng)應(yīng)該會(huì)加緊跟境內(nèi)債權(quán)人談判，讓他們接受債務(wù)重組，撤銷訴訟，讓項(xiàng)目正常銷售起來(lái)�！庇羞@樣的分析意見(jiàn)表示。
但是，現(xiàn)在當(dāng)行政鎖定變更為司法查封之后，債權(quán)人必定重燃佳兆業(yè)事件出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)的希望，如若情況已經(jīng)漸漸好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在不為債權(quán)人接受的融創(chuàng)重組提議砝碼將缺失。而此前陷入僵局的正是境外重組部分的談判。
佳兆業(yè)境外重組計(jì)劃涉及的債務(wù)包括高息票據(jù)、可換股債券及境外貸款，合計(jì)約170億人民幣。境外債務(wù)重組方案包括五筆高息債券及一筆可換股債券，票息率將由6.875%至12.875%大幅降到2.7至6.9%，全部還款年期延長(zhǎng)五年，但本金額不變。
早前，曾有代表債權(quán)持有人士如是表態(tài)，一般而言，債權(quán)人的保障權(quán)高于股東是商業(yè)常態(tài)，在公司遇到麻煩的時(shí)候，首先是股權(quán)利益遭受重大損失，其次才是債權(quán)人。因此，當(dāng)前融創(chuàng)在債務(wù)重組談判中，既不想花錢投入公司，又不愿意為債券為任何形式的擔(dān)保，而是不斷告訴別人佳兆業(yè)已經(jīng)是一塊朽木，這不是正常的商業(yè)手法。
據(jù)了解，通常債務(wù)重組都是以股權(quán)價(jià)值喪失90%甚至更多為代價(jià)時(shí)，債權(quán)人才會(huì)認(rèn)同可以削債重組。
事實(shí)上，此前已經(jīng)有佳兆業(yè)的大債權(quán)人公開(kāi)宣稱，佳兆業(yè)的價(jià)值比融創(chuàng)所承認(rèn)的更高，
而市場(chǎng)亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果佳兆業(yè)的確處境困難，融創(chuàng)中國(guó)完全可以用極低的價(jià)格收購(gòu)；而給出了每股1.8元的收購(gòu)價(jià)格，則正是看到佳兆業(yè)潛在價(jià)值。
“如果交易成功的可能性很小，融創(chuàng)就不會(huì)插手進(jìn)來(lái)。”該債權(quán)人如是表述。
不過(guò)，目前融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌態(tài)度也頗為強(qiáng)硬，在此前的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌向包括觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在內(nèi)的媒體表示，“再大的生意也僅是生意，表示如果債權(quán)人不同意，融創(chuàng)會(huì)豪不猶豫離場(chǎng)�！�
其稱，除卻收購(gòu)股權(quán)6億美金投入外，不會(huì)再投錢進(jìn)去。
而在深圳業(yè)內(nèi)人士林曉華看來(lái)，如果進(jìn)行司法程序，佳兆業(yè)的房源極有可能被迫低價(jià)出讓，這將加速佳兆業(yè)宣布破產(chǎn)。而融創(chuàng)的目標(biāo)應(yīng)該是佳兆業(yè)在深圳的幾塊優(yōu)質(zhì)土地，因此將佳兆業(yè)分成兩個(gè)部分，讓融創(chuàng)獲得土地，進(jìn)入可售階段的物業(yè)資產(chǎn)則用來(lái)補(bǔ)償債權(quán)人，也不失為一個(gè)可行的辦法。
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