近段時間，關(guān)于招商地產(chǎn)與招商銀行重大事項停牌并可能整合的討論沸沸揚揚。
有說是母公司招商局集團將前海3.9平方公里土地注入招商地產(chǎn)；有說在兄弟公司招商銀行也宣告停牌之際，二者或是在“金融＋地產(chǎn)”方面有進一步合作……
無論何種聲音，招商銀行4月11日最新發(fā)布的股權(quán)激勵公告，給市場的種種想象降了溫。
但據(jù)了解，招商銀行的“攤牌”，并不影響招商地產(chǎn)重大事項的推進。有分析就向觀點地產(chǎn)新媒體指出，在截止招商地產(chǎn)停牌日，其股價較去年定增融資擱淺時股價大幅升85%后，招商地產(chǎn)或再次重啟已遭擱淺的定增融資購買大股東資產(chǎn)進程。
招銀公布股權(quán)激勵降溫重組想象
4月11日，停牌數(shù)日的招商銀行發(fā)布公告，擬以定向增發(fā)的方式實施員工持股計劃。
按照招商銀行公布的員工持股計劃，其擬以13.80元/股的價格，向該公司核心骨干人員發(fā)行股票不超過4.35億股，募集資金不超過60億元，扣除發(fā)行費用后，全部用于補充核心一級資本。
而值得注意的是，伴隨招商銀行股權(quán)激勵計劃的披露，算是給了“與兄弟公司招商地產(chǎn)整合”市場傳言一個交代。
時間拉回到4月3日，伴隨招商地產(chǎn)、招商銀行同時發(fā)布停牌公告，表示正在籌劃重大事項的公告。市場消息一發(fā)不可收拾，各種來源就該“重大事項”充分發(fā)揮著自己的想象空間。
各種猜測中包括：招商局集團將所擁有深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)3.9平方公里土地作價3500億元注入招商地產(chǎn)，招商地產(chǎn)用該土地在招商銀行抵押7成貸款，招商銀行再通過增發(fā)擴大招商局集團持有的招商銀行股票比例。
同時，還有人猜測，招商地產(chǎn)與招商銀行停牌重組，主要是進行資產(chǎn)置換——招商銀行的房貸資產(chǎn)注入招商地產(chǎn)，置換招商地產(chǎn)的房產(chǎn)土地。
甚至有評論認為：“兩家招商系的企業(yè)雙雙停牌，絕非偶然。這和招商系的資源整合態(tài)勢有密切關(guān)系。對于招商地產(chǎn)而言，近兩年一直不甘心處于二流地產(chǎn)商的稱號，所以在戰(zhàn)略擴張上會頻頻有動作�！�
另外則有人認為，招商地產(chǎn)此次停牌，事涉招商局集團對旗下地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)的整合，目前的方案是將旗下蛇口工業(yè)區(qū)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)與招商地產(chǎn)整合。
在討論逐漸升溫的同時，招商地產(chǎn)官微也通過微博放話，將市場的相關(guān)討論推向高潮。該微博道：“招商系兄弟‘招商地產(chǎn)和招商銀行’昨日分別宣布股票自今日起停牌。此舉引發(fā)資本市場的猜測，招商局集團資產(chǎn)整合大提速是否來臨，招行是否會在分拆資產(chǎn)、混合所有制改革、境外收購等方面有新動作”。
相較于微博的話外之音，招商地產(chǎn)董秘劉寧的一席話讓停牌事件變得更加耐人尋味，“雖然方案尚未明確，但其確實屬于重大事項，根據(jù)深交所有關(guān)規(guī)定，股票的停牌期起碼會有3個月”。
工轉(zhuǎn)商難題3500億注資或難落地
雖然招商銀行4月13將復(fù)牌的事實間接否認了與招商地產(chǎn)整合的可能，但是相關(guān)想象中，招商局集團擬將3.9平方公里工業(yè)用地作價3500億元注入招商地產(chǎn)的消息最具噱頭。
該種想象指出，若注資屬實，招商地產(chǎn)土地儲備將增加1170萬平米，市值從823億元增加到1823億元，直接超過萬科的1500億元，成為中國最大的房地產(chǎn)公司。
但關(guān)于上述注資的問題，有行業(yè)分析師告訴觀點地產(chǎn)新媒體，工業(yè)用地的價值與住宅用地相距甚遠，因此如果不改變土地性質(zhì)，即便是注入招商地產(chǎn)資產(chǎn)板塊內(nèi)也不會帶來大量收益。
深圳熟悉招商地產(chǎn)的行業(yè)人士也向觀點地產(chǎn)新媒體表示，關(guān)于將前海土地注入招商地產(chǎn)的說法并不是專業(yè)的看法，“因為工業(yè)用地一般不會直接給到開發(fā)商手里，除非政府改功能后直接進行招拍掛”。
該人士還補充道，工業(yè)用地一般是跟著公司走的，不能直接劃給某些公司，就招商局集團前海土地而言，除非招商地產(chǎn)直接收購前海土地擁有者，否則不可能直接劃給招商地產(chǎn)，因此此次招商地產(chǎn)停牌將獲前海土地注入是不可能的事情。
事實上，在最為關(guān)鍵的土地權(quán)益方面，早前有相關(guān)專業(yè)人士也曾向觀點地產(chǎn)新媒體指出，若傳聞屬實，是否按照以前的工轉(zhuǎn)商細則來操作，還是重新確定前海自己的細則，都有待考究。
“這不僅僅是經(jīng)濟利益的問題，主要是指標(biāo)的確定，也有程序上的問題，還有容積率以及規(guī)模的控制，要定了這些才好確定價格。如果僅僅是價格的問題，反而比較好解決�！�
而對于前海土地確權(quán)問題，該名人士也表示，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，目前在前海土地確權(quán)方面，前海三大地主之一的中集早在2013年9月份就宣布稱預(yù)計工轉(zhuǎn)商方案2014年初可以出臺，但直至目前該計劃尚無新進展，有消息稱出臺時間或晚于原先安排。
無獨有偶，深圳國際也早在2013年5月份成為自前海確認將啟動首批土地出讓后，第一家明確表示在前海擁有土地，并會在2013年進行土地確權(quán)的公司。但該美好愿望至今也還沒達成。
因此，目前就有分析認為，前海土地確權(quán)步伐緩慢，主要是由于企業(yè)、政府對于土地性質(zhì)變更后，企業(yè)補交地價水平的預(yù)期相差較遠，且政府還要求上述企業(yè)遞交前海土地開發(fā)的整體方案。“至于為何預(yù)期相差較大，顯而易見的就是前海目前已出讓的土地都創(chuàng)出了高價�！�
招商地產(chǎn)股價已升85%或再啟定增融資
在拿下前海3500億土地蛋糕可能性變小后，深圳業(yè)內(nèi)林曉華認為，于招商地產(chǎn)而言，公告中的“重大事項”莫過于重拾早前遭擱淺的發(fā)行股份購買資產(chǎn)事項。事實上，在觀點地產(chǎn)新媒體初步計算后，林曉華上述說法較具可能性。
據(jù)了解，早前因股價較最初發(fā)布的融資方案發(fā)行價有較大幅度折讓，招商地產(chǎn)2014年4月曾選擇擱淺65億的定增方案。
而如今受國家維穩(wěn)房地產(chǎn)市場影響，招商地產(chǎn)股價有所回升。截止停牌日，招商地產(chǎn)股價收盤價為31.96元每股，較2014年4月25日宣布融資擱淺時的17.20元/股升85%。
據(jù)了解，招商地產(chǎn)65億元融資方案于2013年9月公布。該公司擬收購大股東蛇口工業(yè)區(qū)持有的海上世界住宅一期，及與其配套的女媧廣場和文化藝術(shù)中心土地使用權(quán)，價值約48.65億元；同時，招商地產(chǎn)額外配股募集配套資金16.18億用于補充公司流動資金，發(fā)行價格26.92元/股，總計約65億元。
2013年11月29日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，上述65億元定增方案已經(jīng)獲得證監(jiān)會受理。
但2014年4月28日晚間，招商地產(chǎn)公告，因受房地產(chǎn)行業(yè)波動影響，公司股價一路下挫，股價較早前發(fā)布的融資方案發(fā)行價有較大幅度折讓，因此向證監(jiān)會申請撤回公司2013年度發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易申請文件。
招商地產(chǎn)具體提到，截至2014年4月25日，公司股價收盤價為17.20元/股，較2013年9月公布的融資方案交易發(fā)行底價26.92元/股，折價36.11%。“因股價因素使本次交易方案的實施基本不具備可操作性。經(jīng)公司與財務(wù)顧問審慎研究后，需對本次交易現(xiàn)有方案進行合理調(diào)整或重新設(shè)計�！�
另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，除股價因素外，早前的融資方案暫緩還因為招商地產(chǎn)沒有通過國土資源部的相關(guān)審核，這或也成為招商地產(chǎn)董秘劉寧此次提到“需3月之久”的關(guān)鍵原因之一。
對此，在2014年3月份的業(yè)績發(fā)布會上，招商地產(chǎn)董秘劉寧就曾提到，但由于公司規(guī)模大，核查范圍廣，涉及100多個項目，因而定向增發(fā)方案的土地核查時間也相應(yīng)較長。
其實早前也有市場分析認為，在招商地產(chǎn)再融資的審核中，國土部審核是方案能否通過的重要一關(guān)，因此企業(yè)對國土部審核是否通過也極其關(guān)注。
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