在“房產(chǎn)新政”語(yǔ)境下，昆明樓市仍不乏有項(xiàng)目銷(xiāo)售順利、逆市飄紅。這源于開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的精心營(yíng)造及對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握。細(xì)心的地產(chǎn)觀察者應(yīng)該注意到這樣一個(gè)基本事實(shí)：一系列政策的變化，直接指向了地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在這樣的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力——產(chǎn)品，發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

綜觀2005年上半年的昆明樓市，營(yíng)銷(xiāo)策劃——這讓冰冷鋼筋水泥塑造的房地產(chǎn)生出絢麗翅膀的術(shù)語(yǔ)，顯得有些蒼白無(wú)力。地產(chǎn)行業(yè)有這樣的說(shuō)法：“人來(lái)不來(lái)看廣告、動(dòng)不動(dòng)心看環(huán)境、掏不掏錢(qián)看戶(hù)型、滿(mǎn)不滿(mǎn)意看物管"。其實(shí)在這句流行的俗語(yǔ)背后，還再加上了一句："房子賣(mài)不賣(mài)座看營(yíng)銷(xiāo)"。在“地產(chǎn)新政”語(yǔ)境下，盡管地產(chǎn)策劃人使出渾身解數(shù)仍無(wú)力回天。"產(chǎn)品決定一切"在這個(gè)時(shí)候綻放光芒。12棵橡樹(shù)莊園、水逸康橋等項(xiàng)目的熱銷(xiāo)就是明證。

前幾天，幾位深圳地產(chǎn)策劃人曾和記者談起昆明的樓盤(pán)品質(zhì)，在此記者將他們對(duì)昆明樓市提出的幾點(diǎn)看法寫(xiě)下來(lái)，別無(wú)它意，期望與昆明的地產(chǎn)同仁們共勉。

一、昆明地產(chǎn)現(xiàn)在正處于買(mǎi)園林景觀到買(mǎi)生活方式的過(guò)渡，物業(yè)混合型社區(qū)的大量存在說(shuō)明昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺乏細(xì)分。

二、對(duì)產(chǎn)品的營(yíng)造還不夠細(xì)。昆明樓市的營(yíng)銷(xiāo)手段有點(diǎn)怪，特點(diǎn)是大鳴大放、真實(shí)支撐少。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，太粗糙，真正南北朝向的房子太少。

三、昆明開(kāi)發(fā)商對(duì)本土市場(chǎng)的挖掘還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。昆明有許多特色產(chǎn)業(yè)，如鮮花、礦業(yè)、煙草，應(yīng)該挖掘這些特色，把昆明的房子買(mǎi)給全國(guó)的人。昆明的開(kāi)發(fā)水平總體處于中偏上，經(jīng)歷“房產(chǎn)新政”的洗禮，昆明地產(chǎn)界有一批犧牲者是注定的。目前，低價(jià)出貨，勝者為王，必將導(dǎo)致“多米諾骨牌”效應(yīng)。

四、政府缺乏引導(dǎo)，管理缺位，昆明缺少向外擴(kuò)張的動(dòng)力�，F(xiàn)在是“山雨欲來(lái)”，一年內(nèi)，昆明樓市會(huì)有很大的變化。

五、昆明缺乏土地運(yùn)營(yíng)、城市運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)高度有待提升。

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