一邊是群情激憤的小區(qū)業(yè)主，一邊是屢屢爽約拒絕會談的開發(fā)商，面對小區(qū)地下停車狂飆的費(fèi)用，盤龍區(qū)候谷花園小區(qū)部分業(yè)主的尷尬維權(quán)之路，或許是昆明市很多小區(qū)業(yè)主面臨停車費(fèi)“霸道漲價”時的無奈。
自國家發(fā)改委于2014年底一紙令下放開住宅小區(qū)停車服務(wù)等7項服務(wù)價格后，重歸市場調(diào)節(jié)的小區(qū)停車收費(fèi)就像撒歡了一樣，開發(fā)商或者物業(yè)公司在一次次“探底”，似乎想摸清業(yè)主能接受的“底線”。不久前江東花城小區(qū)業(yè)委會狀告物業(yè)私自漲停車費(fèi)一事，最終贏了官司卻陷入新舊物業(yè)“奪權(quán)”之亂。其實，昆明住宅小區(qū)圍繞停車的博弈從未停息。
業(yè)主們?nèi)呵榧崳ㄓ疫厓扇藶槲锕芄ぷ魅藛T）
候谷花園地下車庫
官方
收到多起投訴均為停車費(fèi)漲價
就田豐地產(chǎn)是否擁有地下車庫產(chǎn)權(quán)一事，記者向盤龍區(qū)住建局物管科進(jìn)行求證。對此，科長沈剛表示，經(jīng)過他們了解，候谷花園共有200多個地下停車位，一個都沒有出售，產(chǎn)權(quán)的確是開發(fā)商田豐地產(chǎn)所有。
沈剛說，就地下車庫而言，沒有售出的一般就是開發(fā)商所有，買了的就屬于業(yè)主所有。有些地產(chǎn)商會去辦理產(chǎn)權(quán)證，有些又不會辦理，但這并不影響他們產(chǎn)權(quán)人的性質(zhì)。除了候谷花園小區(qū)，今年以來他們已經(jīng)接到多個小區(qū)業(yè)主的投訴，都是停車收費(fèi)漲價的問題，不僅存在地下，還有地上停車的問題，有的小區(qū)甚至將一年的停車費(fèi)從1800元漲到3600元。
看來停車收費(fèi)漲價一事已經(jīng)是多個小區(qū)共同存在的問題，同時也是社會熱點(diǎn)問題。那么，住宅小區(qū)停車收費(fèi)該如何定價，是否想漲就漲？漲價要辦理哪些手續(xù)？如果業(yè)主對漲價幅度不滿，該向哪里投訴維權(quán)呢？就此，記者曾在11月28日向昆明市發(fā)改委發(fā)送了一份傳真，但截至發(fā)稿時，這份采訪提綱尚未得到回應(yīng)。
律師
開發(fā)商擅自提高租賃費(fèi)屬違約
地下車庫的產(chǎn)權(quán)一般怎么劃分？是歸業(yè)主共同所有，還是開發(fā)商，又或是哪一方？
云南凌云律師事務(wù)所律師朱紹坤介紹，根據(jù)車庫的性質(zhì)可將地下車庫分為人防工程車庫和建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。《人民防空法》規(guī)定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。此外，《房產(chǎn)測量規(guī)范》（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB／T17986-2000）附錄B.3.1“人防工程并不計入公攤面積”之規(guī)定，開發(fā)商作為人民防空工程的投資者，獲得經(jīng)營收益是法律賦予的權(quán)利，且人防工程車庫并未計入業(yè)主公攤面積，不屬于共有部分。
那么，住宅小區(qū)停車費(fèi)是否說漲就漲？我省現(xiàn)行的《關(guān)于進(jìn)一步完善機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)政策的實施意見》明確：住宅小區(qū)公共區(qū)域停車設(shè)施，已成立業(yè)主大會的，其停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會確定；未成立業(yè)主大會的，原則上由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，在協(xié)商確定前，暫按當(dāng)?shù)貎r格主管部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
而對于開發(fā)商所有的停車位收費(fèi)，鑒于國家發(fā)改委于2014年12月17日下發(fā)《關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》，要求各地主管部門放開7項服務(wù)價格，其中包括住宅小區(qū)停車服務(wù)，意味著長達(dá)12年的小區(qū)停車費(fèi)政府指導(dǎo)價徹底終結(jié)。但依據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)內(nèi)關(guān)乎全體業(yè)主的停車費(fèi)，屬于由業(yè)主享有共同管理權(quán)的重大事項。業(yè)主和開發(fā)商之間關(guān)于規(guī)劃車位的租賃費(fèi)價格，應(yīng)基于合同約定，若開發(fā)商擅自提高車位租賃費(fèi)，屬于違約行為。停車費(fèi)市場調(diào)價，意思是由市場供需雙方協(xié)商解決價格基數(shù)，而并不是想漲價就漲價。
如果小區(qū)業(yè)主對停車收費(fèi)上漲不滿，有沒有渠道可以維權(quán)？朱紹坤認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會，以便維權(quán)和確定停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其次，業(yè)主和開發(fā)商之間關(guān)于規(guī)劃車位的租賃費(fèi)價格系基于合同約定，若開發(fā)商擅自提高車位租賃費(fèi)，屬于違約行為，可通過法律途徑予以解決。
事件篇
由頭：開發(fā)商單方漲價 缺席三方會談
11月26日是整個11月最陰冷的一天，候谷花園小區(qū)物業(yè)公司小小的辦公室里，擠滿了趕來參加“三方會談”的業(yè)主，站不下的人就在樓道里助陣，時而三三兩兩輕聲交換意見。
就在前幾天，開發(fā)商（田豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）通過物管（云南候谷物業(yè)有限公司）在地下車庫電梯口貼出通知：明年1月1日起，停車位月租金提高至450元。另外，物管在業(yè)主的車上也貼了收費(fèi)調(diào)整的通知。這一通知在業(yè)主微信群和QQ群里炸開了鍋。大家覺得一年前租金才250元，后來漲到300元，而這次要漲到450元，一次性漲幅50%也太離譜了。
11月21日，業(yè)主代表通過物管向開發(fā)商發(fā)出書面邀請，請其于11月26日上午9點(diǎn)到物管辦公室，就地下停車位收費(fèi)問題進(jìn)行業(yè)主、開發(fā)商和物管的三方協(xié)商。然而當(dāng)天60余位到場的業(yè)主，卻從物管口中得到開發(fā)商不會前來的消息。
“能來的人不管事，管事的人不能來�！蔽锕芄ぷ魅藛T解釋開發(fā)商未到現(xiàn)場的原因。
業(yè)主：集體聲討開發(fā)商 應(yīng)對之策百出
“從兩百多一個月漲到300元也就罷了，這次一下子漲了50%，而且還半年一交，那么半年后呢？是不是還要漲價？盡管今天開發(fā)商沒來，我們還是要商量下一步怎么辦！”年齡稍長的郭師傅是這次“三方會談”的發(fā)起人之一，“不吵架、只講理”是他為這次會談定的調(diào)調(diào)。
接下來，十余位業(yè)主各抒己見。業(yè)主代表程先生說，我們邀請了開發(fā)商，他們?yōu)楹尾粊�？這就有理由懷疑他們根本沒有產(chǎn)權(quán)，或是只有部分產(chǎn)權(quán)。但退一萬步來講，他們即便有產(chǎn)權(quán)，有經(jīng)營許可嗎？停車費(fèi)是不是想漲就漲？
由于開發(fā)商未參加會談，業(yè)主們轉(zhuǎn)而商量起應(yīng)對之策。一位老人提出：“我們小區(qū)成立業(yè)委會了嗎？以后上法庭的話，主體必須是業(yè)委會才行，當(dāng)務(wù)之急是要成立業(yè)委會。”另一位業(yè)主立刻反駁：“馬上就面臨繳費(fèi)問題，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該是確定應(yīng)對之策，比如租期到了開發(fā)商仍拒絕協(xié)商我們怎么辦。”
“還是應(yīng)該理性些，比如在協(xié)商好停車費(fèi)之前，依然照著原來300元每個月來交，等定好后，多退少補(bǔ)，這期間物業(yè)公司不能把業(yè)主攔在門外。”業(yè)主王先生的意見代表了主流聲音。
物管：夾在中間很無奈 愿意配合業(yè)主
“物業(yè)公司是與所有業(yè)主站在一條戰(zhàn)線上的！”面對越來越激動的業(yè)主，一直站在人群中沉默不語的物管負(fù)責(zé)人開始發(fā)聲，一位工作人員表示凡是業(yè)主的訴求，物管都有責(zé)任和義務(wù)反饋和落實。
后來，候谷物業(yè)經(jīng)理張欣的一席話獲得了在場業(yè)主的一片掌聲。張欣表示：“租期到后，能否讓業(yè)主在不交費(fèi)的情況下繼續(xù)正常停車，我們無權(quán)決定。但到時候，業(yè)主要堵門也好，或者怎樣也好，我們該配合你們的都會配合你們�！�
張欣在散會后接受記者采訪時表示，夾在田豐地產(chǎn)與小區(qū)業(yè)主之間的物業(yè)公司處境尷尬�！叭缃癫⒎侵挥形覀冃^(qū)存在停車收費(fèi)的矛盾，到最后協(xié)調(diào)不下來，真的引發(fā)小區(qū)業(yè)主堵大門誰都不愿意看到。我們只能在此期間走訪周邊停車場，為業(yè)主停車提供方便，盡量避免激化矛盾�！�
當(dāng)天的會談并未取得任何實質(zhì)性結(jié)果。記者了解到，會后業(yè)主代表再次通過物管向開發(fā)商發(fā)出書面邀請，請其12月3日前來參加三方會談。然而12月3日上午，當(dāng)數(shù)十位業(yè)主如約而至?xí)r，開發(fā)商再次缺席。不過，聞訊而來的席子營社區(qū)居委會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將盡力聯(lián)系地產(chǎn)公司，協(xié)調(diào)此事。
開發(fā)商：漲價前調(diào)查周邊 450元不貴
“這次調(diào)價并非我們想漲多少就漲多少，而是根據(jù)市場調(diào)查才決定漲價的�！崩ッ魈镓S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦公室一位不愿具名的工作人員后來告訴記者，在決定漲價前的幾個月里，公司對周邊多個小區(qū)和其他同類型小區(qū)的停車收費(fèi)價格進(jìn)行了調(diào)查，最終選擇的450元價格并不高。
此次漲價前是否征求過業(yè)主的意見？這位工作人員表示，他們征求了少部分業(yè)主的意見，有些業(yè)主并不反對，甚至還希望能長期租車位�！捌鋵嵨覀円呀�(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)，復(fù)印件在候谷花園小區(qū)2棟的辦公室里，只要是工作時間業(yè)主來了都能看到�！边@位工作人員表示，從去年開始，住宅小區(qū)的停車收費(fèi)已經(jīng)放開了，由市場來調(diào)節(jié)價格，所以這次也是考慮了市場價格和整個環(huán)境才漲的。
據(jù)她介紹，此次提出的兩個方案，除了450元每月，還有9萬元20年的，目前已經(jīng)有少部分業(yè)主來簽訂租約。
地下車位租金漲價通知
拓展篇
亂停亂放堵住門
停車亂源于停車難
除了停車貴，住宅小區(qū)內(nèi)停車亂、停車難的窘境也在各處上演且愈演愈烈。不得不占用公共道路來解決停車難問題的車輛成為了“城市之痛”，阻塞著城市動態(tài)交通的暢通。
“禁止停車” 車庫前停滿車輛
記者在金色交響小區(qū)中看見，車庫位置前狹窄的小路上停了一排車。郭先生說雖然自己家有車庫平時停車不算難，但每天早上都有其他車停在自己車庫門口，不管寫多少“禁止停車”都沒有用，“最夸張的一次為了喊人挪車位，一共喊了4個互相堵著的車主同時動車。”對于這樣的現(xiàn)狀，他表示十分無奈，特別怕出門開車。
這樣的情況在昆明非常多見。記者還發(fā)現(xiàn)，昆明小區(qū)中最常見被堵住的不僅是別人家的車庫和車位，更多無處安放的車輛是停在了樓道口、花園中，甚至堵住了消防通道。北辰小區(qū)里的行道樹常常變身天然停車位的劃分符號，車輛都喜歡開上人行道，見縫插針的停著；劉家營小區(qū)、永昌小區(qū)都能看到停得怪異的私家車，樓道口的空隙、人行道都變成了停車的地方。
“這里都是原來八九十年代幾個單位建的老小區(qū)，樓和樓之間距離很小，而且當(dāng)初建設(shè)的時候也沒有考慮到停車的問題�！碧张繌男≡跂|風(fēng)東路附近的老小區(qū)中長大，大家生活好了很多都買了車，因為院子里根本無法停車，所以很多車輛都停在了狹窄的巷道里，“這個巷道是進(jìn)出院子唯一的通道啊，如果哪家老人生急病或者是發(fā)生火災(zāi)，消防車救護(hù)車根本進(jìn)不來，非常影響安全”。
車位比車貴 無奈違停交罰款
老小區(qū)中停車那么亂，主要還是源于停車難�！捌鋵嵨乙蚕牒煤玫恼覀�車位停車，停在這些地方很容易被人剮蹭�！庇浾咴诠と诵麓逍^(qū)遇到李先生時他正把車斜插在路上，擋住了行人的道路，他說自己已經(jīng)繞了兩圈了，實在是沒有車位可停。
家住金星小區(qū)的楊先生每天也在為停車這件事煩惱，他告訴記者每天下午5點(diǎn)之后小區(qū)內(nèi)的車位就很難“搶”到了，周邊又沒有公共停車場，有時候只能選擇違規(guī)停放車輛，可是停在路邊又會被交警貼罰單，“一個月被貼兩次都夠我在其他地方好好的租個車庫了”。
老小區(qū)建設(shè)的時候沒有配套停車場或車庫，停車難的問題尤其突出，但一些新小區(qū)卻面臨著停車難但車位空的問題。“要花將近20萬買一個車位，不過就是幾條線一個小小的框，這個價錢我確實接受不了�！睏钕壬硎�，自己小區(qū)里的車位費(fèi)用比他的車價還要高，簡直“傷不起”。楊先生告訴記者，目前自己只能把車停在小區(qū)外的盤江東路上，但卻要時刻準(zhǔn)備著被貼罰單的風(fēng)險，他還聽說過有業(yè)主的車停在外面被砸的例子，“每次停車都是在賭運(yùn)氣”。
還有小區(qū)業(yè)主與記者分享了停車心得，說自己一般晚上10點(diǎn)以后回家，早上8點(diǎn)以前就離開，剛好錯開交警上班時間，以此來降低被罰“風(fēng)險”，“好不容易買套房，停車也是一筆不小的花費(fèi)�。 �
停車收費(fèi)無標(biāo)準(zhǔn) 差距太大
記者了解到，很多小區(qū)居民由于買車位的費(fèi)用太高，都是選擇通過“包月”的方式停車，一些小區(qū)提供車位出租，還有一些則只能停在路邊或是租用周邊小區(qū)的停車庫。在調(diào)查中，昆明市各個小區(qū)“包月”的費(fèi)用一般在100~300元之間，屬于沒有固定車位，只能碰運(yùn)氣尋找的。“我們小區(qū)停車就150元一個月，但問題是我有錢辦卡也沒有車位給我停�！奔易〗鹑^(qū)的張先生說。還有一些業(yè)主則長期在小區(qū)外的臨時停車位停車，一些路段按次數(shù)算收費(fèi)5元，過夜的話就要收10元，具體的收費(fèi)并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，還有很多人會與收費(fèi)員“商量”包夜價格或是長期包夜價格。
記者在走訪時發(fā)現(xiàn)，昆明目前各小區(qū)的地下、地面停車位或車庫的價格都沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，距離不遠(yuǎn)的小區(qū)，車位費(fèi)卻可能相差甚遠(yuǎn)。據(jù)了解，書香門第小區(qū)每年的停車位費(fèi)用在2000元左右，不遠(yuǎn)處的月牙塘小區(qū)的露天停車費(fèi)用為120元/月，金泉小區(qū)150元/月，價格差不多，但相對高端一些的住宅區(qū)如濱江俊園小區(qū)地下停車位價格則在500~600元/月。
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