2017年1月10日，昆明中原發(fā)布了“2016年房地產(chǎn)市場分析”報(bào)告，對2016年昆明商品房成交、商品房價(jià)格、土地市場、城改進(jìn)度、土地樓面價(jià)、整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、以及2017年昆明樓市前景等幾個(gè)方面做了分析。中原報(bào)告指出，2016年昆明樓市整體表現(xiàn)平穩(wěn)，供需相對平衡，房價(jià)呈上漲態(tài)勢；土地供求大幅回升，成交的土地逐漸外延，三環(huán)附近及以外區(qū)域是今年土地成交重點(diǎn)。此外，據(jù)中原分析報(bào)告，2017年昆明樓市將迎來發(fā)展新機(jī)遇，品牌房企將主導(dǎo)市場，產(chǎn)品進(jìn)入改善時(shí)代、回歸板式，昆明房價(jià)整體將上漲的同時(shí)出現(xiàn)價(jià)差梯度的格局。
昆明中原2016年房地產(chǎn)市場分析報(bào)告
一、中原看樓市
1、樓市機(jī)遇——2017年樓市也將迎來發(fā)展新機(jī)遇
2016年全國樓市風(fēng)云變化，昆明市場波瀾不驚，全國政策基調(diào)趨緊，昆明大環(huán)境寬松利好，高鐵時(shí)代帶來城市宏利，2017年樓市也將迎來發(fā)展新機(jī)遇。
2、品牌加劇——2017年品牌房企將主導(dǎo)市場
2016年前20房企已占市場半壁江山，上榜品牌房企已過半，熱銷項(xiàng)目近八成集中在品牌房企項(xiàng)目，行業(yè)集中度趨勢明顯，2017年品牌房企將主導(dǎo)市場。
3、產(chǎn)品轉(zhuǎn)變——2017年品牌房企將主導(dǎo)市場
昆明市場剛需產(chǎn)品為主的時(shí)代已近結(jié)束，從今年市場新推項(xiàng)目以大戶型為主，大量改善客群進(jìn)場加速市場產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，2017年進(jìn)入改善時(shí)代產(chǎn)品回歸板式。
4、房價(jià)梯度——2017年昆明房價(jià)整體將上漲的同時(shí)出現(xiàn)價(jià)差梯度格局
昆明房價(jià)有近5年停漲期，受拿地趨勢向三環(huán)外擴(kuò)且涉及城中村成本高，將推高外圍售價(jià)，從而傳導(dǎo)向內(nèi)，且品牌市場占主及大量改善需求多重作用，2017年昆明房價(jià)整體將上漲的同時(shí)出現(xiàn)價(jià)差梯度格局。
二、宏觀市場
2016年GDP增長小幅放緩 明年經(jīng)濟(jì)增長或?qū)⒕S持平穩(wěn)發(fā)展
2016年經(jīng)濟(jì)發(fā)展讓位結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，GDP增長小幅放緩，2017年“維穩(wěn)”成發(fā)展重心，全國經(jīng)濟(jì)或?qū)⒗^續(xù)維持“L”型平穩(wěn)發(fā)展。
全國：2016年全國經(jīng)濟(jì)較為疲軟，GDP增長持續(xù)低位運(yùn)行，但經(jīng)濟(jì)增速已連續(xù)三個(gè)季度持平于6.7%，企穩(wěn)態(tài)勢較為明顯 。
昆明： 2016年昆明GDP增速一度跌至6.4%，三季度隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整漸顯成效，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回升明顯， GDP增速提升至7.5%。
2017年定調(diào)：當(dāng)前我國結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、去除過剩產(chǎn)能尚需時(shí)日，2017年中央總基調(diào)已由去年的“增強(qiáng)持續(xù)增長動力” 改為“促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健
康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定”， 強(qiáng)調(diào)質(zhì)量與效益的實(shí)際性改變，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展容忍度有所提高，2017年經(jīng)濟(jì)增長或?qū)⒗^續(xù)維持在6.5%-7%之間運(yùn)行。
昆明旅游、房產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)持續(xù)上升 新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁
昆明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)推進(jìn)，旅游、房產(chǎn)開發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)持續(xù)上升；新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，有望成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新支撐。
第三產(chǎn)業(yè)增勢較好，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要拉動力：近年來昆明第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)調(diào)整，整體發(fā)展較為疲軟，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用有所減弱；而房產(chǎn)開發(fā)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)增長強(qiáng)勁，在GDP中的占比連續(xù)三年超過50%，昆明已成為以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的城市。
新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁：近年來昆明信息技術(shù)、裝備制造等新興產(chǎn)業(yè)增長動力較強(qiáng)，對GDP的貢獻(xiàn)有所提升，未來將成為支撐城市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展的新動力。
高鐵的開通為昆明帶來城市發(fā)展新機(jī)遇
“一帶一路”戰(zhàn)略下，昆明到北京、上海、廣州高鐵相繼開通，未來將與泛亞鐵路無縫銜接，屆時(shí)昆明北上可連接絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶，南下可連接海上絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶，東向可連接長江經(jīng)濟(jì)帶，其作為“國際性交通樞紐、面向東南亞的門戶城市”的戰(zhàn)略地位將更加凸顯，資金流、人流、物流將在此聚集，城市有望開啟一個(gè)新的發(fā)展階段。
2016年土地供求回升，成交土地向三環(huán)及以外蔓延，拉低整體樓面價(jià)
土地供求大幅回升，環(huán)比分別上漲59%和51%。一方面，全國樓市政策由松到嚴(yán)，樓市降溫，部分房企戰(zhàn)略布局調(diào)整，對潛力型城市關(guān)注較高。加上昆明年底高鐵即將開通，吸引品牌房企擴(kuò)大在昆布局，拿地?zé)崆楦撸龠M(jìn)供求大幅回升；另一方面，得益于商品房市場存量消化明顯，經(jīng)歷去年收緊供應(yīng)后，有必要加大市場供應(yīng)，以維持供需關(guān)系平衡。城市中心土地資源稀缺，隨著城市發(fā)展外延，供地逐漸向城市外圍發(fā)展，三環(huán)附近成交土地占比高，拉低整體成交價(jià)格。
2016年昆明成交土地逐漸向三環(huán)及意外區(qū)域外延
城市“南延北拓”，2016年成交土地逐漸外延，三環(huán)附近及以外區(qū)域是今年土地成交重點(diǎn)。
現(xiàn)狀1：中心區(qū)土地資源稀缺，目前可開發(fā)用地較少，通過外圍補(bǔ)充城市發(fā)展所需要的用地指標(biāo)已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。
現(xiàn)狀2：2016年成交土地主要集中在城市二環(huán)至三環(huán)之間以及三環(huán)以外，南市區(qū)、北市區(qū)、西北片區(qū)和東白沙河片區(qū)是重點(diǎn)區(qū)域。
現(xiàn)狀3：區(qū)位優(yōu)勢競爭不及中心區(qū)，注入品牌元素、提高產(chǎn)品品質(zhì)、創(chuàng)新營銷等有助于溢價(jià)。
影響：三環(huán)附近商品房銷售價(jià)格不低，今年入市項(xiàng)目的價(jià)格甚至領(lǐng)先市場價(jià)，這將影響具有位置優(yōu)勢的中心城區(qū)的價(jià)格，從而助推整體市場樓價(jià)的上行。
昆明的供地方式主要是以城中村改造為主
城中村改造自2011年開始成交年平均占比36%，去年占比下滑至底部，今年占比回升至31%。
自2008年啟動城中村改造以來，昆明的供地方式主要是以城中村改造為主。
成交土地中的城改項(xiàng)目占比明顯下滑，今年略有回升。拆遷補(bǔ)償過程中涉及各方利益，拉長時(shí)間周期，提高了開發(fā)成本，房企對城改項(xiàng)目有一定考慮。同時(shí)，昆明樓市自14年開始進(jìn)入下行通道，開發(fā)商利潤受到擠壓，更加謹(jǐn)慎對待城改項(xiàng)目。
城中村改造是項(xiàng)目建設(shè)的主要土地來源方式，目前僅完成計(jì)劃的26%。政府計(jì)劃改造382個(gè)城中村，城中村改造涉及拆遷等工作，整體推進(jìn)速度緩慢，未來還將有近300個(gè)城中村待改造。在土地資源逐漸稀缺之際，城中村改造將是未來項(xiàng)目開發(fā)最重要的土地來源。
土地樓面價(jià)整體略下行 樓面價(jià)集中在1500-2000元/㎡之間
土地樓面價(jià)整體略下行，商業(yè)用地受空港大面積成交的影響，整體樓面價(jià)下行明顯。2016年成交土地樓面價(jià)整體有下行，主要受成交區(qū)域的影響。與往年相比，今年成交土地更偏邊緣化，大多集中在三環(huán)以外。就三種用地類型樓面價(jià)看，住宅用地樓面價(jià)走勢平穩(wěn)，近幾年主要集中在1500-2000元/㎡之間。而商業(yè)和商住混合用地價(jià)格受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、成交區(qū)域及商業(yè)市場銷售影響，土地價(jià)格有明顯波動幅度。
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