東白沙河身價猛漲 時隔一年多樓面價飆升3倍

下月，昆明市將網(wǎng)上拍賣位于東白沙河片區(qū)萬科白沙潤園東側的3宗土地，該批地塊面積共315畝，起拍價格為18.9億元，按照1.1-1.2的容積率計算，地塊住宅樓面價高達7512-8195元/平米。值得注意的是，東白沙河片區(qū)開發(fā)的項目具有低容低密的共性，容積率幾乎都在2.0以下，近年來，雖然土地價格有所上漲但也基本平穩(wěn)，如果按樓面地價計算，最高的碧桂園鳳凰灣也才2577元/平米，然而下月拍賣地塊的最高樓面價已突破8000元，地價比周邊項目一下飆升3倍以上。

萬科白沙潤園東側將出讓的地塊（黃色部分）

東白沙河新地出讓 土地單價601萬元/畝

從土地出讓信息來看，東白沙河片區(qū)即將出讓的這3宗地塊面積約315畝，包括288畝低容積率的純住宅用地以及27畝商業(yè)用地。該地塊起拍價格為18.9億元，土地單價為601萬元/畝，最大可建筑面積約24萬方，住宅樓面價在7512元-8195元/平米之間。

值得注意的是，地塊所處的東白沙片區(qū)處于通往機場走廊的樞紐位置，承擔著主城--昆明長水國際機場的主要交通通道，被昆明市確定為重點發(fā)展區(qū)后，逐漸開啟了房地產(chǎn)開發(fā)建設，片區(qū)也依靠大量山地和林地，東白沙河有山有水的優(yōu)勢，發(fā)展了多個別墅、洋房等高端項目。

東白沙河片區(qū)多為高端住宅項目 2014年前每畝地價不到百萬

隨著片區(qū)越來越多的大牌房企入市，以及高品質居住區(qū)的定位，東白沙河片區(qū)的土地價格也從2008年萬科白沙潤園的80萬每畝，攀升到現(xiàn)在的幾百萬每畝。

東白沙河片區(qū)項目土地成交信息

從圖中可以看出，2015年以前，東白沙河片區(qū)成交的幾宗土地單價都在100萬元/畝左右，樓面價也沒有突破千元。然而2015年之后成交的地塊，地價上漲到了200萬元及以上，樓面價也進入了千元時代，最高的達到了2500多元。而下月拍賣的新地塊，沒有任何過渡，樓面價一下猛漲到了8000元以上。

具體來看，2008年2月，上海匯成房產(chǎn)經(jīng)營公司以2.3052億元競得東白沙河片區(qū)一宗288畝住宅用地，該地塊容積率為1.2，每畝單價為80萬元，樓面價僅有591元/平米。后來這塊土地幾經(jīng)周轉，開發(fā)成了現(xiàn)在的萬科白沙潤園。

2010年，銀海地產(chǎn)旗下的云南滇滬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.8億元的價格拿下了銀海白沙郡187畝土地，單價為122.78萬元/畝，樓面價為981元/平米。即便是經(jīng)過了多年的發(fā)展，目前萬科白沙潤園的洋房尾盤售價也在9000元左右。

2008年—2017年東白沙河片區(qū)樓面價走勢

2014年，昆明市城建投資開發(fā)有限將其在東白沙河片區(qū)的425畝土地轉讓至賽倫地產(chǎn)旗下，轉讓價格為40597.384336萬元，土地單價為95萬元/畝，樓面價為840元/平米。今年美的地產(chǎn)入昆，與賽倫共同開發(fā)該項目，并改名為美的順城府。

2015年后片區(qū)土地價格漲幅明顯 碧桂園鳳凰灣地價最高

2015年5月，云南農(nóng)投置業(yè)以1.2億元的價格拿下了東白沙河片區(qū)約62畝土地，開發(fā)了現(xiàn)在的山水白沙。山水白沙當時土地單價為195萬元/畝，樓面價也達到了2313元/平米，目前尚未開盤銷售。

2016年1月，碧桂園通過土地轉讓的方式，以2.73億元的價格獲得了碧桂園鳳凰灣60畝土地使用權，土地單價為453萬元/畝，按照整體2的容積率計算，鳳凰灣的樓面價為2577元/平米，是目前東白沙河片區(qū)成交的地塊中樓面價及單價最高的地塊，其板式高層售價也達到了1.2-1.3萬元/平米。

2008年—2017東白沙河片區(qū)土地單價走勢

新地塊地價猛漲 樓面價破8000元

然而時隔一年多，片區(qū)推出新的住宅地塊（除去去年9月成交的商業(yè)地塊和保障房項目），對比以往的項目地價，該項目土地價格猛然上漲，土地單價達到601萬元/畝，樓面價突破了8000元/平米，比片區(qū)最高的碧桂園鳳凰灣樓面價還高了6600多元，瞬間翻了近3倍。

樓面價8000元/平米是個什么概念？在昆明，一般的住宅地塊樓面價在2000元上下，高一點可以達到4000元左右，前段時間備受關注的泛亞新區(qū)5宗土地起拍樓面價也僅有2100元每平米，通過激烈競價后才達到6359元每平米的價格。

而東白沙河即將出讓這3宗地，起拍樓面價已達到8195元。參照此前業(yè)內人士為泛亞新區(qū)地塊算的賬，如果按照每平米3000元的建安成本費、2000元的稅費成本、1000元的財務成本及營銷成本等，保守估計該項目綜合成本超過1.4萬元/平米，如果以底價成交最終售價都將遠高于周邊樓盤，更不用說地塊還有很大的溢價成交可能性。

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