控制過剩出狠招 興苑路以北規(guī)劃商業(yè)面積砍掉6成

7月14日，《西山區(qū)52號片區(qū)城改項目控規(guī)調整方案（征求意見稿）》聽證會在馬街街道辦舉行，聽證會獲得了聽證代表一致通過。從聽證會內容看，處于人民西路和興苑路之間的52號片區(qū)的規(guī)劃將發(fā)生巨大變化。原規(guī)劃的大量商業(yè)用地將調整為住宅用地，商業(yè)建筑面積砍掉了6成，住宅建筑面積增加近5成，如此大幅調整，是昆明市控制商業(yè)開發(fā)，降低商業(yè)用地比例的一個體現。另外，52號片區(qū)的教育用地由62畝調整為158畝，規(guī)劃建設的小學由一所增加至2所，并新增一所中學。顯然，學校的增加有利于推進招商。

西山區(qū)52號片區(qū)范圍及地塊分布

52號片區(qū)大幅商改住 容積率降低

聽證會上發(fā)布的《西山區(qū)52號片區(qū)城中村改造項目控規(guī)調整》（以下簡稱《控規(guī)》）顯示，52號片區(qū)北鄰昆石鐵路和人民西路，南鄰興苑路，西鄰華苑路，東鄰糧河路，凈用地面積649畝。調整前，52號片區(qū)地上計容建筑面積為204萬方，容積率為4.85，其中商業(yè)辦公面積116.7萬方，住宅面積84.6萬方，商住比例約為6:4。調整后，地上計容建筑面積減少至176萬方，容積率降為4.06，其中商業(yè)辦公面積減少至45.4萬方，住宅面積增加至122.4萬方，商住比例變?yōu)?7%:73%。

數據已經很明顯，西山區(qū)52號片區(qū)大量商業(yè)用地將調整為住宅用地，調整之后，商業(yè)建筑面積減少了71.3萬方，大幅降低6成；住宅建筑面積增加了38.8萬方，增幅46%。大量商業(yè)用地調整為住宅用地之后，容積率也相應的有所變動，從調整前的4.85降低至4.06。而容積率的降低，帶來的是居住舒適度的提升。

西山區(qū)52號片區(qū)控規(guī)調整前后對比

根據《控規(guī)》，規(guī)劃調整之后，52號片區(qū)共分為A、B、C、D、E、F六個地塊，其中，A地塊凈用地面積88.79畝，規(guī)劃以高檔住宅為主，沿街布置商業(yè)；B地塊69.52畝，其中B1地塊以住宅為主，B2地塊打造辦公及購物中心；C地塊155.71畝，以住宅和教育用地為主，配建48班小學和27班中學；D地塊170.38畝，以住宅為主，打造高檔社區(qū)，沿街布置商業(yè)；E地塊98.73畝，規(guī)劃打造大型商業(yè)中心及住宅、酒店等；F地塊65.76畝，其中F1地塊為住宅用地，F2地塊為教育用地，配建24班小學。

西山區(qū)52號片區(qū)早在2013年就已啟動社會投資人招標工作，至今已有4年的時間。雖然片區(qū)地段位置較好，但招商成果卻不盡如人意，截止目前，已經公開明確了社會投資人的僅有A地塊———旭昇地產，其余地塊基本“待字閨中”，尚無明確定論。

52號片區(qū)地段極佳，卻為何難以吸引投資者？從片區(qū)規(guī)劃上能看出一些端倪。52號片區(qū)此前的規(guī)劃中，商業(yè)用地占了相當大的比例，204萬方的總建筑面積當中，商業(yè)辦公面積竟然高達60%。眾所周知，昆明的商業(yè)已經嚴重過剩，眾開發(fā)商雖然爭搶昆明住宅市場，卻很少涉足商業(yè)地產。對于商業(yè)過剩的問題，昆明雖然在土地出讓、預售環(huán)節(jié)上踩剎車，減少商業(yè)地塊的交易和數量的供應，甚至允許樓盤按規(guī)商改住，但卻杯水車薪，無法徹底解決商業(yè)過剩的問題。52號片區(qū)此次大規(guī)模商改住，也是昆明市控制商業(yè)開發(fā)，降低商業(yè)用地比例的一個狠招。

教育用地翻倍 有利于招商

西山區(qū)52號片區(qū)教育用地增加

除了大面積的商改住以外，52號片區(qū)還有另外一個比較引人注目的調整——教育用地成倍增加�！犊匾�(guī)》顯示，52號片區(qū)規(guī)劃調整前，片區(qū)規(guī)劃建設4所幼兒園，以及1所66班的小學，小學位于C地塊。調整之后，幼兒園增加至5所，小學增加至2所，由原來的66班增加至72班，分別位于C地塊和F地塊。此外還新增一所27班的中學，位于C地塊，與48班小學相鄰。調整之后，52號片區(qū)教育用地由原來的62畝增加至158畝，教育用地成倍增加。

52號片區(qū)教育用地增加，一方面是片區(qū)商改住之后，居住面積增加，居住人口也會增加，相應的，學校的規(guī)模也需要有所擴大。另一方面，學校對于投資商來說是一個巨大的賣點，很顯然，52號片區(qū)教育資源的增加，有利于吸引投資者投資方向的傾斜，推動片區(qū)招商。

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