近些年昆明很多商業(yè)項目都曾推出過返租銷售模式，但無法兌現(xiàn)收益承諾的也不少，其中有的取消了返租回歸正常銷售，甚至也有一些項目自身也因為資金問題停工停售。然而，并不是所有的返租項目都玩不下去，早在10多年前就運作商場返租模式的昆百大新紀(jì)元廣場的B座和C座產(chǎn)權(quán)商場則至今還在繼續(xù)，其整個運作過程卻坎坷頗多，最近，百大家電所在的C座產(chǎn)權(quán)商場經(jīng)過漫長談判，在上一個租賃期到期1年8個月后終于與數(shù)百名業(yè)主第二次續(xù)約。
昆百大家電商場實景（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
談判1年零8個月 昆百大續(xù)租家電商場
8月24日，昆明百貨大樓（集團）股份有限公司（下稱“昆百大”）發(fā)布公告稱，昆百大全資子公司昆百大家電與新紀(jì)元廣場停車樓1-2層商場（下稱“C座產(chǎn)權(quán)商場”）業(yè)主委員會，就續(xù)租事宜進行反復(fù)溝通談判，形成了最終租賃方案。根據(jù)方案，昆百大家電與業(yè)主逐一簽訂新的《房屋租賃合同》，以年租金總額1073.66萬元（含稅）繼續(xù)租賃C座產(chǎn)權(quán)商場進行家電零售經(jīng)營，租賃期從2016年1月1日起至2021年12月31日止，6年共需支付租金6441.96萬元。這是昆百大第二次續(xù)租該商場。
根據(jù)相關(guān)約定，《房屋租賃合同》生效的前提是：“業(yè)主大會作出的決議，確定本物業(yè)租賃合同的簽署，必須經(jīng)占投資商鋪個數(shù)1/2以上、占投資額比例1/2以上的業(yè)主同意方為有效”。而截至2017年8月23日，已簽訂最新《房屋租賃合同》的業(yè)主所持商鋪個數(shù)占投資商鋪個數(shù)的50.8%，占原始投資額的53.2%。這表明在逾期1年零8個月之后，昆百大已經(jīng)成功續(xù)租了家電商場。
新紀(jì)元廣場位于昆明市最大的核心商業(yè)圈三市街商圈，包括昆百大A座老樓、B座新百貨大樓、B座新紀(jì)元大酒店、B座寫字樓和C座停車樓（包括百大家電商場、寫字樓）。經(jīng)查，2002年4月，昆百大因為連續(xù)2年虧損被實施特別處理，財務(wù)狀況惡化，現(xiàn)金支付能力降低。為了度過難關(guān)，昆百大用新紀(jì)元廣場B座8-17層寫字樓、C座1-11層以及其它一些物業(yè)來抵償工商銀行的貸款。2005年年底，昆百大又以1.21億元的價格從工商銀行南屏支行手中買回新紀(jì)元廣場房產(chǎn)。購回上述資產(chǎn)之后，昆百大在辦公地點、經(jīng)營結(jié)構(gòu)不發(fā)生變化的前提下，將C座家電商場分割為429個單位銷售，并進行售后返租，將B座寫字樓改造成酒店式公寓，C座停車樓配合酒店式公寓進行逐步銷售。C座的幾次續(xù)租便由此而來。
C座的第一個租賃期為6年，于2011年12月31日到期。到期后，昆百大家電與C座產(chǎn)權(quán)商場資產(chǎn)持有方續(xù)簽租賃合同，將租賃期限延長至2015年12月31日。第二個租賃期期滿后，昆百大家電與與業(yè)主就續(xù)租事宜進行了反復(fù)溝通談判，直到近日才將逾期1年零8個月的續(xù)租一事敲定下來，好在談判期間商場的經(jīng)營并未受到影響。
而除了C座，新紀(jì)元廣場B座產(chǎn)權(quán)商場也有類似的問題。2003年，昆百大將B座分割成1205個單位進行銷售，再由其全資子公司昆明百貨大樓商業(yè)有限公司按一定的租金水平進行回租，并統(tǒng)一經(jīng)營管理。上一次租期滿后，昆百大商業(yè)公司也是經(jīng)過近1年的談判才與業(yè)主達(dá)成新的續(xù)租協(xié)議。
新紀(jì)元廣場B座實景
雙方都輸不起的商場返租
新紀(jì)元廣場B座和C座的產(chǎn)權(quán)商場返租，屬于昆明較早的商場返租案例，涉及數(shù)百名業(yè)主，產(chǎn)權(quán)分散，具有一定的標(biāo)志性。而這樣的售后返租模式在兩三年前也曾經(jīng)在昆明非常盛行，推出返租的產(chǎn)品多為公寓和商鋪。但是由于推出這種銷售模式的開發(fā)商本身就存在資金問題需要快速回籠資金，一旦承租能力不足，再加上市場下行等因素的影響，返租往往就難以為繼。
昆百大此次續(xù)簽的C座產(chǎn)權(quán)商鋪總建筑面積約為3428.94平方米，按照最新的《房屋租賃合同》，昆百大家電每年將向業(yè)主支付租金1073.66萬元（含稅），6年共需支付6441.96萬元，算下來約261元/平米/月，與前幾個租賃期相比，租金又有了較大幅度的上漲，而可以肯定的是，該商場租金未來還會逐期上漲。這樣一來，昆百大一邊要面臨電商對家電行業(yè)帶來的沖擊，一邊有要面臨租金上漲，經(jīng)營壓力肯定不小�？杉幢闳绱�，昆百大還是不惜用漫長的談判來求得續(xù)簽，這背后其實有其特殊的原因。
不同于其它商鋪和公寓返租，昆百大此次續(xù)簽的家電商場是一個整體，要租只能整體租賃。更何況，昆百大是一家以零售業(yè)為主的老牌企業(yè)，昆百大家電也是老品牌，在整個集團的零售業(yè)中占據(jù)著重要的地位。就業(yè)主的層面來說，C座產(chǎn)權(quán)商場涉及320名業(yè)主，數(shù)量眾多且分散，這些業(yè)主不可能以零星的面積在商場中獨立運營，唯一的選擇也是整體出租，但是也因為產(chǎn)權(quán)過于分散以致業(yè)主訴求不一，所以經(jīng)過長達(dá)1年多的艱難談判，昆百大才得以與業(yè)主達(dá)成續(xù)租協(xié)議。
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