什么是現(xiàn)今昆明最搶手、最稀缺的住宅？答案是洋房，更準(zhǔn)確地說，是森林坡地洋房。
其實(shí)如果只算昆明市面上各類在售住宅的數(shù)量，洋房并不是最少的，就絕對數(shù)量而言，至少獨(dú)棟別墅就比洋房要少，但獨(dú)棟別墅本身需求就不大，供需較為均衡，而洋房，特別是森林坡地洋房在昆明卻是一房難求，相對于龐大的市場需求，森林坡地洋房無疑是昆明最稀缺、最搶手的住宅。
土地利用率高但居住體驗(yàn)較差的塔樓成為昆明房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品
假洋房和真洋房
洋房這么緊俏，但什么是洋房呢？這并不是一個(gè)容易回答的問題。
顧名思義，既然名字中有一個(gè)“洋”字，就說明這種產(chǎn)品并非源自中國本土。昆明的傳統(tǒng)民居是一顆印，北京是四合院，浙江是臺屋，總而言之，中國傳統(tǒng)民居中并沒有“洋房”這種東西。最早的洋房出現(xiàn)在20世紀(jì)初的上海，也即隨著上海開埠，西式建筑引入，上海有了“花園洋房”，以后漸漸流傳至其他城市。
不過，最早出現(xiàn)在上海的花園洋房，與現(xiàn)在國內(nèi)大城市中流行的洋房并不是一回事。上個(gè)世紀(jì)初作為上海高檔住宅代表的花園洋房，其實(shí)就是現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)中所說的別墅，而且一般是獨(dú)棟別墅，也就是歐美所說的Garden Villa。
洋房在中國再度流行不過是最近10來年的事，但此時(shí)的洋房已不是當(dāng)初別墅的概念，而是帶花園有露臺的多層板式建筑，為了和早些年城市中大量興建的多層普通住宅相區(qū)別，真正的洋房在產(chǎn)品形態(tài)上往往有兩個(gè)鮮明特征：不管幾層都有電梯，部分戶型有花園或露臺。
有了這兩個(gè)硬條件，真正的洋房其實(shí)就所剩無幾，面對如饑似渴的洋房需求，市場上才會(huì)出現(xiàn)一些高層電梯公寓，只不過比塔樓好一些，能夠做到前后通透，就堂而皇之的自稱為洋房。
昆明的洋房越來越少
洋房走俏，是因?yàn)檠蠓渴撬凶≌a(chǎn)品中，在品質(zhì)和價(jià)格上均衡性最好的產(chǎn)品。一般的洋房項(xiàng)目，容積率都不高，所以比較容易有良好的小區(qū)環(huán)境，又因?yàn)槭嵌鄬咏ㄖ�，采光、視線也都大大優(yōu)于高層建筑。而多層板式布局，也使得洋房能獲得更高的使用面積和更優(yōu)越的戶型設(shè)計(jì)，同時(shí)電梯的配置以及花園與露臺的存在，又讓洋房既有高層建筑的便利性，又有接近別墅的居住體驗(yàn)。相比于高層塔樓，洋房公攤小，戶型好，環(huán)境優(yōu)越，更接地氣；比起別墅，洋房在安全性、面積理用率方面更有優(yōu)勢，但價(jià)格卻便宜得多。
正因?yàn)檠蠓渴且愿邔拥膬r(jià)格享受接近于別墅的體驗(yàn)，所以別墅也就成了昆明最受歡迎的住宅之一。但受歡迎歸受歡迎，洋房在市場上的供應(yīng)量卻始終不高，想買一套各方面中意的洋房，并不是件容易的事。
駱駝灣是昆明少見的森林坡地洋房項(xiàng)目
洋房難求，是因?yàn)槟壳袄ッ鞯耐恋貎r(jià)格越來越高，和10多年前相比，土地單價(jià)上漲了5倍。高地價(jià)帶來高容積率，所以目前在昆明三環(huán)以內(nèi)，新建洋房基本已經(jīng)絕跡，只有在三環(huán)以外，以北部公園帶、南部滇池湖岸以及東部城市丘陵地區(qū)，還少量允許容積率在2以下的洋房項(xiàng)目存在。比如駱駝灣、鳴鳳鄰里、美的順城府等。
洋房對高層住宅的全方位碾壓
不同類型的住宅有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，但就洋房和高層住宅而言，洋房幾乎全是優(yōu)點(diǎn)，沒有缺點(diǎn)，競爭力是全方位、壓倒性的。
和洋房比相比，高層住宅的公攤面積至少高出10%，這也就意味著，同樣是一套120多平方米的主流戶型，洋房要比高層住宅多出一間房。另外，洋房大多是寬板設(shè)計(jì)，戶型方正，空間利用率高，南北通透，采光好，功能齊全。而高層住宅，尤其是高層塔樓住宅，首先無法實(shí)現(xiàn)南北通透，采光通風(fēng)都比較差，也不可能有功能陽臺，甚至還有全黑衛(wèi)生間。加上受制于建筑結(jié)構(gòu)，梁柱較多，對空間布局造成影響。
網(wǎng)上流傳的奇葩戶型幾乎都出現(xiàn)在高層塔樓中
雖然高檔洋房和高層住宅都有電梯，但配置卻相差甚遠(yuǎn)，高層塔樓的梯戶比往往達(dá)到一梯三四戶，而洋房最多一梯兩戶。另外，對電梯的依賴性也不一樣，洋房只有六七層，電梯屬于舒適配置，而高層住宅的電梯是必需配置，一旦出現(xiàn)故障，就會(huì)是災(zāi)難性的。今年7月昆明暴雨，昆明某高層電梯住宅樓電梯停運(yùn)，住在30多層的業(yè)主也不得不爬樓梯。還有，今年6月杭州發(fā)生高層豪宅保姆縱火案，暴露了高層電梯住宅的防火命門，而洋房則不存在這個(gè)問題。
至于小區(qū)環(huán)境，由于高層住宅小區(qū)的容積率往往要到6甚至7，內(nèi)部公共空間相當(dāng)局促，景觀綠化也只是聊勝于無。而洋房社區(qū)因?yàn)槿莘e率低，像黑龍?zhí)?a href="http://www.jiananbang.cn/house/view-1495.html" target="_blank">駱駝灣只有1.05，公共空間和綠化空間要多得多，小區(qū)環(huán)境也更加優(yōu)美，這還不算洋房本身自帶的大花園與大露臺，而有些高層住宅甚至連陽臺都沒有。至于外部環(huán)境，類似駱駝灣這樣的森林坡地公園物業(yè)更是高層住宅小區(qū)完全無法比擬的。
洋房盡管優(yōu)點(diǎn)多到不像話，可是在昆明，洋房不僅數(shù)量奇缺，分布也相當(dāng)不均衡，由于城市規(guī)劃的原因，相對來說，整個(gè)北市區(qū)又是昆明洋房項(xiàng)目最少的區(qū)域，基本處于可遇不可求的狀態(tài)，所以北市區(qū)一旦有洋房面市，市場的反應(yīng)向來只有一個(gè)字：搶！
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