昆明土地拍賣遭遇冰封的“七宗罪”之六

    原罪六：土地市場(chǎng)化--我的地盤我做主？

    國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)施行招拍掛已經(jīng)近10年，但昆明的土地市場(chǎng)化程度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。雖
然我們經(jīng)�？吹接型恋氐恼信茠欤�但這里面有多少地塊是純市場(chǎng)化操作的？
    就拿6月來說。6月份交易的208宗土地，其中6月21日、22日的203宗地塊全部是掛牌交易并

以底價(jià)成交。問題不在于掛牌制度本身，而在于掛牌土地的操作性可以更強(qiáng)，比拍賣更容易控制。
    為何這樣說？
    6月21日181宗地塊掛牌交易，8家市級(jí)平臺(tái)公司全部瓜分。市級(jí)平臺(tái)公司如此大規(guī)模進(jìn)入
二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)，實(shí)屬罕見。問題就在于，這些地塊，除了市級(jí)平臺(tái)公司，就沒有別的開發(fā)商感
興趣么？業(yè)內(nèi)傳說的勸退等現(xiàn)象是否存在，我們恐怕只能臆想和猜測(cè)了。
    其實(shí)，環(huán)湖東路半島的土地一級(jí)開發(fā)當(dāng)年被云南城投拿下，也引發(fā)了后來業(yè)內(nèi)所傳言的省
級(jí)平臺(tái)公司與市政府交惡的故事，環(huán)湖東路沿線土地開發(fā)曾經(jīng)一度暫停，更加加深了這種傳言
的真實(shí)性。我們知道，環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開發(fā)完成后，所整理收儲(chǔ)的土地，經(jīng)上市交易后
，扣除各種成本和必須的支出外，50%的凈收益將要被云南城投拿走。
    2009年7月21日，昆明下發(fā)《昆明市人民政府關(guān)于推進(jìn)土地一級(jí)開發(fā)整理全覆蓋工作的通
知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）中明確，今后昆明市范圍內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)整理將由市政府統(tǒng)籌管
理，各縣（市）區(qū)政府具體組織用地報(bào)批、征地、拆遷、安置等工作，市縣兩級(jí)國(guó)有投資公司
全面負(fù)責(zé)組織實(shí)施。《通知》明確市土地開發(fā)投資經(jīng)營(yíng)有限公司、市城建投資開發(fā)有限責(zé)任公
司、產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資有限責(zé)任公司、市交通投資有限責(zé)任公司、市軌道交通有限公司、昆明滇池
投資有限責(zé)任公司、新都投資有限公司、昆明新農(nóng)投資有限公司、昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)國(guó)
有投資公司、昆明經(jīng)開區(qū)國(guó)有投資公司、昆明陽宗海風(fēng)景名勝區(qū)國(guó)有投資公司共十一家國(guó)字號(hào)
投資公司明確劃分實(shí)施一級(jí)開發(fā)的具體范圍，甚至對(duì)于涉及重大工程、重大項(xiàng)目的土地一級(jí)開
發(fā)整理的責(zé)任主體也作出了規(guī)定。
    這就是國(guó)字號(hào)統(tǒng)掌昆明土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)的法規(guī)來源。配合著《昆明市人民政府關(guān)于推進(jìn)
土地一級(jí)開發(fā)整理全覆蓋工作的通知》的下發(fā)，《昆明市社會(huì)資金參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目
的辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）的出臺(tái)對(duì)社會(huì)資金的吸引力應(yīng)該是巨大的。但單從投資回報(bào)的
規(guī)定上來看，社會(huì)資本參與土地一級(jí)開發(fā)整理并沒有預(yù)想的那么誘人。根據(jù)規(guī)定，社會(huì)資金參
與土地一級(jí)開發(fā)，回報(bào)率只有8%-10%，而“市級(jí)國(guó)有投資公司組織實(shí)施的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)
目，統(tǒng)一按照審計(jì)所確定的總投資額的16%給予投資回報(bào)，并計(jì)入土地收儲(chǔ)成本。”
    這里為何要談到這兩個(gè)昆明市出臺(tái)的關(guān)于土地一級(jí)開發(fā)的政策？云南城投介入環(huán)湖東路土
地一級(jí)開發(fā)，凈收益的50%屬于云南城投，而如果是市級(jí)平臺(tái)公司，收益只來自于總投資額的
16%。況且是市級(jí)平臺(tái)公司，左口袋和右口袋，其實(shí)都是一個(gè)口袋。
    這就給云南城投與市政府交惡傳說增添了可信的砝碼。無論土地交易環(huán)節(jié)還是在土地的一
級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)，或多或少的政策門檻，導(dǎo)致土地市場(chǎng)化程度的下降，也會(huì)影響政府在企業(yè)心目中
的信用。無論是排斥云南城投，還是土地一級(jí)開發(fā)的國(guó)進(jìn)民退，都在無形中說明著利益保護(hù)驅(qū)
使下的一些不太合乎市場(chǎng)化準(zhǔn)則和不利于政府信用建立的行為隱隱作祟。
    再來回頭說6月22日22宗城中村土地掛牌交易，也全部以底價(jià)成交。拿地企業(yè)全部是前期
介入拆遷整理土地的開發(fā)商。這顯然讓人聯(lián)想到了08年蓮花池土地的風(fēng)波，從那之后，基本上
都能保證前期介入的開發(fā)商順利拿下土地。保障前期介入開發(fā)商的利益，這似乎合乎情理，可
對(duì)于土地的市場(chǎng)化程度，卻是有著根本性的傷害。
    這就難怪業(yè)內(nèi)對(duì)昆明土地市場(chǎng)化程度不高屢屢詬病了，甚至有業(yè)內(nèi)人士稱，昆明80%的土
地沒有完全按照市場(chǎng)化原則出讓交易。大量的土地通過可操作的掛牌方式出讓，只有少部分是
通過市場(chǎng)化來運(yùn)作。這無形中也在影響著政府的信用，也在影響著很多企業(yè)的拿地?zé)崆椤?/DIV>