2018年昆明樓市的基調(diào)還是“漲價(jià)”，至今年11月份，房?jī)r(jià)已連續(xù)上漲了30個(gè)月，相較于兩年前的價(jià)格幾乎翻了一個(gè)倍。昆明房?jī)r(jià)不斷上漲，引起了國(guó)家住建局的關(guān)注和央視的連續(xù)報(bào)道，最終，昆明市于7月1日出臺(tái)新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策，執(zhí)行對(duì)非云南戶(hù)籍人士限購(gòu)，以及限價(jià)等政策，這對(duì)2018年的昆明樓市影響較大。房?jī)r(jià)上漲催生了一系列的市場(chǎng)現(xiàn)象，首先是吸引了寶能、中國(guó)鐵建、大華、金茂等大批房企入昆，其次是房企扎堆搶地，促使一大批土地高溢價(jià)成交，以及中豪優(yōu)活城等“難啃”的爛尾樓被接盤(pán)等。同時(shí)，開(kāi)發(fā)前景較好的巫家壩、草海則成了今年最熱門(mén)的兩個(gè)區(qū)域。
昆明一高價(jià)樓盤(pán)俊發(fā)逸天峰正在建設(shè)中
房?jī)r(jià)持續(xù)上漲 限購(gòu)政策出臺(tái)
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2016年6月至2018年11月，昆明房?jī)r(jià)已連續(xù)上漲30個(gè)月。很明顯的變化，2016年時(shí)，昆明住宅價(jià)格多在8000-9000元/平方米的水平，單價(jià)過(guò)萬(wàn)的樓盤(pán)鳳毛麟角。但如今，隨便一個(gè)樓盤(pán)單價(jià)都已過(guò)萬(wàn)，多數(shù)樓盤(pán)價(jià)格在12000-17000元/平方米左右，少數(shù)位于呈貢、經(jīng)開(kāi)區(qū)、空港新區(qū)的樓盤(pán)部分房源單價(jià)在萬(wàn)元以下，當(dāng)然，還有不少樓盤(pán)單價(jià)已過(guò)2萬(wàn)。昆明這兩三年來(lái)的房?jī)r(jià)變化，昆明人深有體會(huì)。
昆明房?jī)r(jià)持續(xù)上漲也引起了住建部的關(guān)注，自4月份開(kāi)始，住建部連續(xù)兩次約談昆明市住建局，6月份央視又連續(xù)兩次報(bào)道昆明房?jī)r(jià)上漲，最終，昆明市于7月1日出臺(tái)新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
央視報(bào)道昆明房?jī)r(jià)上漲事件
其中影響較大的有兩條：一條是暫停向在昆明市主城五區(qū)（包括三個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)）已經(jīng)擁有1套及以上住房的非云南戶(hù)籍人士銷(xiāo)售新建商品房，年滿(mǎn)18歲在上述區(qū)域沒(méi)有住房的可購(gòu)買(mǎi)一套，未滿(mǎn)18歲在上述區(qū)域不得購(gòu)房；另一條則是新建商品房一年內(nèi)售價(jià)上浮不得超過(guò)6%。
7月1日昆明出臺(tái)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策
新一輪的限購(gòu)、限價(jià)政策出臺(tái)以后，昆明房?jī)r(jià)上漲速度得到了抑制，房?jī)r(jià)漲速放緩。有兩個(gè)很明顯的現(xiàn)象，一個(gè)是部分項(xiàng)目精裝改毛坯，間接性降低房?jī)r(jià)銷(xiāo)售；另一個(gè)是有的項(xiàng)目在年底回款時(shí)期，直接降低價(jià)格銷(xiāo)售。該輪限購(gòu)、限價(jià)政策將持續(xù)影響昆明房?jī)r(jià)走勢(shì)。
多宗土地遭哄搶 年底卻頻現(xiàn)流拍
房?jī)r(jià)持續(xù)上漲催生了一系列的市場(chǎng)反映，首先是土地市場(chǎng)，特點(diǎn)為：房企扎堆搶地，土地高溢價(jià)成交，地價(jià)不斷抬高。
舉幾個(gè)典型的例子：1月9日，龍泉路板機(jī)廠(chǎng)154畝土地拍賣(mài)，8家房企經(jīng)過(guò)66輪競(jìng)價(jià)后，中海地產(chǎn)以24.61億元溢價(jià)66%競(jìng)得。3月16日，碧桂園經(jīng)過(guò)4.5個(gè)小時(shí)106輪競(jìng)爭(zhēng)，斬獲經(jīng)開(kāi)區(qū)255畝土地，成交價(jià)9.6億元，溢價(jià)率109%。6月27日，西北新城260畝土地網(wǎng)拍，經(jīng)過(guò)4小時(shí)89輪競(jìng)價(jià)后，龍湖、中南、海倫堡聯(lián)合以28.11億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率100%。6月29日，北市區(qū)135畝土地網(wǎng)拍，經(jīng)過(guò)18輪競(jìng)價(jià)后，俊發(fā)以18億的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率80.72%。11月14日，金科地產(chǎn)經(jīng)過(guò)48輪競(jìng)價(jià)后，以4.25億的價(jià)格競(jìng)得經(jīng)開(kāi)區(qū)107畝土地，溢價(jià)率52%。
遭到房企瘋搶的人造板機(jī)廠(chǎng)土地
但隨著限購(gòu)政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)上漲趨緩后，年底土地市場(chǎng)有所降溫，最典型的是10月份昆明集中供應(yīng)了3000多畝土地，但僅成交了1116畝；11月又有922畝土地流拍或中止。其中草海片區(qū)有595畝土地流拍；巫家壩核心區(qū)有5宗157畝土地因報(bào)名人數(shù)不足流拍；東白沙河片區(qū)2宗約152畝住宅用地因報(bào)名人數(shù)不足流拍；與五華區(qū)政府簽署了合作協(xié)議的SKP用地（原昆八中地塊）也因無(wú)人報(bào)名流拍。
新一波省外房企入昆
房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)顯著影響，就是吸引了一批省外房企入昆。包括遠(yuǎn)洋集團(tuán)、大華集團(tuán)、寶能集團(tuán)、金茂、中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵、華熙國(guó)際、鵬瑞利等十余家房企爭(zhēng)相入昆，在昆大肆“圈地屯糧”。
其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)先通過(guò)競(jìng)拍，獲得了大漁片區(qū)原彩虹天地商業(yè)廣場(chǎng)40.7畝項(xiàng)目用地，而后又競(jìng)得了穿金路環(huán)球閥門(mén)廠(chǎng)47畝地，建設(shè)遠(yuǎn)洋青云府項(xiàng)目。大華集團(tuán)與云南城投集團(tuán)簽署了東白沙河片區(qū)改造項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議，介入東白沙河虹橋村、龍池村城改開(kāi)發(fā)，并通過(guò)兩次股權(quán)受讓?zhuān)钟辛嗽擁?xiàng)目公司——亞德地產(chǎn)80%股權(quán)，操盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目首批土地已于9月12日交易。此外，大華集團(tuán)還中標(biāo)成為春雨路1500畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)人，廣撒網(wǎng)多斂魚(yú)。
云南城投集團(tuán)與大華集團(tuán)簽約（圖片源于城投集團(tuán)官微）
寶能集團(tuán)通過(guò)競(jìng)拍獲得了空港區(qū)180畝倉(cāng)儲(chǔ)用地，此外，寶能還擬到巫家壩開(kāi)發(fā)寶能春城中心項(xiàng)目，到經(jīng)開(kāi)區(qū)建設(shè)寶能汽車(chē)城，并與安寧簽署了幾萬(wàn)畝的康養(yǎng)、文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目，還中標(biāo)成為了西山區(qū)白沙地片區(qū)3700余畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的社會(huì)投資人等，進(jìn)軍昆明的勢(shì)頭較大。
此外，中國(guó)金茂通過(guò)招拍掛競(jìng)得了巫家壩28畝土地，打造中國(guó)金茂巫家壩總部項(xiàng)目。中國(guó)鐵建通過(guò)競(jìng)拍獲得巫家壩140畝土地，進(jìn)駐巫家壩開(kāi)發(fā)西派國(guó)樾。中國(guó)中鐵于今年11月23日競(jìng)得草海250畝土地，正式入昆。華熙國(guó)際則通過(guò)招拍掛競(jìng)得安寧3宗285畝土地，開(kāi)發(fā)華熙溫泉健康美麗小鎮(zhèn)。鵬瑞利則于12月19日競(jìng)得呈貢286畝土地，用于開(kāi)發(fā)鵬瑞利國(guó)際健康城項(xiàng)目。
巫家壩、草海成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)
巫家壩和草海無(wú)疑是今年開(kāi)發(fā)最為熱門(mén)的兩個(gè)區(qū)域，目前兩個(gè)片區(qū)的項(xiàng)目都是昆明市場(chǎng)上的熱銷(xiāo)項(xiàng)目，即使房?jī)r(jià)偏高，但購(gòu)房者依然絡(luò)繹不絕。
首先是巫家壩。巫家壩機(jī)場(chǎng)搬遷后，騰出了大量的可開(kāi)發(fā)用地，但由于片區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重缺乏，巫家壩迎來(lái)了百尚置業(yè)和景成集團(tuán)兩家企業(yè)拿地后，就再難尋買(mǎi)家。直至2017年9月15日，昆明市規(guī)劃局發(fā)布《昆明巫家壩片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化》，規(guī)劃在巫家壩建一個(gè)占地5070畝的中央公園，建成后將成為昆明最大的中央公園。
中國(guó)鐵建西派國(guó)樾樣板房實(shí)景圖
巫家壩中央公園的規(guī)劃吸引了大批房企爭(zhēng)相進(jìn)駐搶地，截至目前，已有保利、綠地、中國(guó)鐵建、中南、中交、金地、金茂、中海等多家房企進(jìn)入巫家壩拿地，分別開(kāi)發(fā)了保利堂悅，綠地東南亞中心、綠地巫家壩壹號(hào)，中國(guó)鐵建西派國(guó)樾，中南云鏡，中交金地中央公園，金茂巫家壩總部項(xiàng)目等。該批項(xiàng)目中，包括保利堂悅、綠地巫家壩壹號(hào)、西派國(guó)樾等項(xiàng)目均已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，房?jī)r(jià)區(qū)間在16000-22000元/平方米左右。由于巫家壩中央公園的規(guī)劃，以及項(xiàng)目品質(zhì)的提升，巫家壩片區(qū)成了昆明的一個(gè)房?jī)r(jià)高地。
草海片區(qū)的開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后一些，目前僅綠地海珀瀾庭、融創(chuàng)昆明文旅城項(xiàng)目、華夏四季幾個(gè)項(xiàng)目在售，但房?jī)r(jià)已達(dá)14000-26000元/平方米。草海片區(qū)由于離主城近，又有臨近草海的優(yōu)勢(shì)，目前包括中國(guó)中鐵、華夏陽(yáng)光、金地集團(tuán)等均已到草海片區(qū)拿地開(kāi)發(fā)，其中大部分住宅用地樓面價(jià)均已破萬(wàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)上2萬(wàn)的可能性很大。
融創(chuàng)昆明文旅城項(xiàng)目規(guī)劃全景圖
2018年昆明樓市整體處于上行狀態(tài)，尤其是上半年房?jī)r(jià)上漲幅度較大，但隨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。臨近年底，大部分房企為了快速回籠資金，加之省外投資客逐漸退潮，部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)開(kāi)始小幅回調(diào)。不少業(yè)內(nèi)人士表示：2019年昆明房?jī)r(jià)將更為平穩(wěn)的發(fā)展。
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