昆明的商業(yè)/商辦市場
比你想象的競爭更激烈
根據(jù)銳理數(shù)據(jù)昆明房地產(chǎn)市場報告顯示，截止2020年6月底，昆明目前商業(yè)庫存達685.28萬方，按照目前昆明的去化速度，在昆明不再有任何新增商業(yè)供應(yīng)的情況下，這些商業(yè)在售庫存需15.9年才能完全去化。昆明商辦存量同樣驚人，已取證在售面積已經(jīng)達到379萬方，按照目前昆明的去化速度，LOFT去清周期可達到31個月、SOHO足以滿足54個月的銷售周期，而寫字樓的出清周期更是預(yù)計達到了11年。
昆明的商業(yè)、商辦市場，比你想象的競爭更激烈。
昆明的商業(yè)、商辦存量集中在哪里？據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示主要集中在呈貢片區(qū)、東市區(qū)和南市區(qū)。而其中商辦類產(chǎn)品的聚集地，則聚集在南市區(qū)的巫家壩片區(qū)。
作為未來的CBD中心，巫家壩片區(qū)的規(guī)劃決定了這是一塊商業(yè)、商辦產(chǎn)品孵化的沃土，有著五百強企業(yè)背書的知名開發(fā)商紛紛開發(fā)出品質(zhì)、風(fēng)格、定位不同的產(chǎn)品。然而在昆明慘淡的商業(yè)、商辦市場環(huán)境中，這些藍圖規(guī)劃很美好的項目，卻經(jīng)歷著罕人問津的遭遇，不得不紛紛求助于分銷和渠道來尋找匹配的客戶。
在巫家壩這樣一個商業(yè)、商辦類產(chǎn)品存量大量集中的片區(qū)里，要做到快速去化簡直是天方夜譚，更何況要做到“有量有價”。
但據(jù)小編踩盤了解到，即使市場環(huán)境如此不容樂觀，依然有項目在商業(yè)、商辦的銷售中表現(xiàn)不俗，成為了市場上的“逆市者”。“逆市者”的存在，給巫家壩商業(yè)、商辦市場注入了一劑強心針。
在昆明實現(xiàn)商業(yè)/商辦“逆市”
必要條件是什么？
隨著昆明這座城市經(jīng)濟發(fā)展以及生活方式革新，市場逐漸展現(xiàn)出了更多的選擇空間和選擇標準。至于這些選擇是否符合昆明消費者的胃口，只有市場才是最誠實的驗證者。
能夠?qū)崿F(xiàn)全業(yè)態(tài)熱銷的項目屈指可數(shù)，這些項目何以具備如此驚人的市場號召力？最首要的，在于項目與高凈值人群內(nèi)在精神的高度契合。
絕對性的占有城市稀缺資源，對塔尖人群來說是生活進階的必然。于昆明投資者而言，如今的昆明發(fā)展一路向南，稀缺資源也向南匯聚。巫家壩代表的不僅是絕對的世界級稀缺資源，更是國際化高端生活方式的載體，而作為中國面向東南亞的重要窗口，規(guī)劃有世界最大中央公園、超百萬方高端商業(yè)群、國家級醫(yī)療配置、世界級知名教育資源的巫家壩片區(qū)無疑是城市資源傾斜的方向。
而與之相匹配的，是巫家壩商業(yè)、商辦產(chǎn)品相對高的單價帶來的高門檻，這注定了投資城市未來巫家壩會是一場眼光與實力的較量。
但稀貴資源成就的高門檻反過來卻也決定了巫家壩片區(qū)頂級高端客戶圈層的純粹性。
有資格拿到巫家壩片區(qū)入場券的，無疑是城市塔尖的中堅力量。
然而，巫家壩開發(fā)如火如荼，卻不是這里的每一個項目都能有這樣的市場認可度。
從LV、CHANEL、CUCCI到會員制高端會所、世界級臻品美食大師店，無論是階段性奢侈品消費還是日常性輕奢消費，從來只會落位于高凈值人群的聚集地。絕對資源之上，如何在商業(yè)、商辦市場紅海中實現(xiàn)進一步突圍？昆明的答案是 ：大人物的頂級消費力！
消費力是能否有投資回報的衡量依據(jù)，而圈層高度則是能否持續(xù)獲得投資回報的生命力。
頂級圈層的頂級消費力一直最為商業(yè)類投資者所看重。在昆明，高凈值人群的聚集效應(yīng)在巫家壩片區(qū)得到了驗證，而巫家壩經(jīng)久不衰的銷售戰(zhàn)績，也為市場掀開了長期隱藏著的昆明高凈值人群消費實力的一角。巫家壩片區(qū)商業(yè)、商辦產(chǎn)品的炙手可熱，可以說是市場的必然，也是資本流向的必然。
誰能做到“把全業(yè)態(tài)熱銷變成常態(tài)”？位于巫家壩CBD核心的中國鐵建·西派國樾無疑是名副其實的那一個。
2019年上半年該項目推出了總價超千萬的大平層，1個小時即售罄，下半年又連續(xù)推出兩棟大面積公寓產(chǎn)品，面積高出片區(qū)平均面積的126%，而且單價超昆明市場均價的40%以上，既是高單價又是高總價，如此風(fēng)險極高的產(chǎn)品，是源于整個項目高端的定位方向，但就是這樣的公寓產(chǎn)品卻在開盤當天實現(xiàn)了90%以上的去化率，而且據(jù)了解客戶多是多層購買。該項目隨后又加推了近0.5萬方商業(yè)，最高單價超45000元/平米，同樣實現(xiàn)了開盤售罄，一鋪難求。
從項目面市至今只有短短的18個月，中國鐵建·西派國樾銷售卻已達50億，并從多個維度持續(xù)引發(fā)了昆明高端產(chǎn)品標準拔升的進階現(xiàn)象，為昆明創(chuàng)造了生活方式的另一種可能。
中國鐵建·西派國樾效果圖
市場是產(chǎn)品的驗金石。中國鐵建·西派國樾大平層產(chǎn)品“手慢無”的屬性早已成為昆明樓市的共識，而市場表現(xiàn)不輸西派住宅的西派商辦、商業(yè)產(chǎn)品據(jù)悉即將再次上新。此次發(fā)售的“西派行政公館”位于巫家壩最核心位置，毗鄰中國鐵建西南總部基地。
西派能否再次刷新行業(yè)標準？是否會給昆明商辦、商業(yè)市場帶來新的“逆市”靈感？讓我們拭目以待。
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