走自己的路讓別人無(wú)路可走：中海地產(chǎn)在昆明的高價(jià)搶地歷史

12月17日，西南林業(yè)大學(xué)舊址79畝住宅用地拍賣，經(jīng)過(guò)14家房企110輪激烈競(jìng)價(jià)，最終被中海地產(chǎn)以22億元的高價(jià)拿下，而中海的最終出價(jià)已經(jīng)比拍賣起價(jià)高了一倍不止，樓面地價(jià)也達(dá)到了驚人的11912元，創(chuàng)造片區(qū)紀(jì)錄。

這不是中海在昆明第一次高價(jià)搶地，當(dāng)然也肯定不會(huì)是最后一次。

昆明房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)有個(gè)段子，說(shuō)如果有土地公開拍賣而且報(bào)名的企業(yè)比較多，大家就會(huì)紛紛打聽：“中海來(lái)了沒有？”要是有中海參加，一是最終地價(jià)不會(huì)便宜，二是中海就算不是最終贏家，也往往會(huì)堅(jiān)持到最后幾輪。

房地產(chǎn)同行開玩笑說(shuō)，昆明市國(guó)土部門應(yīng)該給中海送一幅錦旗，上面就寫“中國(guó)好房企”。

中海地產(chǎn)是在2012年進(jìn)入昆明的，第一次拿地就表現(xiàn)兇悍，那是在2012年8月14日，學(xué)府路8號(hào)有一宗58.5畝的土地拍賣，其實(shí)參與競(jìng)拍的房企只有4家，但因?yàn)橛兄泻�參與，競(jìng)拍仍舊進(jìn)行了69輪，最終中海溢價(jià)1.39億勝出。

中海入昆的第一個(gè)項(xiàng)目——學(xué)府路8號(hào)，就奠定了日后中海在昆明的發(fā)展基調(diào)

中海接下來(lái)的第二、第三個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榍闆r特殊，倒是底價(jià)拿地，但到了2017年6月，西北新城195畝土地拍賣，包括中海在內(nèi)的15家房企競(jìng)拍，最終新希望以超出起拍價(jià)3倍多的價(jià)格（25億元）獲勝，而與新希望爭(zhēng)奪到最后的房企，正是昆明中海。中海雖然落敗，可是最后出價(jià)也僅比新希望少了8000萬(wàn)。

這次土拍除了溢價(jià)率達(dá)到驚人的208%，創(chuàng)造歷史紀(jì)錄之外，中間還因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)太過(guò)激烈，以至于在出價(jià)到51輪時(shí)系統(tǒng)崩潰。在系統(tǒng)崩潰前最后一個(gè)出價(jià)者正是中海地產(chǎn)。所以中海在當(dāng)天本來(lái)已經(jīng)宣布自己拿地，但不甘心的新希望提出異議，幾天后昆明土地交易中心決定在系統(tǒng)崩潰前出價(jià)的基礎(chǔ)上線下繼續(xù)競(jìng)價(jià)，志在必得的新希望才笑到最后，中海遺憾出局。

但不甘心的中海地產(chǎn)在同年8月卷土重來(lái)，在東白沙河287畝住宅地塊的出讓中，戰(zhàn)勝碧桂園等其余5家房企成功拿地。這塊地溢價(jià)率達(dá)到41%，樓面地價(jià)超過(guò)11000元，是迄今為止白沙河片區(qū)最貴的土地。中海在這塊土地上開發(fā)的是高端樓盤云麓九里。

第二年，中海再次出手，擊敗昆明萬(wàn)科等8家房企，溢價(jià)66%拿下龍泉路人造板機(jī)廠154畝地塊，這就是后來(lái)的中海云著項(xiàng)目。

也許是2017年到2018年兩年間中海連續(xù)高價(jià)競(jìng)得多塊土地，其中白沙河地塊和龍泉路地塊的拿地成本都刷新片區(qū)新高，再加上地塊面積較大，消化需要時(shí)間，所以從2019年到今年12月的兩年間，中海在昆明雖然又參與了好幾次土地拍賣，卻并沒有堅(jiān)持到最后，但今年臨近年底時(shí)卻又高價(jià)搶得西南林大地塊，拿地價(jià)格同樣刷新區(qū)域新高。

縱觀中海地產(chǎn)在昆明的8年開發(fā)歷史，除了會(huì)展片區(qū)的半島華府是與城投合作，土地以底價(jià)獲得，巫家壩項(xiàng)目屬于央企總部基地，也以底價(jià)拿地，以及在2014年其余房企尚不看好龍泉路北段市場(chǎng)時(shí)，中海趁機(jī)底價(jià)拿下的原師專地塊（中海錦苑），其余土地都是在與多個(gè)對(duì)手的激烈拼殺中高價(jià)搶得，贏得頗為不易。

半島華府是中海在昆明少有的合作項(xiàng)目，也是僅有幾個(gè)底價(jià)拿地的項(xiàng)目之一

中海在昆明為什么屢屢陷入激烈的土拍廝殺當(dāng)中，就算最終勝出也代價(jià)沉重贏得很辛苦？其實(shí)觀察中海入昆8年的歷史就可以發(fā)現(xiàn)，和其他頭部房企以及同為國(guó)企身份的全國(guó)開發(fā)商不同，中海有著自己的差異化拿地策略：首先是不接盤，不收購(gòu)爛尾項(xiàng)目，這就相當(dāng)于中海自動(dòng)放棄了一條獲得土地資源的途徑。其次，中海在昆明也至今沒有參與土地一級(jí)開發(fā)，未加入城改行列，沒有一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，這又減少了一種拿地方式；另外，中海身為央企，卻不怎么利用央企身份和政府展開戰(zhàn)略合作，干一些戰(zhàn)略項(xiàng)目，從源頭上獲取土地資源。唯一受益于央企背景的可能就是巫家壩的總部項(xiàng)目。

不靠出身，不抄近道，不干臟活累活，也很少和別人合作，中海在昆明剩下的拿地方式就是拿錢“硬剛”，用高地價(jià)將對(duì)手逼退，相當(dāng)于“堅(jiān)持走自己的路，直到讓別人無(wú)路可走”。

為什么同樣是頭部房企，同樣是國(guó)企，甚至同樣是央企，中海地產(chǎn)在昆明的打法卻和同行不太一樣？中海為什么更愿意在土地公開市場(chǎng)上拿地，甚至不惜苦戰(zhàn)？請(qǐng)關(guān)注云南房網(wǎng)未來(lái)幾天的報(bào)道。

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