稍早時候，云南房網(wǎng)曾報道過二環(huán)邊的保利新盤保利·明玥伴山計劃于今年入市，而其價格預(yù)計可能會在1.8萬元左右。對于素來有主城房價洼地的昆明東市區(qū)而言，其與其他區(qū)域的價差似乎正被逐漸填上。詳情可查看《東市區(qū)新盤也要賣1萬8 昆明房價洼地又被填上一個》。
實際上，如果將目光聚焦東三環(huán)附近，能發(fā)現(xiàn)相似的情景也正在此處上演，整個東市的新房價格在不聲不響間正逐漸攀上一個新臺階。
一騎絕塵的保利城和低價徘徊的各項目
這其中，表現(xiàn)最突出的項目無疑是保利城了。自年初與云大簽約，引入了公立公辦的云大附中星耀喻昭學(xué)校后，其量價便雙雙表現(xiàn)出了顯著的漲勢。
云大附中星耀喻昭學(xué)校
作為一個去年6月首開入市的項目，保利城首推的住宅產(chǎn)品均價約1.4萬元/平米；而到1月初有簽約學(xué)校消息傳出，1月底項目加推時，其最貴的LOFT公寓已賣到約1.35萬元/平米。半年時間公寓售價追近首開時的住宅均價，也算少見了。
這還不是終點，到3月初時不僅僅是LOFT，整個保利城全線在售的公寓產(chǎn)品均價都來到了1.35萬元/平米左右，而其住宅產(chǎn)品價格也上漲到了約1.6-1.65萬元每平。這一過程中，今年的小學(xué)新生預(yù)登記無疑又推了項目一把，其當(dāng)前在售最貴的住宅單價已接近1.7萬元。
保利城住宅實景
與此形成鮮明對比的，是與保利城臨近的藍(lán)光德商天域。作為一個更早面市的項目，其當(dāng)前在售住宅均價僅約11500-14000元/平米，與保利城相比差距明顯。
而造成這一現(xiàn)象的幾個關(guān)鍵原因是其產(chǎn)品為毛坯交付，距離地鐵更遠(yuǎn)，學(xué)校相比有一定差距；而其自身配套也相對匱乏，更多要靠“蹭”周邊項目來滿足日常生活所需。
另一個相似的項目是中南十二集，其前期高層售價約1.5-1.6萬元/平米，洋房約1.8-1.9萬元/平米，在整個東市都算價格拔尖的代表；但其當(dāng)前洋房價格已下調(diào)至約1.7-1.75萬元/平方米，低樓層最低約1.65萬元的單價便可入手。這一方面與其進(jìn)入清盤階段有關(guān)，另一方面也是因為作為一個純居住項目，其商業(yè)高度依賴南側(cè)在建的虹橋國際商業(yè)中心。
純居住項目中南十二集效果圖
目前區(qū)域內(nèi)另一個價格較為堅挺的樓盤，是與保利城隔虹橋路相望的大華公園天下。其二期高層價格約1.35-1.4萬元/平米；一期高層部分可觀東白沙湖的產(chǎn)品，價格可達(dá)1.5-1.6萬元/平米。但即便如此，還是能看出其與保利城之間明顯的價差。
低價項目邁入銷售末期，供應(yīng)大戶已具備漲價條件
這樣看來，在東三環(huán)與虹橋路交匯的周邊區(qū)域內(nèi)，今年以來有顯著價格漲幅的樓盤，實際僅有保利城一個。各項目間高低不一的價格，似乎難以得出整個區(qū)域房價上行的結(jié)論。
但這其中有一個關(guān)鍵要素，那便是后續(xù)可售產(chǎn)品的多寡。以藍(lán)光德商天域為例，其當(dāng)前還有兩棟樓棟有剩余房源在售，合計僅100套左右；而中南十二集這類純改善型項目，本身總戶數(shù)也僅有約500戶，年底計劃交房。對區(qū)域而言，這兩個項目已逐漸退出新房行列。
將于年底交房的藍(lán)光德商天域
換言之，未來一段時間內(nèi)，東市區(qū)大量的新房貨源，將出自保利城和大華公園天下這樣的大盤，而其無一例外都有著充分的價格上行理由與動力。
保利城自不用說，知名學(xué)校九年一貫制公立教育資源的引入，已經(jīng)充分展現(xiàn)出其威力。隨著今年學(xué)校的開學(xué)招生，以及項目后期各類配套的不斷完善，其價格肯定將只高不低。
而大華公園天下也已具備相似的條件：其于2019年時便簽約了明通小學(xué)，不過推進(jìn)速度相對要慢一些，預(yù)計2022年9月首期招生；今年下半年到明年開學(xué)前的這段時間，其是擁有充分的調(diào)價動機的。
尤為關(guān)鍵的一點是，由于兩個項目均是大盤規(guī)劃，其都有著相對齊全的商業(yè)等配套，不過可能都需要一定時間的等待；但相較于之前中南十二集、藍(lán)光德商天域等在配套層面的受限，這無疑帶給了其更多的底氣。
業(yè)態(tài)豐富的大華公園天下項目效果圖
從這樣的角度來看，相信不難理解整個東市當(dāng)前的新房價格走勢了：低價項目相繼進(jìn)入銷售末期，后期供應(yīng)大戶或是已迎來一波價格上漲，或是具備了漲價的條件與底氣；在其拉動下，區(qū)域價格上行可能只是一個時間問題，昆明東市這個房價洼地確實在慢慢被填平。
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