樓市都差成這樣了，對(duì)投資客和改善型客戶的歧視應(yīng)該立刻取消

9月份的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)出來(lái)了，慘就一個(gè)字。由于國(guó)慶假期，克而瑞云南尚未公布昆明樓市上個(gè)月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，估計(jì)也好不到哪里。雖然9月份昆明新建住宅成交量還不錯(cuò)，可是價(jià)格仍舊在低位徘徊。

當(dāng)然相比起月底才匯總的當(dāng)月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)掌握更加及時(shí)，也能更早發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的危險(xiǎn)苗頭，所以在國(guó)慶放假前，連續(xù)出臺(tái)了三大提振樓市的政策：

第一項(xiàng)政策是人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，允許國(guó)內(nèi)部分房?jī)r(jià)連續(xù)下降的城市，在今年底前進(jìn)一步調(diào)低首套房貸款利率，其中包括昆明。

第二項(xiàng)政策是出售自有住房并在一年內(nèi)重新購(gòu)房，可以退稅（賣(mài)房時(shí)所繳納的個(gè)人所得稅）。

第三項(xiàng)政策是從10月1日起下調(diào)公積金貸款利率，5年以上利率調(diào)整為3.1%。

國(guó)家再度密集推出刺激樓市政策

三項(xiàng)政策幾乎同時(shí)推出，力度之大前所未有，房貸利率之低也是前所未有。但是不是能夠提振樓市信心呢？云南房網(wǎng)覺(jué)得沒(méi)那么容易。

先說(shuō)銀行商貸利率，本來(lái)現(xiàn)在首套房的利率優(yōu)惠后就只有4.1%，已經(jīng)是歷史新低，但正因?yàn)槿绱耍�即便昆明能夠繼續(xù)下調(diào)，幅度也就很有限，因?yàn)榭偛豢赡鼙裙�積金貸款利率還要低。

現(xiàn)在公積金貸款的利率下調(diào)后是3.1%，昆明的首套房商貸利率估計(jì)最多也就下浮20個(gè)基點(diǎn)，和現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)貸的利率差不多。這么低的利率對(duì)購(gòu)房者當(dāng)然非常友好，可是相比起原來(lái)4.1%的利率，其實(shí)也就低個(gè)10%左右，每個(gè)月少還的錢(qián)不多。

其實(shí)現(xiàn)在許多人之所以不買(mǎi)房，主要是因?yàn)閷?duì)未來(lái)的預(yù)期不太樂(lè)觀，不敢舉債買(mǎi)房，而不是因?yàn)槔�率高低�?/p>

再說(shuō)公積金貸款利率下調(diào)，道理同樣如此。而且現(xiàn)在能夠獲得公積金貸款的人，大多是體制內(nèi)人士或者大企業(yè)員工，他們本來(lái)就不缺房，過(guò)去之所以積極買(mǎi)房多半也是以投資或者改善為主，可是這兩種需求卻至今沒(méi)有真正放開(kāi)，依舊不被鼓勵(lì)，因此公積金貸款利率下降的作用進(jìn)一步打了折扣。

第三項(xiàng)政策是關(guān)于買(mǎi)房退稅的，說(shuō)老實(shí)話，這項(xiàng)政策對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很小，因?yàn)槔ッ鞫�手房市�?chǎng)的潛規(guī)則是，所有交易稅費(fèi)都由買(mǎi)家承擔(dān)，賣(mài)家本來(lái)就沒(méi)有繳納過(guò)個(gè)人所得稅，當(dāng)然也就談不上一年內(nèi)重新買(mǎi)房退稅的事。

而且熟悉昆明二手房交易的人士都知道，許多涉及繳納個(gè)人所得稅的二手房交易都會(huì)隱瞞真實(shí)成交價(jià)格，盡量少繳稅，以一套成交價(jià)120萬(wàn)的二手房為例，如果雙方過(guò)戶的價(jià)格是100萬(wàn)，個(gè)人所得稅是1萬(wàn)，由買(mǎi)家承擔(dān)。即便因?yàn)樽罱�的退稅政策，改由賣(mài)家承擔(dān)，但賣(mài)家想必也不會(huì)因?yàn)檫@1萬(wàn)塊錢(qián)就特意在一年內(nèi)重新買(mǎi)套房。

總而言之，最近三項(xiàng)政策看似力度很大，但要么實(shí)際受惠人群有限，要么真實(shí)力度不足以改變消費(fèi)行為，所以很難有立竿見(jiàn)影的效果。當(dāng)然每一項(xiàng)樓市刺激政策都或多或少會(huì)影響市場(chǎng)信心和走勢(shì)，日積月累，量變或許終有一日會(huì)達(dá)到質(zhì)變，但誰(shuí)也不知道質(zhì)變?cè)谀囊惶�，開(kāi)發(fā)商還能不能堅(jiān)持到質(zhì)變的那一天。

比起不斷出臺(tái)的樓市刺激政策，云南房網(wǎng)注意到，大多數(shù)政策執(zhí)行的范圍都有兩個(gè)關(guān)鍵詞：首套房，144平米以下。翻譯一下，就是國(guó)家鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)第一套房或者中小戶型，而即便是當(dāng)下樓市形勢(shì)非常嚴(yán)峻，刺激政策仍舊盡可能避開(kāi)房產(chǎn)投資者，以及購(gòu)買(mǎi)大戶型的富裕人群。

比如各種房貸利率優(yōu)惠，面向的對(duì)象往往都強(qiáng)調(diào)是首套房。再比如前段時(shí)間出臺(tái)的契稅優(yōu)惠政策，也限定是首套房，而且只能購(gòu)買(mǎi)144平米以下戶型。還比如昆明前幾年出臺(tái)的針對(duì)外地人的限購(gòu)政策，針對(duì)投資者的限售政策等，到現(xiàn)在都還沒(méi)有取消。

其他城市也是如此，比如蘇州本來(lái)在上個(gè)月取消了城區(qū)對(duì)外地人買(mǎi)房的限購(gòu)政策，誰(shuí)知道一天之后就又恢復(fù)限購(gòu)。

云南房網(wǎng)覺(jué)得，國(guó)慶節(jié)前連續(xù)出臺(tái)三項(xiàng)刺激樓市的政策，至少說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)很?chē)?yán)峻，前面的政策均未見(jiàn)效；二是決策機(jī)構(gòu)很著急，幾乎把政策工具箱中比較順手的工具都拿出來(lái)了。既然如此，為什么不干脆將針對(duì)房地產(chǎn)投資者和富裕人群購(gòu)買(mǎi)大戶型的歧視性政策全部取消，比如利率優(yōu)惠就不一定非要局限首套房，購(gòu)買(mǎi)大戶型也能享受稅收優(yōu)惠，先讓各種資金都盡可能進(jìn)入市場(chǎng)，讓開(kāi)發(fā)商獲得流動(dòng)性，讓陷入困境的項(xiàng)目動(dòng)起來(lái)。

以昆明為例，其實(shí)現(xiàn)在即便取消限購(gòu)限售政策，利率優(yōu)惠不再局限首套房，投資者也多半不會(huì)大面積進(jìn)場(chǎng)，富裕人群也不見(jiàn)得就積極買(mǎi)房，但現(xiàn)在既然剛需人群的購(gòu)買(mǎi)力已很難挖掘，這個(gè)群體的市場(chǎng)預(yù)期也需要大環(huán)境改善才能逐漸恢復(fù)，為什么不向更多人群釋放積極信號(hào)，挽救每況愈下的市場(chǎng)信心？

當(dāng)下樓市的主要癥結(jié)，已經(jīng)不是炒房投機(jī)盛行，房?jī)r(jià)扶搖直上，而是大多數(shù)民營(yíng)房企躺平，資金面臨枯竭，停工爛尾樓盤(pán)越來(lái)越多，交房難度越來(lái)越大，債務(wù)危機(jī)越來(lái)越嚴(yán)重，連帶造成的金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)越來(lái)越難以承受。

既然挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是當(dāng)務(wù)之急，對(duì)部分購(gòu)房群體和購(gòu)房行為還進(jìn)行限制就不僅顯得過(guò)時(shí)，也沒(méi)有多大必要，而且從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。繼續(xù)維系一些過(guò)時(shí)政策，就有刻舟求劍之嫌。

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