近日，昆明市人民政府辦公室印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》（以下簡稱《通知》）。新規(guī)從2023年1月1日起施行，通過優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，向爛尾樓說“不”。購房人可登錄昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)，查詢本人所購預(yù)售商品房的購房款入賬信息，以及該監(jiān)管賬戶預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)資金支出金額、余額情況。
納入監(jiān)管的預(yù)售資金范圍及監(jiān)管期限
商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法將其開發(fā)建設(shè)中的商品房建設(shè)項(xiàng)目，在獲得預(yù)售許可證后至竣工驗(yàn)收備案前出售商品房，由購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價(jià)款(包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的各種購房款)。
資金監(jiān)管是指住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同監(jiān)管銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將商品房預(yù)售資金存入銀行監(jiān)管專用賬戶，實(shí)行資金全過程監(jiān)管，以保障資金�？顚Ｓ�，維護(hù)購房人合法權(quán)益。監(jiān)管期限自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至辦理房屋所有權(quán)首次登記結(jié)束。
預(yù)售資金監(jiān)管額度
監(jiān)管部門和監(jiān)管銀行聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、項(xiàng)目交付條件等因素，核算確定商品房項(xiàng)目自預(yù)售形象進(jìn)度至竣工交付所需資金額度。在核算的資金額度基礎(chǔ)上上浮20%，作為商品房項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管額度。全裝修項(xiàng)目應(yīng)將裝修工程費(fèi)用計(jì)入監(jiān)管額度。
預(yù)售資金的歸集、支取和使用
預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，監(jiān)管額度內(nèi)的資金，按照項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收備案、房屋所有權(quán)首次登記等節(jié)點(diǎn)釋放可使用資金額度。只能用于支付項(xiàng)目竣工交付所需的建設(shè)工程款、建筑材料設(shè)備款等款項(xiàng)，不得用于支付任何借（貸）款本息、土地款、營銷費(fèi)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等其他款項(xiàng)。
監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。超出監(jiān)管額度以外的資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行提取使用，優(yōu)先用于本項(xiàng)目建設(shè)及償還項(xiàng)目貸款。
特殊情況使用預(yù)售資金
監(jiān)管賬戶內(nèi)資金未達(dá)到剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因支付建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款出現(xiàn)困難， 存在引發(fā)社會(huì)矛盾風(fēng)險(xiǎn)隱患，確需使用商品房預(yù)售監(jiān)管資金支付相關(guān)費(fèi)用的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向項(xiàng)目所在地人民政府(管委會(huì))申請(qǐng)并承諾限期補(bǔ)足監(jiān)管額度資金。經(jīng)屬地人民政府(管委會(huì))同意，可依申請(qǐng)撥付使用。
項(xiàng)目存在停工緩建、逾期交付或較大逾期交付風(fēng)險(xiǎn)等重大風(fēng)險(xiǎn)隱患，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除凍結(jié)的預(yù)售監(jiān)管資金外無其他可用資金用于保交樓的，可依據(jù)政策申請(qǐng)使用凍結(jié)的預(yù)售監(jiān)管資金用于支付建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款等建設(shè)所需資金。
購房人如何確定繳款賬戶
監(jiān)管銀行加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金流向、流量的監(jiān)控，實(shí)時(shí)將監(jiān)管賬戶收支情況等信息推送至昆明市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，系統(tǒng)確認(rèn)購房人定金、首付款、分期付款或一次性付款足額到賬后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可進(jìn)行網(wǎng)簽備案。
為維護(hù)購房人合法權(quán)益，購房人在繳納購房款前應(yīng)當(dāng)核對(duì)監(jiān)管賬戶信息，按規(guī)定將購房款直接存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置設(shè)立公示牌，公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、監(jiān)督舉報(bào)電話等信息，在《商品房買賣合同》中載明監(jiān)管賬戶，并通過附件方式載明商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容。
購房人可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的繳款單所載明的收款賬號(hào)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供商品房預(yù)售許可證載明的監(jiān)管賬號(hào)進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)無誤后再行繳款。購房人也可登錄昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)查詢、核對(duì)監(jiān)管賬戶信息。
《通知》施行后新批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目，購房人可登錄昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)，憑商品房買賣合同備案號(hào)查詢本人所購預(yù)售商品房的購房款入賬信息，以及該賬戶預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)資金支出金額、余額情況。
《通知》實(shí)施后存量項(xiàng)目如何處理
施行前取得預(yù)售許可并處于監(jiān)管中的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照《通知》要求根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀核算監(jiān)管額度，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金未達(dá)到監(jiān)管額度的須補(bǔ)繳，足額補(bǔ)繳前暫停資金的撥付。
存在已逾期交付或較大逾期交付風(fēng)險(xiǎn)的，屬地人民政府（管委會(huì)）應(yīng)按照“一樓一策”方案建立政府指定監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理，保障賬戶資金安全，用于保障商品房項(xiàng)目交付。
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