穆迪：隨著房地產(chǎn)行業(yè)趨穩(wěn)，國企和實(shí)力較強(qiáng)的民企將獲益更大

5月30日，穆迪發(fā)布文章《中國房地產(chǎn)業(yè)：隨著銷售趨穩(wěn)和融資渠道改善，開發(fā)商的信用分化將會(huì)持續(xù)》。

文章提到，隨著房地產(chǎn)行業(yè)趨穩(wěn)，國企開發(fā)商和實(shí)力較強(qiáng)的民營開發(fā)商將獲益更大。穆迪預(yù)計(jì)未來12-18個(gè)月這些開發(fā)商將實(shí)現(xiàn)較好的銷售業(yè)績(jī)、較強(qiáng)勁的財(cái)務(wù)狀況和較順暢的融資渠道。與實(shí)力較弱的開發(fā)商相比，購房者和投資者較青睞此類開發(fā)商，原因是此類開發(fā)商的信用質(zhì)量較高，項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)較低。此類開發(fā)商也將擁有較多財(cái)務(wù)資源來補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，助力掌握增長(zhǎng)機(jī)遇，進(jìn)而支持其合約銷售額和信用指標(biāo)。

受評(píng)開發(fā)商的流動(dòng)性差異將擴(kuò)大。國有開發(fā)商和實(shí)力較強(qiáng)的民營開發(fā)商多數(shù)評(píng)級(jí)為Baa，此類開發(fā)商現(xiàn)金緩沖規(guī)模較大，運(yùn)營狀況較良好，并且境內(nèi)融資渠道較為順暢。這些因素將使其能夠以具有競(jìng)爭(zhēng)力的成本發(fā)行境內(nèi)債券，從而應(yīng)對(duì)即將到期的債務(wù)。另一方面，房地產(chǎn)銷售疲軟和融資渠道受限的情況仍將令評(píng)級(jí)較低的開發(fā)商面臨較大的再融資和違約風(fēng)險(xiǎn)。未來12-18個(gè)月此類開發(fā)商將有大量債務(wù)到期。

各評(píng)級(jí)類別開發(fā)商的入賬收入和盈利能力也將分化。隨著合約銷售增長(zhǎng)改善，我們預(yù)計(jì)未來12-18個(gè)月Baa評(píng)級(jí)開發(fā)商的收入將實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。另一方面，由于合約銷售疲軟，評(píng)級(jí)較低的開發(fā)商的入賬收入可能繼續(xù)下降，此類開發(fā)商多數(shù)為民營開發(fā)商。與評(píng)級(jí)較低的開發(fā)商相比，Baa評(píng)級(jí)的開發(fā)商的毛利潤率也將較為穩(wěn)定且處于較高水平，原因是評(píng)級(jí)較低的開發(fā)商可能需要維持低房?jī)r(jià)來支持銷售和現(xiàn)金回款。

Baa評(píng)級(jí)開發(fā)商的杠桿率將改善，但評(píng)級(jí)較低的開發(fā)商的杠桿率仍將惡化。Baa評(píng)級(jí)開發(fā)商EBITDA的改善將抵消購地產(chǎn)生的債務(wù)升幅。另一方面，在收入持續(xù)下降和利潤率疲軟的情況下，評(píng)級(jí)較低的開發(fā)商的杠桿率可能仍會(huì)維持在高水平。

各評(píng)級(jí)類別開發(fā)商的利息覆蓋率將基本保持穩(wěn)定。未來12-18個(gè)月，加權(quán)平均EBIT/利息覆蓋率將基本維持在3.8倍，與2022年持平。未來12-18個(gè)月，Baa評(píng)級(jí)開發(fā)商的利息覆蓋率將略有改善。評(píng)級(jí)較低的開發(fā)商的利息覆蓋率將略有下降，原因是其EBIT水平走低。

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