沒(méi)想到，昆明今年以來(lái)最熱鬧的法拍居然是商業(yè)帶來(lái)的。

8月15日，五華區(qū)極其順利地拍出一批商業(yè)用房。有多“極其”？5個(gè)標(biāo)的物全部溢價(jià)成交，單場(chǎng)拍賣(mài)最高吸引到52人報(bào)名競(jìng)價(jià)，競(jìng)拍鏖戰(zhàn)幾百輪，成交價(jià)最低溢價(jià)1.56倍，最高的已近9倍，5場(chǎng)拍賣(mài)總共引發(fā)到超10萬(wàn)次+線(xiàn)上圍觀(guān)，與法拍市場(chǎng)上“走過(guò)場(chǎng)”式的商業(yè)房拍品們形成了鮮明的對(duì)比，著實(shí)讓人大跌眼鏡。

五華區(qū)護(hù)國(guó)街道一批商業(yè)用房溢價(jià)出讓?zhuān)▓D自阿里法拍）

先回顧下標(biāo)的物掛拍和成交情況。

法拍房源在南屏片區(qū)昆明老街錢(qián)王街和景學(xué)巷上，均是1層或2層的臨街商鋪，面積12-263平，或許是由于景學(xué)巷上的16號(hào)和17號(hào)以及錢(qián)王街上的24號(hào)商鋪帶有租約的緣故，在法拍界面標(biāo)的介紹中特別標(biāo)紅提示該批標(biāo)的為“瑕疵品”。

昆明老街五個(gè)商業(yè)用房法拍掛拍情況（云南房網(wǎng)整理）

第三方機(jī)構(gòu)對(duì)該批房源給出的估價(jià)是14-556萬(wàn)/套，而到正式上架時(shí)，起拍價(jià)在這個(gè)基礎(chǔ)上又進(jìn)一步打折，最終掛到12-94萬(wàn)/套，計(jì)算下來(lái)單價(jià)最低的一套商鋪僅0.3萬(wàn)一平，最高的一處約1.87萬(wàn)一平。

然而，正式開(kāi)拍后，競(jìng)拍價(jià)格就以肉眼可見(jiàn)的速度一路狂飆，最終，在經(jīng)歷百余次延時(shí)后最終成交總價(jià)已高達(dá)101-911萬(wàn)，與起拍價(jià)相比，平均溢價(jià)5倍，計(jì)算單價(jià)最低的一套商鋪已達(dá)2.54萬(wàn)/平米，最高的飆漲至14.47萬(wàn)元/平。

以前法拍中備受冷落的商業(yè)，這次卻吸引這么多買(mǎi)家出價(jià)，到底是什么原因呢？

昆明老街現(xiàn)狀（云南房網(wǎng)攝）

從投資角度考慮，高溢價(jià)買(mǎi)賣(mài)的底層邏輯是對(duì)未來(lái)收益抱有絕對(duì)信心。接下來(lái)，我們就來(lái)看看這批商鋪究竟有什么魔力。

首先是起價(jià)太低。

前文就已經(jīng)提到，該批商鋪起拍單價(jià)僅0.3-1.87萬(wàn)/平。若以克而瑞統(tǒng)計(jì)的昆明今年上半年商業(yè)物業(yè)平均成交單價(jià)11935元/平作為參考標(biāo)準(zhǔn)，該批市中心商業(yè)房源初始掛拍價(jià)有一大半甚至還不到全市平均水平。

第三方機(jī)構(gòu)估價(jià)時(shí)使用的參照樣本大多為寫(xiě)字樓（景學(xué)巷16號(hào)標(biāo)的）

之所以會(huì)出現(xiàn)這種估價(jià)情況，是由于周邊可供參考樣本太少的緣故。小編留意到，在第三方給出的詢(xún)價(jià)報(bào)告中參照樣本大多是寫(xiě)字樓，雖然都是商業(yè)分類(lèi)，但臨街商鋪和寫(xiě)字樓的定價(jià)差距巨大，加之南屏片區(qū)寫(xiě)字樓普遍建成年代較早本身均價(jià)就不高，導(dǎo)致該批商鋪商業(yè)價(jià)值被低估。如此低的撿漏門(mén)檻很難不吸引人報(bào)名，報(bào)名的人多了就很難不溢價(jià)。

此外，與大部分購(gòu)買(mǎi)住宅的自住需求不同，購(gòu)買(mǎi)商鋪的人除自用外還有一大部分是想拿來(lái)出租出去當(dāng)房東的，因此，帶有租約“瑕疵”到這里就是免了招租麻煩的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)。

周末的昆明老街——錢(qián)王街（云南房網(wǎng)攝）

導(dǎo)致這批商鋪高溢價(jià)成交的第二個(gè)原因是可預(yù)期的收入前景。

商鋪所在的昆明老街在昆明人心中的江湖地位，就像寬窄巷子之于老成都人一樣，而法拍標(biāo)的位于昆明老街最熱鬧的錢(qián)王街和景學(xué)巷上。

周末的昆明老街——景學(xué)巷（云南房網(wǎng)攝）

雖然叫老街，不過(guò)這是一個(gè)由錢(qián)王街、景星街、甬道街、光華街等10條古老街道組成的大型商業(yè)街區(qū)，因大量保留昆明特色百年民居建筑而得名，2005年啟動(dòng)修繕，2019年前后運(yùn)營(yíng)，如今已是昆明著名旅游打卡點(diǎn)，每到節(jié)假日基本都是人從眾的狀態(tài)，人流根本不成問(wèn)題。

小編上周末下午實(shí)地看過(guò)，同一時(shí)間段內(nèi)昆明老街內(nèi)的人流強(qiáng)度甚至勝于南屏街主步道。

昆明老街周末實(shí)景（云南房網(wǎng)攝）

最后，還有更為重要的一點(diǎn)，就是昆明老街商鋪已然供不應(yīng)求。在實(shí)探中，小編出于好奇粗略點(diǎn)了一下錢(qián)王街店鋪量，發(fā)現(xiàn)滿(mǎn)鋪率很高，近正義坊一側(cè)從街頭走至街尾大約近60間面積大小不一的店鋪，其中有5家為關(guān)門(mén)狀態(tài)（有幾家是夜店，不確定晚上是否會(huì)營(yíng)業(yè)）。

隨后，昆明老街招商運(yùn)營(yíng)中心相關(guān)工作人員的回復(fù)也給到證實(shí)：“這哈已經(jīng)沒(méi)有鋪?zhàn)釉谑墼谧饫�，先留個(gè)電話(huà)和需求，等有空鋪通知你”。

這樣的“好命”，其他商業(yè)可沒(méi)有。

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