觀點網(wǎng) 經(jīng)歷了2022年低迷成交后，2023年上半年信達(dá)地產(chǎn)的銷售似乎有了一些起色，但全年銷售預(yù)期卻再次下調(diào)。
9月26日下午，信達(dá)地產(chǎn)召開2023年半年度業(yè)績說明會，信達(dá)地產(chǎn)總經(jīng)理郭偉、獨立董事仲為國、公司董事會秘書鄭奕、公司財務(wù)總監(jiān)周慧芬出席了會議，就2023年半年度經(jīng)營成果、財務(wù)狀況等與投資者進(jìn)行線上溝通。
對于近期“認(rèn)房不認(rèn)貸”等房地產(chǎn)政策頻出，總經(jīng)理郭偉表示，市場信心有望進(jìn)一步修復(fù)，各項房地產(chǎn)利好政策對房企的銷售也有積極的促進(jìn)作用。
雖然對前景表示看好，但在制定目標(biāo)時卻仍然謹(jǐn)慎。
董秘鄭奕透露，2023年公司計劃簽約銷售額200億元。據(jù)觀點新媒體了解，信達(dá)地產(chǎn)2021年累計銷售金額約325.18億元，2022年累計銷售金額約224.18億元，意即200億元年度銷售目標(biāo)較2022年年銷售額同比下降約10.8%。
為了應(yīng)對瞬息萬變的市場，信達(dá)地產(chǎn)正千方百計加快銷售回款、去庫存，同時逐步提高輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，如代建業(yè)務(wù)2023年上半年代建項目銷售面積億達(dá)12.52萬平方米，較去年全年8.15萬平方米還多53.6%。
銷售有回升，但當(dāng)期利潤表現(xiàn)依然不理想。2023年上半年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入29.37億元，較上年同期78.28億元下降62.49%；實現(xiàn)凈利潤1.84億元，較上年同期3.28億元下降44.06%；實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤1.79億元，較上年同期3.28億元下降45.53%。
董秘鄭奕于當(dāng)天業(yè)績會總結(jié)道，2023年是信達(dá)地產(chǎn)上市十五周年，下半年公司將繼續(xù)深化推進(jìn)公司“三五”規(guī)劃實施，努力構(gòu)建公司高質(zhì)量發(fā)展新格局。
“高質(zhì)量發(fā)展新格局”雖然稍顯空洞，但這或許是許多房地產(chǎn)同行們正在努力的方向。
信心修復(fù)與保守目標(biāo)
2023上半年樓市雖然只實現(xiàn)了短暫回升，但信達(dá)地產(chǎn)的銷售額卻錄得同比回升。
據(jù)2023年中期業(yè)績報告顯示，上半年，該公司累計實現(xiàn)銷售面積54.87萬平方米，同比增加42.26%；銷售金額117.5億元，同比增長24.6%。
對此，董秘鄭奕將之歸因于利好政策與公司靈活促銷等共同因素的作用：“上半年，公司抓住各地需求端利好政策等有利因素，采取靈活的營銷策略，舉辦豐富的促銷活動，進(jìn)一步加大現(xiàn)房、商辦、車位等存量資產(chǎn)去化力度，千方百計加快銷售回款，取得一定的銷售業(yè)績。”
或許正是因為這個回升數(shù)據(jù)來之不易，使信達(dá)地產(chǎn)對于銷售目標(biāo)也保持著冷靜，被問及全年銷售計劃時，鄭奕表示，2023年，公司計劃簽約銷售額200億元。
據(jù)觀點新媒體了解，信達(dá)地產(chǎn)2019-2022年銷售金額分別為265.58億元、210.33億元、325.18億元、224.18億元，意即200億元年度銷售目標(biāo)較2022年銷售額同比下降約10.8%，也是近幾年的新低。
不過設(shè)計較低預(yù)期目標(biāo)，更多應(yīng)是出于“穩(wěn)”的考量，畢竟高目標(biāo)卻不能實現(xiàn)所帶來的信心流失或許更大。且在信達(dá)地產(chǎn)的預(yù)期中，下半年市場環(huán)境同樣是“趨于平穩(wěn)”。
“展望2023年下半年房地產(chǎn)市場形勢，預(yù)計在著力擴(kuò)大內(nèi)需、提振信心、防范風(fēng)險的總體部署下，各地將進(jìn)一步因城施策，大力支持剛性和改善性住房需求，同時做好‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’工作，努力提振市場信心，市場將趨于平穩(wěn)�！毙胚_(dá)地產(chǎn)在中期報告表示。
其中，“支持剛性和改善性住房需求，提振市場信心”的預(yù)測，最近已有所體現(xiàn)，如8月31日，全國同步下調(diào)了購房首付比例以及二套房貸利率，同時，針對首套房，亦可申請下調(diào)存量房貸利率。
與此同時，全國各地紛紛出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，至9月1日，北上廣深四個一線城市也全面落地這一政策。
信達(dá)地產(chǎn)總經(jīng)理郭偉對此的看法是，隨著近期一線城市及其他城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”、多地放松限購等政策的落地，市場信心有望進(jìn)一步修復(fù)。
“隨著近期一線城市及其他城市“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策的落地，不僅有利于降低居民購買剛需和‘賣一買一’改善性住房的負(fù)擔(dān)，也表明了政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心，市場信心有望進(jìn)一步修復(fù)，各項房地產(chǎn)利好政策對房企的銷售也有積極的促進(jìn)作用。”
他甚至認(rèn)為，隨著政府多項舉措穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，預(yù)計未來行業(yè)出現(xiàn)大幅下滑的可能性不大，公司房地產(chǎn)毛利率將趨于平穩(wěn)。
觀點新媒體查閱報告了解，2023年上半年，該公司主營業(yè)務(wù)（房地產(chǎn)、租賃及其他）毛利率錄得15.65%，同比增加0.64個百分點，但這主要是由“租賃及其他”業(yè)務(wù)所帶動。數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)信達(dá)地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為14.95%，同比減少0.7個百分點；租賃及其他業(yè)務(wù)的毛利率則達(dá)到32.29%，同比增加33.36個百分點。
對于毛利率下滑，信達(dá)地產(chǎn)給出的應(yīng)對方式是，公司將強化集團(tuán)協(xié)同聯(lián)動，努力拓寬業(yè)務(wù)來源，同時提高集約化經(jīng)營與精細(xì)化管理水平。
輕重并舉與代建增長
怎么拓寬業(yè)務(wù)來源？有一點變化很明顯，那就是代建業(yè)務(wù)的快速增長。
信達(dá)地產(chǎn)中期報告顯示，上半年累計實現(xiàn)銷售面積54.87萬平方米，同比增長42.26%。其中，合作項目權(quán)益銷售面積16.14萬平方米，同比增加28.5%；代建項目銷售面積12.52萬平方米，同比增長3594%。
其中，代建項目12.52萬平方米的銷售面積，甚至比2022年全年代建項目銷售面積8.15萬平方米還要多53.62%。
從2019年至2022年，信達(dá)地產(chǎn)的代建銷售面積分別為1.49萬平方米、2.14萬平方米、1.4萬平方米、8.15萬平方米；對應(yīng)的代建項目銷售金額分別為6.91億元、9.75億元、6.7億元、57.8億元；代建項目回款金額為4.18億元、9.72億元、9.07億元、45.51億元。
可以明顯看得出，信達(dá)地產(chǎn)代建規(guī)模正在逐年提升，且在2022年出現(xiàn)大幅增長，到2023年這種增幅還在加大。
對比去年上半年較低的基數(shù)，2023年上半年，信達(dá)地產(chǎn)代建銷售面積為12.52萬平方米，代建項目銷售金額35.78億元，代建項目回款金額42.03億元，增幅分別達(dá)到3594%、2590%、2101%。
對于代建業(yè)務(wù)的大幅增長，郭偉于業(yè)績會上表示，公司主動適應(yīng)我國房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，逐步提高輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，采取多種靈活方式介入房地產(chǎn)項目，形成輕重并舉的業(yè)務(wù)組合。
從其他數(shù)據(jù)也可以看到，新開工及竣工面積中代建項目占比已經(jīng)超過一般，而新增儲備上更是全部為代建項目。
據(jù)披露，上半年，信達(dá)地產(chǎn)新開工面積126.54萬平方米（其中合作項目權(quán)益面積22.75萬平方米，代建項目73.46萬平方米）；竣工面積76.28萬平方米（其中合作項目權(quán)益面積42.02萬平方米）。
報告期內(nèi)，新增儲備計容規(guī)劃建筑面積82.88萬平方米（其中代建項目82.88萬平方米）。
數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，信達(dá)地產(chǎn)儲備項目計容規(guī)劃建筑面積233.62萬平方米，其中合作項目權(quán)益面積53.10萬平方米，代建項目達(dá)48.22萬平方米；在建面積601.57萬平方米，其中合作項目權(quán)益面積172.43萬平方米，代建項目154.63萬平方米。
在千方百計抓回款與輕重并舉拓業(yè)務(wù)的同時，信達(dá)地產(chǎn)負(fù)債規(guī)模也有所下降。
截至2023年6月30日，信達(dá)地產(chǎn)資產(chǎn)總額877.64億元，較年初884.06億元減少6.42億元；負(fù)債總額627.82億元，較年初633.09億元減少5.27億元；歸屬于母公司的所有者權(quán)益為242.97億元，較年初242.16億元增加0.81億元；資產(chǎn)負(fù)債率為71.54%，較上年度末71.61%減少0.07個百分點。
融資前景似乎仍不樂觀，郭偉在業(yè)績會上提及，公司對再融資政策持續(xù)跟蹤研究，根據(jù)目前國有控股公司管理相關(guān)規(guī)定，尚有一定障礙。
對此，財務(wù)總監(jiān)周慧芬也表示，公司將繼續(xù)貫徹落實以銷定投、以銷定產(chǎn)的理念，合理安排資金計劃，繼續(xù)保持穩(wěn)健的財務(wù)狀況。
報告顯示，目前一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券38.5億元，較期初27.84億元增加38.28%，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為99.06億元。
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