編者按：2023年，是中國經(jīng)濟(jì)在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強(qiáng)與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 隨著鐘聲的敲響，時間終于來到2024年。

7年前，保利發(fā)展上一任掌門人宋廣菊提出“重回前三”的目標(biāo)，然而直到其退任，該目標(biāo)仍未實現(xiàn)。

2021年，劉平接過董事長位置，同時把“鐵娘子”的遺憾一并給接過來，并于2022年4月更進(jìn)一步提出“進(jìn)三爭一”的目標(biāo)。

目標(biāo)的轉(zhuǎn)變體現(xiàn)出劉平這位新任董事長的想法，最終結(jié)果也顯示，2022年保利發(fā)展就沖到第二的位置，首先實現(xiàn)了“進(jìn)三”的目標(biāo)。

2023年，“爭一”成功，順利摘下房企銷售桂冠。

保利發(fā)展的頭銜，自此由“最大央企房地產(chǎn)開發(fā)商”升級為“最大房地產(chǎn)開發(fā)商”。

不過，輝煌的背后也存在著困難。加上常駐前三的恒大、碧桂園因暴雷掉隊，因此也有聲音表示，保利這次屬于是“躺贏”。

可以說，保利發(fā)展“爭一”的路途上布滿荊棘，只能盡力揮舞手中的劍去開辟道路。

成色

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2023年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”顯示，2023年前100房企累計實現(xiàn)權(quán)益銷售金額40149億元，銷售規(guī)模同比下降20%，但頭部企業(yè)業(yè)績相對穩(wěn)定。

其中，保利發(fā)展實現(xiàn)權(quán)益金額3057億元，排名第一，業(yè)績與2022年相比僅下降0.4%，表現(xiàn)優(yōu)于大多數(shù)同行。

曾經(jīng)的“恒碧萬融”，恒大墜入谷底，碧桂園權(quán)益銷售同比下跌51.8%，融創(chuàng)中國跌50.7%至481.2億元，排名降至第十八。萬科雖仍在前三行列，但業(yè)績跌幅同樣較大，近10%。

市場上雖然有“躺贏”的聲音，但對銷冠一事早有預(yù)料，因為自2022年8月份開始，保利發(fā)展已連續(xù)16個月霸榜銷量第一。

2023上半年，保利發(fā)展房地產(chǎn)銷售收入約1255.28億元，占總營收比例91.61%，較2022同期的1001.54億增長約25.33%。期內(nèi)銷售簽約面積達(dá)1383.09萬平方米，同比上升5.8%，實現(xiàn)銷售簽約金額2368.21億元，同比上升12.7%，市場占有率提升0.4個百分點(diǎn)至3.8%。

重點(diǎn)布局的38個核心城市的銷售金額占比為87%，同比提升8個百分點(diǎn)；銷售金額超百億城市達(dá)到6個，累計銷售金額1123億元，同比增長21%。其中，長三角區(qū)域銷售金額777億元，占簽約銷售金額比例約32.81%；粵港澳大灣區(qū)銷售金額570億，占比約24.07%。

其中上海項目銷售表現(xiàn)尤為突出，年內(nèi)出現(xiàn)多個紅盤，且首開都順利實現(xiàn)了清盤。

2023年3月，上海楊浦天字系3.0作品保利越秀·和樾天匯首開，340套房源收獲1074組認(rèn)購，認(rèn)購率達(dá)316%；4月，上海內(nèi)環(huán)濱江紅盤保利建工海玥天匯首開，183套房源歷時3.5小時便售罄；12月，位于外環(huán)邊上的保利和頌開盤后，房源改為搖號確定認(rèn)購者，惹得中海浣花里項目緊急開盤來到現(xiàn)場“蹭熱度”。

上海之外，佛山保利天匯全年攬金超30億，奪下南海銷冠；南京保利燕璟和頌攬金同樣超30億；重慶保利拾光年、閱江臺、和光塵樾等項目連續(xù)多月銷售超1億……

從省份來看，創(chuàng)收最多的五個省份是廣東、浙江、上海、河南、山東，2023年上半年營收分別達(dá)370.21、209.74、96.10、70.11、67.32億元，占主營收入比例27.12%、15.36%、7.04%、5.14%、4.93%，比例合計近60%。

銷售提速之下，截至2023年上半年末，保利存貨規(guī)模較期初減少了2.6%至8546.33億，其中開發(fā)產(chǎn)品規(guī)模相較于期初減少了25.83%至1241.04億元，期內(nèi)完成交付11.3萬套，同比增長43%。

土地儲備方面，雖然大多數(shù)房企受困于市場下行與銷售疲軟，秉持著少拿地甚至不拿地的做法，但保利依然按照自己的節(jié)奏進(jìn)行擴(kuò)儲，拿地銷售比維持在30%左右。

1-12月，保利實現(xiàn)簽約面積2386.12萬平方米，同比減少13.17%；實現(xiàn)簽約金額4222.37億元，同比減少7.67%；2023全年新增房地產(chǎn)項目合計103個，權(quán)益拿地金額達(dá)到1359億元，其中在6月以及12月拿地項目最多，分別達(dá)23個、20個。

從局域分布來看，該公司在一線與新一線城市落子71個項目，占比近70%；拿地最多的城市是廣州，為10個項目，其次成都8個項目，而在北京上海均落子5個項目。

僅12月，保利就在廣州、佛山、東莞、南京、西安等地均有落子。其中在廣州分別以82.8億拿下荔灣東沙片區(qū)地塊、39.87億落子黃埔圖書館北側(cè)地塊、5.67億競得花都新花街居住地。

銷售表現(xiàn)反映到財報上，2023年前三個季度，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入為1925.06億元，同比增長23.10%。三個季度業(yè)績均同比提升，特別是Q2業(yè)績，漲幅達(dá)25.70%。

荊棘

2019-2022年，保利發(fā)展分別實現(xiàn)營業(yè)總收入2359.81億元、2432.08億元、2850.24億元、2811.08億元，整體營收情況穩(wěn)中有升，年復(fù)合增長率約6%。

然而，同期凈利潤分別為375.54億元、400.48億元、371.89億元、270.11億元，于2021年出現(xiàn)增收不增利現(xiàn)象，2022年更是錄得同比下降27.37%。

這是公司不得不面對的難題，也是一條纏繞在王冠上的荊棘。

2022年4月召開的2021年業(yè)績說明會上，劉平曾表示，“進(jìn)三爭一”不能簡單、片面地理解為榜單排名，而是綜合實力的領(lǐng)先，是硬實力、軟實力都過硬的第一，“我們目標(biāo)要做到一流的核心競爭力、一流的行業(yè)引領(lǐng)力和一流的企業(yè)影響力”。

如此來看，保利發(fā)展或許尚未真正實現(xiàn)“爭一”目標(biāo)。

以“規(guī)模為王”的舊體系里，銷售是當(dāng)之無愧的第一。然而從財報中不難發(fā)現(xiàn)，保利主要收入來源較為單一，過于依賴住宅出售。

2023上半年，房地產(chǎn)銷售收入占保利總營收比重約91.64%，這或許與其聚焦核心城市和商品住宅的戰(zhàn)略有關(guān)。

期內(nèi)，保利在38個核心城市拓展總地價和拓展面積占比分別為99%和95%，較2022年同期提升9個百分點(diǎn)和21個百分點(diǎn)，拓展貨值中住宅業(yè)態(tài)占比95%。

把雞蛋放在同一個籃子里是有風(fēng)險的，在這個行業(yè)下行期，保利發(fā)展深刻理解了這一點(diǎn)。

自2020年，保利發(fā)展毛利率逐年下降，2021年更是同比下降5.79%，也是這一年開始增收不增利，而營收也在2022年出現(xiàn)下滑。

保利給出的原因是前期低利潤項目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。

至2023上半年，由于結(jié)轉(zhuǎn)提升，利潤實現(xiàn)12.65%增長，但毛利率仍同比下降4.26%至21.29%。

除了受環(huán)境影響外，毛利率下跌或許與降價促銷有關(guān)。

2022年8月，長豐保利和悅廬鳴項目降價近7折被投訴；同月，武漢保利庭瑞閱江臺現(xiàn)房項目降價5800元/平方米出售，最終同樣被叫停。

2023年11月，成都保利中糧湖光錦云項目因降價幅度過大被暫停網(wǎng)簽，該項目取證時的價格為1.5萬-1.7萬元/平方米，對外售價僅9000元/平方米；同月，佛山保利御江南被傳降至五六千元每平方米，總價僅56萬元，不過官方已辟謠了這一消息……

可以說，保利發(fā)展為去庫存費(fèi)盡了心思，不惜以價換量。

2023上半年，保利開發(fā)產(chǎn)品的規(guī)模減少了25.83%，伴隨而來的后果則是利潤下降。在第三季度，營收同比增長21.63%，歸母凈利潤同比下降52.84%。

行業(yè)下行期內(nèi)避免毛利率下降的辦法之一是多元化發(fā)展，自萬科于2012年提出“白銀時代”的說法后，房企轉(zhuǎn)型多元化的趨勢愈加明顯。

保利發(fā)展是最早發(fā)展多元業(yè)務(wù)的房企之一，在1996年成立了保利物業(yè)，隨后是保利商業(yè)；2018年，保利地產(chǎn)為“去地產(chǎn)化”宣布改名保利發(fā)展控股，同時升級了公司“一主兩翼”戰(zhàn)略內(nèi)涵；2022年7月，保利發(fā)展整合商業(yè)、酒店、旅游三大業(yè)務(wù)板塊，成立保利商旅……

但保利多元化業(yè)務(wù)進(jìn)程較為緩慢，并沒有實現(xiàn)盈利轉(zhuǎn)變，或形成行業(yè)領(lǐng)先地位。2020-2023上半年，非房地產(chǎn)銷售收入占營收比重分別為6.88%、8.48%、8.70%、8.36%，均不到10%。

2023上半年，保利資產(chǎn)經(jīng)營類收入同比增長22%至約22億元。其中，酒店板塊平均入住率已恢復(fù)至2019年水平，平均房價較2019年上升16%，營業(yè)收入同比增長53%；展館出租面積提升超2.5倍，新客比例提升超30%，營收同比上升45%。

多元化戰(zhàn)略下最成功的板塊是保利物業(yè)，近年來也在持續(xù)推進(jìn)“大物業(yè)”戰(zhàn)略布局。

截至2023年6月末，保利物業(yè)合同管理面積8.42億平方米，同比增長15.2%，其中38.3%來自保利發(fā)展；在管面積6.50億平方米，同比增長24.3%，第三方在管面積達(dá)到4.12億平方米，占比達(dá)63.3%。

保利商旅方面，成立之時在全國運(yùn)營管理65個購物中心、超60家酒店、近30個旅游項目，購物中心及酒店管理規(guī)模超過700萬平方米，旅游項目在管面積超過800萬平方米。

同年年底，萬科累計已開業(yè)242個商業(yè)項目，建筑面積1227.7萬平方米。

相比之下，兩者商業(yè)規(guī)模存在不小差距，不過保利的商業(yè)擴(kuò)張腳步似乎正在加快。

2023年6月30日，作為保利布局浙江的首個時光系商業(yè)體，杭州保利時光里開街啟幕；12月22日，位于佛山南海千燈湖核心商圈的保利天際薈正式亮相；此外，廣州黃埔保利魚珠時光于12月30日開業(yè)，該項目是保利商旅首個標(biāo)桿街區(qū)項目。

住房租賃方面，截止到2023上半年，保利公寓開業(yè)規(guī)模超1.2萬間，管理規(guī)模4.5萬間；遠(yuǎn)低于萬科泊寓超17萬間的開業(yè)規(guī)模、21萬間的管理規(guī)模。

除了多元化發(fā)展緩慢外，保利發(fā)展還存在著新開工面積減少的隱憂，從2021年的5155萬平米腰斬至2022年的2375萬平米，2023前三季度繼續(xù)同比減少38.7%至1070萬平方米。

新開工面積大幅下降可能會影響到未來項目開盤及銷售，或?qū)⒊蔀楸＠３值谝坏牟焕蛩亍?/p>

向上

谷底一年，保利發(fā)展雖然走到了同行前面，但前方還有向上的路要走。需要不斷斬斷荊棘，并保持頭上那頂王冠不會掉到地上。

作為房企中的優(yōu)等生，保利發(fā)展在三道紅線上的表現(xiàn)一直維持在綠檔水平。截止到2023年三季度末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為76.76%，較上年度末下降1.35個百分點(diǎn)；剔除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率則下降3.3%至66.3%；凈負(fù)債率約61.60%。

期末貨幣資金1426.72億元，較上年末減少338.65億元；有息負(fù)債規(guī)模約3485.81億元，短期有息負(fù)債約687.40億，占有息負(fù)債比重19.72%，貨幣資金足以覆蓋短期債務(wù)，近期無太大債務(wù)壓力。

另外，保利2022年12月發(fā)布了125億定增計劃，并于2023年6月獲證監(jiān)會批準(zhǔn)注冊。若增發(fā)計劃成功實施，可以釋放一定的增量債務(wù)空間。

三季度業(yè)績會上，保利發(fā)展公司管理層表示，定增計劃仍在批文的有效期內(nèi)，相關(guān)工作正在積極推進(jìn)，后期視市場情況擇機(jī)啟動。同時，截止期末公司貨幣資金余額超1400億，能確保所有項目的正常開發(fā)運(yùn)作。

除125億定增計劃獲批之外，保利發(fā)展在融資端不斷拓寬低成本渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年該公司完成發(fā)行50億短期融資券、30億公司債、9.41億首期資產(chǎn)支持證券。

而且，保利發(fā)展能夠以領(lǐng)先于同行的成本獲取融資，并且呈現(xiàn)逐年降低的趨勢。2019年-2023上半年，保利發(fā)展綜合融資成本分別為4.95%、4.77%、4.46%、3.92%、3.73%。

資金充沛之下，保利發(fā)展于2023年12月份啟動10-20億元股份回購計劃，并于12月13日斥資1.01億回購首單997萬股，又于2024年1月2日耗資2.52億回購2518.66萬股。

另一邊，保利集團(tuán)同步啟動2.5-5億增持計劃，并于12月14日以2104萬自有資金增持保利發(fā)展211萬股。

保利管理層認(rèn)為，在當(dāng)前市場環(huán)境下，存在不少收并購機(jī)會，公司也在積極尋求項目層面收并購機(jī)會。收并購能快速擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，同時也是發(fā)展多元化業(yè)務(wù)最好的方式之一。

根據(jù)2023半年報披露，保利發(fā)展合同負(fù)債4417.69億元，其中預(yù)收房款4385.65億元，較期初增長近300億。當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)收入為1723.31億元，僅占預(yù)收房款的39.29%，后續(xù)待結(jié)算收入儲備充足。

銷售回款率作為衡量企業(yè)經(jīng)營能力的重要指標(biāo)，保利發(fā)展回款率連續(xù)4年保持在93%以上的高水平。

截止2023年第三季度，實現(xiàn)銷售回款3334億元，回籠率達(dá)到99%。由于銷售回籠增加，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)68.24億元，2021同期為-298.57億元。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。