——云南遠卓投資公司常務副總經理、遠卓百貨公司總經理儂開明訪談

從事商業(yè)地產運作十年開外，自大學畢業(yè)就進入商業(yè)地產領域的儂開明，談起昆明的商業(yè)就打開了話匣子，他把自己十多年商業(yè)運營的經驗總結為商業(yè)地產四點決定論，認為商業(yè)體量、商場結構、商場配套、人氣是決定商業(yè)運營成敗的關鍵。

商業(yè)地產運營離不開人流。有人氣，商場才有活路

體量決定規(guī)格

儂開明認為，商業(yè)首先要有一定的體量，體量大，才能容納更多的商業(yè)品類，才能有規(guī)模，上規(guī)格。比如，100平米的小門店適合開專賣店、便利店、專業(yè)服務店等；面積再大一點，達到1000平米的，可以開一個超市、賣場、綜合服務店等；一個大型超市，如沃爾瑪、家樂福的面積，至少要達到10000平米；一個購物中心（Shoppingmall）的面積至少須在50000平米以上；而一個囊括了酒店、商場、寫字樓及其他配套設施的城市綜合體，沒有幾十萬平米是不夠的。所以，沒有體量，商業(yè)就上不了高規(guī)格。

在前些年，地產開發(fā)方向單一，政府規(guī)劃缺乏前瞻性，開發(fā)商按照“底商＋住宅”的模式開發(fā)，一個新區(qū)開發(fā)以后，往往沒有商業(yè)配套跟上，就變成典型的“睡城”。沒有商場、超市、影院、書城、大型停車場、寫字樓等，甚至沒有醫(yī)院和學校。商業(yè)規(guī)劃的缺位和商業(yè)配套的缺失就會導致兩個后果：一是造成前期入住人群的生活不便，減緩新區(qū)的入住速度，影響城市化進程；另外由于商業(yè)資源、醫(yī)療資源、教育資源都集中在市區(qū)，要實現(xiàn)購物、就醫(yī)、就學都要到市區(qū)來，從而導致交通擁堵。

五年前，昆明北市區(qū)就是典型的“睡城”，后來陸續(xù)有了“北辰財富中心”、“江東好世界”、沃爾瑪、麥德龍等商業(yè)項目開發(fā)和商家的入駐，才摘掉“睡城”的帽子。后來政府在規(guī)劃上也有了認識，在新區(qū)的開發(fā)上，硬上了商業(yè)規(guī)劃的指標，在城市規(guī)劃上，也有商業(yè)硬性指標。像現(xiàn)在昆明的世紀城、新亞洲體育城商業(yè)及其相關配套就比較完善了。

結構決定業(yè)態(tài)

說到結構，是從建筑技術角度看，主要是指層高、柱距、承載等方面。綜合體結構，如果要保持理想的柱距和承載效果，就要在建筑材料和結構設計上下功夫。獨立商業(yè)體建筑結構，根據商業(yè)的需要來建蓋，是真正的“商業(yè)前置”建筑，這樣的建筑體與商業(yè)的對接才是完美的。

“結構決定使用功能，使用功能決定業(yè)態(tài)的分布。超市、百貨、影院、餐飲、娛樂不同的行業(yè)對結構要求是不同的�！眱z開明說，“為什么說以前的建筑很多業(yè)態(tài)無法進入，尤其是在以開發(fā)住宅為主的商品房開發(fā)初期階段，因為住宅要求的承重比較大，以住宅為主要產品的建筑在柱距上都會比較密，尤其是高層住宅（除非做轉化層處理，但建筑成本比較高），而商場要求的柱距較寬、層高較高，住、商在結構上存在著較大的沖突。現(xiàn)在的地產項目，商住混合的比較少，很多商業(yè)體要么是裙樓，要么是獨立商業(yè)體，所以柱距、層高很符合商業(yè)要求。很多專業(yè)的商業(yè)地產都是定制地產，先商業(yè)、后地產，先業(yè)態(tài)、后施工，因商建房，這樣的建筑結構就非常好�！�

配套決定品質

“說起配套，鴻城廣場最大的硬傷就是車位，新西南的問題則在于空間布局、人流引導�！眱z開明表示，商場是人群密集的地方，外部的停車場、內部的扶梯、電梯都關乎商場成敗，而廣場、中庭一般作為集中促銷、產品展示區(qū)，其大小，裝修檔次都很重要。所以一個商場，停車場、扶梯、電梯等是必不可少的配套，如果沒有這些配套，就不能稱其為商場，只能稱之為老百貨大樓。中庭、促銷臺、廣場是商場的輔助配套，如果沒有相應的這些配套，商場的檔次就會降低。

隨著時間的推移，商場的升級換代，使輔助配套也慢慢變?yōu)楸貍渑涮�，這是對硬件的要求。當商場在地段、體量都相當的時候，大家拼的就是硬件，商場的硬件配套越完善，生命力就越強，也越不容易被淘汰。

西苑茶城欠缺的正是人流量

人氣決定生命力

商業(yè)地產運營離不開人流。有人氣，商場才有活路。

儂開明說：“對于城市人口，首先看城市絕對人口，然后再看城市商圈輻射人口。商場選址第一要務就是人流量、人口密度。作為百貨商場的選址，一定要處于城市中心區(qū)�！�

儂開明認為，20—30萬人是基本的商業(yè)單位，在城市人口不足20萬的城市，是很難有知名的大型商場入駐的，但會有多個品牌的專賣店。10萬人口的小縣城，充其量有專賣店，且絕大多數經營的是二線以下的品牌。

“人口100萬的城市在中國稱之為大城市，具備了一切商業(yè)發(fā)展的基本要素，而大城市就要看商圈劃分。物以類聚，頂級品牌進頂級商圈或頂級商場，就是我們通常說的核心商圈，步行街是該商圈的標志，而高端商場也集中扎堆在該商圈內。在核心商圈外的，稱為次級商圈，次級商圈集中大量的二線品牌或部分一線品牌。至于人流量少、居住密度低的城市郊區(qū)，則主要做主題商業(yè)專業(yè)市場�！�

再上一個檔次，儂開明談到，人為制造的大型商業(yè)mall，對城市人口要求達到100萬以上�！吧虾！⒈本�、廣州、深圳人口超過1000萬的一線城市，其商業(yè)不是分圈，而是分塊。人口超過1000萬的城市，商業(yè)的生存能力很強，只要具備輻射30萬人口的區(qū)域，就具備商業(yè)生存的生命條件，只要具備合適的區(qū)位、硬件，配套就可以支撐一個20000平米的商場，當然，這樣的商場必須做精準的定位�！�

“話說回來，影響商業(yè)地產運營的還有很多因素，但萬變不離其宗，只要這幾個問題解決了，再有統(tǒng)一經營，一般來說問題不大，遠卓就是以這樣的標準來甄選商業(yè)項目，到目前為止比較成功”，對于商業(yè)運營，儂開明顯得自信滿滿，“很快我們在個舊的商業(yè)中心就開業(yè)了，接下來還有好幾個項目要做呢！”（文/白雪圖/賈翔）

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