文/禹從軍圖/賈翔

2006年中旬，云南東方柏豐投資有限責(zé)任公司順利拍下位于金碧路的A-04地塊和A-05兩個(gè)地塊，項(xiàng)目取名為“東方首座”。時(shí)隔2年，2009年1月11日，該項(xiàng)目舉行開工儀式，正式開工建設(shè)。至此，一個(gè)難產(chǎn)兩年多的項(xiàng)目終于有了進(jìn)展。然而，從舉行開工儀式至今，整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展不大，坊間關(guān)于此項(xiàng)目難產(chǎn)的傳言由此更加甚囂塵上。

坊間的傳言并非空穴來(lái)風(fēng)，因?yàn)橹两瘢瑬|方首座還沒(méi)有在媒體上發(fā)過(guò)一個(gè)廣告，且7個(gè)多月過(guò)去了，項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，工地基坑都還沒(méi)有開挖。那么，這個(gè)位于昆明繁榮商圈、本應(yīng)炙手可熱的項(xiàng)目，為何就變得如何難產(chǎn)呢？

無(wú)奈的準(zhǔn)備期

眾所周知，按常理，拿下土地后，開發(fā)商一般都會(huì)爭(zhēng)取時(shí)間報(bào)批和開工，然而，與當(dāng)時(shí)眾多項(xiàng)目一樣，東方首座同樣應(yīng)大背景下規(guī)劃政策的影響而擱淺。

2002年，昆明市出臺(tái)規(guī)定：二環(huán)路內(nèi)實(shí)行“只拆不建”的政策，土地原則上用于環(huán)境綠化、道路和公益性公共設(shè)施、市政設(shè)施等建設(shè)，一般不得進(jìn)行商品住宅項(xiàng)目開發(fā)，同時(shí)，“容積率不得超過(guò)3．0”，自此后幾年內(nèi)，昆明二環(huán)路以內(nèi)的項(xiàng)目基本處于凍結(jié)狀態(tài)。

據(jù)云南東方柏豐投資有限責(zé)任公司策劃經(jīng)理令狐昌勇介紹，該公司在2006年中旬就辦完了土地手續(xù)，然而，直到2008年才真正立項(xiàng)，其間2年多的時(shí)間，一直處于市調(diào)階段，政策的影響占了主要原因。

“辦完土地手續(xù)后，考慮到當(dāng)時(shí)規(guī)劃政策的限制，我們并沒(méi)有立馬報(bào)建，而是一直在做市調(diào)。因?yàn)榘凑债?dāng)時(shí)的規(guī)劃條件，這兩塊地只能建成一個(gè)大概70、80米高的住宅項(xiàng)目，這樣一來(lái)，不僅浪費(fèi)了土地資源，我們也很難贏利�！绷詈陆榻B說(shuō)，由于當(dāng)時(shí)限高、“只拆不建”、容積率等規(guī)劃條件卡得比較緊，所以，東方首座一直沒(méi)有機(jī)會(huì)報(bào)批。在此期間，雖然沒(méi)有報(bào)建，但該公司也乘此機(jī)會(huì)做了大量的前期市調(diào)，比如，2006年的房交會(huì)上的試水，促使該項(xiàng)目重新調(diào)整了產(chǎn)品定位，由原來(lái)的“商業(yè)、配建住宅、寫字樓、酒店”轉(zhuǎn)變?yōu)楦叨司频隇橹鳌?/P>

雖然說(shuō)“塞翁失馬焉知非�！保绱寺L(zhǎng)的前期準(zhǔn)備，不是一般的開發(fā)商都愿意接受的。

設(shè)計(jì)數(shù)次變更滯延工期

“我們是從去年開始做這個(gè)項(xiàng)目的，由于在設(shè)計(jì)上修改的次數(shù)比較多，一定程度上拖延了工期進(jìn)展�！贬槍�(duì)該項(xiàng)目的緩慢進(jìn)展，令狐昌勇解釋說(shuō)，從立項(xiàng)到現(xiàn)在，項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙修改了不下于10次，而這也正是導(dǎo)致項(xiàng)目施工進(jìn)展緩慢的主要原因。

酒店星級(jí)的劃分以酒店的建筑、裝飾、設(shè)施設(shè)備及管理、服務(wù)水平為依據(jù)，而其中，大堂、客房、宴會(huì)廳是星級(jí)酒店評(píng)選的主要硬件標(biāo)準(zhǔn)，東方首座定位為高端酒店（五星級(jí)），在這三個(gè)硬件標(biāo)準(zhǔn)上可謂費(fèi)盡周折。據(jù)令狐昌勇介紹，起初，東方首座的一期工程中，由于把塔樓放在中間，導(dǎo)致大堂的面積只有400平方米，而這一硬件設(shè)施達(dá)不到五星級(jí)酒店的要求。所以，隨后的設(shè)計(jì)圖紙又作了修改，把塔樓放在了邊上，這樣一來(lái)，大堂的面積提高到800平方米，且大堂和宴會(huì)廳的高度都有所調(diào)整。

雖然通過(guò)市場(chǎng)試水后對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位作了調(diào)整，但設(shè)計(jì)未能一步到位顯然嚴(yán)重影響了工程進(jìn)展，設(shè)計(jì)為什么會(huì)出現(xiàn)不下于10次的變更呢？令狐昌勇解釋說(shuō)，一方面，由于該公司意欲把東方首座做成自己的固定資產(chǎn)，所以，每一步都很謹(jǐn)慎，爭(zhēng)取盡可能地進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化；另一方面，起初，該公司準(zhǔn)備先把產(chǎn)品做出來(lái)，然后再進(jìn)行招商，而后來(lái)則轉(zhuǎn)變成了先招商、聽取客戶的意見后，再開發(fā)產(chǎn)品，正是因?yàn)檫@兩方面的原因，導(dǎo)致了設(shè)計(jì)的數(shù)次變更。

除此以外，他還向記者介紹說(shuō)，由于東方首座高160米，基坑需挖到20米深，這樣的基坑深度在昆明很少見，加之該項(xiàng)目采用的是比較先進(jìn)的樁基構(gòu)造，所以挖基坑的前期工作就耗費(fèi)了好多時(shí)間。同時(shí)，最近幾月來(lái)的雨天，也影響到了基坑的開挖。

據(jù)他介紹，8月10日，東方首座進(jìn)行了單個(gè)樁基的荷載量測(cè)試，月末，最終設(shè)計(jì)圖紙就會(huì)作出來(lái)，年底能夠完成基坑的開挖，大約過(guò)完年售樓部可以正式開放。

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