案例解析專家：
昆明理工大學(xué)建筑工程學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教研室主任鄧曉盈
昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事、總經(jīng)理梅永豐

——深圳萬(wàn)象城購(gòu)物中心：一站式消費(fèi)中心
位于深圳深南路的萬(wàn)象城購(gòu)物中心，是集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、康體等諸多元素的一站式消費(fèi)中心。該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)18.8萬(wàn)平方米，于2004年12月9日試營(yíng)業(yè)，其開(kāi)業(yè)后的第一個(gè)整年——2005年，銷售額就達(dá)到15億元，一度成為商業(yè)項(xiàng)目的奇跡。

鄧曉盈點(diǎn)評(píng)：深圳作為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，在商業(yè)方面，對(duì)昆明本地商業(yè)有一定的借鑒性，但不是照搬它的模式。目前昆明也有眾多一站式購(gòu)物的商業(yè)地產(chǎn)，但大多扎堆于一個(gè)地段，業(yè)態(tài)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。破局之道在于從客戶定位上、業(yè)態(tài)方面走差異化之路。

——上海恒隆廣場(chǎng)：中國(guó)頂尖時(shí)尚高地
恒隆廣場(chǎng)位于上海南京西路，自2001年7月14日開(kāi)業(yè)以來(lái)，已經(jīng)成為中國(guó)乃至世界的時(shí)尚高地。該項(xiàng)目主要由商業(yè)及寫(xiě)字樓組成，總樓面面積約21.14萬(wàn)平方米，云集了來(lái)自世界各地頂尖時(shí)尚品牌，是上海品牌時(shí)尚發(fā)布地之一。

鄧曉盈點(diǎn)評(píng)：高端消費(fèi)商業(yè)的出現(xiàn)，是針對(duì)市場(chǎng)需要，進(jìn)行的定制開(kāi)發(fā)，這取決于當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平、消費(fèi)群體層次、消費(fèi)習(xí)慣。昆明定位為休閑城市，聚集了眾多層次的消費(fèi)人群。此類定位過(guò)于高端的商業(yè)地產(chǎn)在昆明運(yùn)作還不恰當(dāng)。

——南亞風(fēng)情•第壹城：昆明首個(gè)StreetMall
南亞風(fēng)情•第壹城位于昆明滇池路，項(xiàng)目建筑面積約97.8萬(wàn)平方米，僅商業(yè)零售和酒店面積就達(dá)35.26萬(wàn)平方米，將打造昆明第一個(gè)真正意義的StreetMall。商業(yè)業(yè)態(tài)包括上萬(wàn)平方米的零售商業(yè)、5萬(wàn)平方米的五星級(jí)酒店、9.6萬(wàn)平方米的商務(wù)辦公、4.3萬(wàn)平方米的SOHO公寓、24.6萬(wàn)平方米的住宅等。項(xiàng)目立項(xiàng)之初，引進(jìn)了豪廷酒店及保利影院等6大商業(yè)巨頭的設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)了6大項(xiàng)目主力店的定制化設(shè)計(jì)。

鄧曉盈點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目眾多業(yè)態(tài)的組合，對(duì)以居住和旅游休閑為主的滇池板塊進(jìn)行了商業(yè)方面的彌補(bǔ)，滇池板塊龐大的人群與輻射的行政資源，也對(duì)該項(xiàng)目起到了強(qiáng)而有力的支撐作用。主力店采用定制式的商業(yè)運(yùn)營(yíng)手法，為前期招商聚集了不少人氣。

——螺螄灣原址升級(jí)重建項(xiàng)目：昆明老商圈的“品牌效應(yīng)”
位于昆明市環(huán)城南路的老螺螄灣市場(chǎng)將升級(jí)為一環(huán)路旁最大超大型商業(yè)綜合體。占地約800多畝，總建筑面積200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)投資300億元。該項(xiàng)目將由購(gòu)物中心、主題賣場(chǎng)、大型百貨、大型超市、大型主題店、大型餐飲娛樂(lè)、五星級(jí)影院、主題公園、寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店和高尚住宅組成，停車位總數(shù)將達(dá)上萬(wàn)個(gè)。其中商業(yè)體量占比2/3，酒店、寫(xiě)字樓、住宅等占比1/3。

梅永豐點(diǎn)評(píng)：老螺螄灣地處昆明的老商圈，無(wú)論對(duì)于昆明，或是南亞、東南亞而言，都具有一定的“品牌效應(yīng)”。老螺螄灣的人流量、購(gòu)買率和成交率，與昆明老商圈其他項(xiàng)目相比有過(guò)之而無(wú)不及。該項(xiàng)目的升級(jí)重建導(dǎo)致商業(yè)業(yè)態(tài)在規(guī)劃及定位、檔次方面有了很大提升。而多年來(lái)，消費(fèi)者對(duì)其形成的購(gòu)物習(xí)慣，將對(duì)該項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)的發(fā)展形成有力支撐。

——欣都龍城：昆明首個(gè)“地鐵上蓋物業(yè)”樣板
欣都龍城位于昆明北京路與北辰大道交會(huì)處，總占地面積84.99畝，是大型的城市綜合體復(fù)合型樓盤。項(xiàng)目分為財(cái)智中心、V.CPark、創(chuàng)享生活寓所三大類別，是個(gè)集精品購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑和餐飲等相結(jié)合的新商業(yè)組合。輕軌二號(hào)線站臺(tái)在此預(yù)留出入口的設(shè)置，是昆明首個(gè)“地鐵上蓋物業(yè)”的樣板。

梅永豐點(diǎn)評(píng)：10余年的發(fā)展讓北市區(qū)形成一個(gè)居住人口密度較大的生活區(qū)，保守估計(jì)50萬(wàn)的居住群體所爆發(fā)出來(lái)的消費(fèi)需求，為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)。有了片區(qū)需求作鋪墊，欣都龍城項(xiàng)目在招商時(shí)可多引進(jìn)一些適合片區(qū)居民消費(fèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)。如中高檔的餐飲、母嬰用品店等。

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