在剛剛結(jié)束的2005昆明房交會(huì)上人頭攢動(dòng)，展臺(tái)前聚集大批購房者，其火爆場面足以讓人們感覺到供銷兩旺的樓市又回來了，在經(jīng)歷了長達(dá)半年的觀望后，壓抑已久的購買需求得到了一定程度的釋放；另一方面，在銷售低迷中苦熬半年的開發(fā)商鉚足了勁，在房展會(huì)上為自己的項(xiàng)目大造聲勢吸引購買者，花二、三十萬元搭建展臺(tái)的開發(fā)商大有人在，可謂是百花齊放、精彩紛呈。
一年一度的房交會(huì)被視為昆明樓市的晴雨表，本屆房交會(huì)共有89個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)參加，104個(gè)樓盤展示，其中31個(gè)為新樓盤展示，36萬人參觀，15.59億成交額。面對如此“喜人”的局面，業(yè)內(nèi)人士分析說，房地產(chǎn)商捂盤惜售和消費(fèi)者“持幣待購”的雙雙終結(jié)，不僅標(biāo)志著市場的回暖，更標(biāo)志著市場正式走出觀望期，從而在一個(gè)更新的起點(diǎn)上平穩(wěn)發(fā)展。
市場真實(shí)情況如何？未來走勢如何？會(huì)呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn)？成為眾多昆明人心中的疑問。
本報(bào)地產(chǎn)部深入調(diào)研，并邀請部分開發(fā)商和深圳至祥置業(yè)、田野地產(chǎn)咨詢公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)的資深專家，共同研討，旨在撥開市場迷霧，為昆明地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展鼓與呼。
一、明年樓盤突破130個(gè)
“玫瑰灣、翡翠灣、順城、城市陽光、明日城市......”今年上半年，昆明住宅新供應(yīng)項(xiàng)目萎縮明顯，開發(fā)商捂盤現(xiàn)象突出，在本屆房交會(huì)，新盤輩出、精彩紛呈，31個(gè)新樓盤終于揭開神秘面紗，開盤時(shí)間多在今年底和明年初之間。
預(yù)計(jì)今年底至明年，新盤供應(yīng)將明顯增加，交易量將會(huì)有大幅增加，住宅主流市場的階段性調(diào)整將基本結(jié)束。來自田野地產(chǎn)咨詢公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至今年9月，昆明在售住宅樓盤已經(jīng)達(dá)到86個(gè)，總供應(yīng)量接近300萬平米，總套數(shù)24800套左右。從本次房交會(huì)新增樓盤來看，未來一年內(nèi)在售樓盤有可能突破130個(gè)，總供應(yīng)量突破500萬平米，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。
二、地產(chǎn)開發(fā)重心南移
滇池衛(wèi)城5期籌碼登記突破100個(gè)、玫瑰灣突破200個(gè)、新亞洲體育城僅周末兩天成交90多套......當(dāng)2005房交會(huì)進(jìn)入第四天時(shí)，雖然大雨阻擋了部分購房者的腳步，但本屆參展樓盤最多的南市區(qū)板塊就已經(jīng)捷報(bào)頻傳，以絕對壓倒優(yōu)勢傲視群雄，最終成為本屆房交會(huì)最大的贏家。
業(yè)界普遍認(rèn)為，隨著新昆明建設(shè)的逐步推進(jìn)以及城市逐漸南移的趨勢，處于昆明新舊主城之間的南市區(qū)樓盤將是最耀眼的熱點(diǎn)，其供應(yīng)量將占據(jù)昆明市場的大部分比重。在未來數(shù)年內(nèi)，南市區(qū)都將成為春城樓市的風(fēng)向標(biāo)，并以此引領(lǐng)昆明房地產(chǎn)開發(fā)走向更高檔次！
三、概念營銷成主基調(diào)
“新亞洲·體育城香港老爺車、順城真人秀、山概念、水概念、花概念......”除了實(shí)物、代金券等促銷方式外，概念營銷成為了本屆房交會(huì)的最大基調(diào)，比如健康概念、山概念、水概念、體育概念、高爾夫概念、音樂概念、咖啡概念、汽車概念等等一些體現(xiàn)生活方式和精神追求的概念都在參展樓盤中得到了很好的體現(xiàn)。其中給人留下很深印象的當(dāng)選“新亞洲·體育城”的體育健康概念和名貴老爺車的汽車概念，讓昆明人真實(shí)的目睹了稀缺的老爺車們的風(fēng)范；“順城”樓盤的真人秀可謂是人體行為藝術(shù)的真實(shí)表現(xiàn)，展臺(tái)上每一個(gè)場景里邊的真人擺弄著不同的姿勢，穿著不同的服裝演繹著不同時(shí)間段在“順城”的別樣生活。
田野地產(chǎn)咨詢公司黃艷瓊女士表示，本屆房交會(huì)的促銷活動(dòng)確實(shí)很精彩，起到了從吸引眼球到吸引人氣的目的，也代表了昆明樓市營銷方式的新氣象，但是要最終實(shí)現(xiàn)訂單的簽訂，需要的還是產(chǎn)品的適合性和品質(zhì)的競爭力。
四、商業(yè)地產(chǎn)將現(xiàn)井噴
“順城、昆明走廊、上海沙龍.外灘三號(hào)、奔騰年代、沃爾特商業(yè)城......”今年房交會(huì)簡直是昆明商業(yè)地產(chǎn)大閱兵，令許多專業(yè)投資者欣喜不已，“想投資什么項(xiàng)目就有什么項(xiàng)目。”
據(jù)悉，在今年房交會(huì)上，商業(yè)地產(chǎn)參展項(xiàng)目和體量均創(chuàng)歷史新高。而據(jù)田野調(diào)查公司提供的數(shù)據(jù)表明，2005年昆明已經(jīng)規(guī)劃的商業(yè)物業(yè)總體量已高達(dá)272萬平方米，這還不含大量在建的住宅底商。業(yè)界預(yù)言，2005年是昆明的商業(yè)地產(chǎn)年，至明年底，昆明的商業(yè)地產(chǎn)都將全面開花、大幅放量。與此同時(shí)，昆明也將爆發(fā)新一輪商鋪投資熱潮。但業(yè)界也對商業(yè)地產(chǎn)的市場狀況表示了擔(dān)憂，空置率和經(jīng)營壓力，將是開發(fā)商必須慎重思考的問題。
五、旅游地產(chǎn)得風(fēng)得雨
在本屆房交會(huì)上，滇池衛(wèi)城、野鴨湖、溫泉心景、束河古鎮(zhèn)等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的展示也格外引人注目，備受購房者的青睞。對此，省委副書記、常務(wù)副省長秦光榮在視察房交會(huì)時(shí)表示，云南旅游正在實(shí)現(xiàn)從觀光型到休閑度假型、從高消費(fèi)向中低消費(fèi)水平轉(zhuǎn)變，旅游地產(chǎn)的發(fā)展有利于云南旅游業(yè)的成功轉(zhuǎn)型。
據(jù)悉，今年年初，云南省出臺(tái)了“加快建設(shè)旅游小鎮(zhèn)的指導(dǎo)意見”，計(jì)劃分類打造60個(gè)主題鮮明、交通便利、服務(wù)配套、環(huán)境優(yōu)美、適宜旅游度假休閑、特色鮮明的旅游小鎮(zhèn)。省政府還專門制定了相應(yīng)扶持政策：從今年起，安排3000萬元用于旅游小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目貼息、規(guī)劃補(bǔ)助和市場營銷；放開農(nóng)民進(jìn)城鎮(zhèn)的戶口限制。
六、電梯公寓漸成主流
進(jìn)入2005年，昆明市二環(huán)路以內(nèi)在售樓盤大約有近20個(gè)，幾乎全以高層塔樓為主，且是豪華電梯公寓，無論是便利性還是舒適性都實(shí)現(xiàn)了一次質(zhì)的飛躍。從本屆房交會(huì)參展樓盤來看，目前在南市區(qū)和西市區(qū)的高新板塊也開始出現(xiàn)小高層、高層電梯公寓，如南市區(qū)的中林佳湖新城、西市區(qū)高新板塊的德尚.國際村和城市陽光等。
土地資源是不可再生資源，尤其是在城中心區(qū)更是凸顯其稀缺性，目前二環(huán)路以內(nèi)在售樓盤和新盤的土地多是在“8.13大限”前獲得的土地，大多項(xiàng)目僅有30-40畝，開發(fā)高層住宅是其惟一選擇，自然電梯公寓也就走進(jìn)平常百姓中。
七、產(chǎn)品更加精細(xì)化
“戶型好、環(huán)境好�！痹诒緦梅拷粫�(huì)上的一項(xiàng)調(diào)查表明，當(dāng)前人們選房的標(biāo)準(zhǔn)除地理位置外，好的戶型和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)已成為人們越來越注重的選房標(biāo)準(zhǔn)。人們對臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)的面積和功能的期望值也都在不斷提高。
目前，昆明的開發(fā)商也都逐漸意識(shí)到了這一新趨勢，邀請國內(nèi)國際一流的設(shè)計(jì)公司和景觀公司參與合作。如參與順城項(xiàng)目的設(shè)計(jì)公司日建設(shè)計(jì)，就是全球建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所200強(qiáng)第一名。新的樓盤寬帶上網(wǎng)、智能化保安設(shè)施、優(yōu)良的采光和通風(fēng)效果的全明戶性設(shè)計(jì)、三步節(jié)能等已成為昆明中高檔樓盤的必備設(shè)施。
八、別墅走在金字塔尖
公園道1號(hào)、香檳小鎮(zhèn)、滇池衛(wèi)城、世林國際別墅、西山別墅、玫瑰灣、滇池時(shí)光、滇池南郡等高端別墅，也是本屆房交會(huì)上最亮麗的城市風(fēng)景，雖然在去年“8.31大限”后，別墅用地停止審批，但由于開發(fā)商急于回籠資金，因此在營銷方面八仙過海、各顯神通，正在上演瘋狂PK。
面對本屆房交會(huì)的熱鬧紛呈，深圳至祥置業(yè)則冷靜提出，不能忽視昆明房地產(chǎn)業(yè)的火熱背后其實(shí)也存在諸多問題。至祥認(rèn)為，隨著大批高端別墅產(chǎn)品的入市，昆明的別墅供應(yīng)量和規(guī)模都將考驗(yàn)本土的消費(fèi)需求量，更多的高端別墅要在銷售上有所突破必須依靠昆明城市營銷力。
九、昆明地產(chǎn)競爭升級(jí)
隨著大連萬達(dá)、世紀(jì)金源、新希望等一批全國一線房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐昆明，在大喊“狼來了”的同時(shí)，昆明本土房地產(chǎn)業(yè)更是奮起迎擊，城建、中林、金馬源、實(shí)力、泰信、賽倫、云電陽光等在鞏固戰(zhàn)果的同時(shí)，厚積薄發(fā)，其新盤、大盤的亮相更是使得昆明升級(jí)為全國房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場之一。
著名策劃人王志綱在考察本屆房交會(huì)后表示，昆明房地產(chǎn)業(yè)對全國都由吸引力。業(yè)界預(yù)言，隨著“住在昆明”品牌的逐步建立，不僅會(huì)吸引大量的外地人入昆購房，更多的全國一線房地產(chǎn)企業(yè)也將加入到新昆明的建設(shè)中來。
十、消費(fèi)者信心指數(shù)飆升
在宏觀調(diào)控開始后，部分購房者預(yù)期昆明商品房房價(jià)會(huì)因此而下調(diào)。部分潛在購房者受輿論導(dǎo)向影響，在房價(jià)預(yù)期上出現(xiàn)較大偏差，甚至出現(xiàn)不合理的判斷。
“不等了，再等房價(jià)也不會(huì)降�！痹诒緦梅拷粫�(huì)上最新調(diào)查顯示，目前昆明預(yù)期房價(jià)下調(diào)的人群在逐漸減少，房價(jià)下調(diào)的輿論影響力正在衰減。預(yù)計(jì)未來購房需求受輿論環(huán)境的影響將減弱，市場預(yù)期漸趨正常。本屆房交會(huì)15.59億成交額也是最好的佐證。
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