昆明樓盤超級(jí)PK

本屆房交會(huì)創(chuàng)造了歷屆昆明房交會(huì)的多項(xiàng)第一：第一次參展樓盤突破一百個(gè)；第一次在昆明國(guó)際會(huì)展中心的巨大的新館展出；第一次不分主次“均好”地布展；歷屆房交會(huì)布展規(guī)模最大；第一次地州樓盤參展最多；第一次除了一手樓盤的展示外，參展的二手房中介機(jī)構(gòu)也最多……
但是，在這些最多、最大的背后，我們既看到昆明城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的巨大進(jìn)步，也似乎看到昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)折期的信號(hào)。
如果說，去年住宅市場(chǎng)（包括一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)）的“井噴”效應(yīng)意味著一個(gè)高峰期的到來和結(jié)束；今年的房地產(chǎn)新政只是給投資者和開發(fā)企業(yè)一場(chǎng)不大不小的驚擾，那么，本屆房交會(huì)規(guī)�？涨暗谋澈笠馕吨�什么呢？

數(shù)據(jù)
首先我們來看一組數(shù)據(jù)和現(xiàn)象。
——參展的104個(gè)昆明樓盤中（含6個(gè)商業(yè)樓盤），均價(jià)在3000元以上的占67.7%，即整整三分之二還多的比重；其中，均價(jià)在3000-4000的最多，達(dá)到了41.4%；均價(jià)在5000元以上的高檔樓盤也達(dá)到了17.4%的比例；均價(jià)在2000-3000元的只占三分之一不到。也就是說，一手房市場(chǎng)的主體價(jià)位已經(jīng)上升到3000-4000元的檔次。反過來，在二手房市場(chǎng)上，2000-2500元已經(jīng)成為二手房市場(chǎng)的主體價(jià)位。
——參展的104個(gè)昆明樓盤中，開盤一年和以上的只占6.5%；開盤半年以上的有20.6%；所有到今年10月已開盤的占42.4%；一半以上的都是尚未正式開盤預(yù)售的樓盤。可對(duì)比的數(shù)據(jù)是：所有參展的昆明樓盤中，整體交房的現(xiàn)房樓盤只占7.6%，其他的都還是期房。
——截至今年9月，昆明在售住宅樓盤已經(jīng)達(dá)到86個(gè)，總供應(yīng)量接近300萬平米，總套數(shù)24800套左右。按本次房交會(huì)新增樓盤來看，未來一年內(nèi)在售樓盤有可能突破130個(gè)，總供應(yīng)量突破500萬平米，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。
——參展的104個(gè)昆明樓盤中，二環(huán)路以內(nèi)的樓盤占三分之一，二環(huán)路以外的樓盤占三分之二。如果考慮到二環(huán)路以內(nèi)的樓盤多數(shù)是小盤而且還有商業(yè)物業(yè)；二環(huán)路以外的不少是大盤，則二環(huán)路以外的實(shí)際開發(fā)量至少占80%以上。
——本屆房交會(huì)參觀的購(gòu)房者依然非常活躍，人數(shù)有可能超過以往歷屆。但是，我們注意到這樣的現(xiàn)象：現(xiàn)場(chǎng)簽約率和乘看房班車到現(xiàn)場(chǎng)看房的比例降低。

轉(zhuǎn)變
上述數(shù)據(jù)和現(xiàn)象說明什么信號(hào)呢？供需兩旺是一個(gè)表面的現(xiàn)象，也是一個(gè)總體的現(xiàn)象，在總體供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，總體需求量也持續(xù)增長(zhǎng)的狀況下，我們看到了昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)折開始到來。
這種結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變包括：
1、一手房住宅市場(chǎng)將不得不越來越向中高檔市場(chǎng)發(fā)展，中低價(jià)位的住宅市場(chǎng)越來越從二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向三級(jí)市場(chǎng)，即從一手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。
一手房住宅市場(chǎng)之所以不得不向中高檔市場(chǎng)發(fā)展，有地價(jià)攀升的原因，有開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)追求的原因，但最主要的，還是位置較遠(yuǎn)、規(guī)劃指標(biāo)限制、配套相對(duì)不全但自然環(huán)境相對(duì)較好的原因。換句話說，二環(huán)路以外的新開發(fā)樓盤，除了北市區(qū)（含銀河片區(qū)）生活配套相對(duì)成熟外，其他的即使是較低的價(jià)格也難以吸引一次購(gòu)房者。
2、一手房的住宅開發(fā)將面臨越來越大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，而二手房的投資價(jià)值在近期還會(huì)持續(xù)攀升。
一手房因?yàn)橐�向中高檔價(jià)位的產(chǎn)品發(fā)展，購(gòu)房者更多地就不再是一次購(gòu)房者，而是二次以上的購(gòu)房者。他們對(duì)樓盤的產(chǎn)品品質(zhì)、現(xiàn)房?jī)r(jià)值、環(huán)境價(jià)值、物業(yè)管理水平甚至法律的規(guī)范性都更加挑剔。在這種情況下，期房銷售將不得不回歸現(xiàn)房銷售，至少是部分現(xiàn)房。
二手房的價(jià)格從去年以來上漲很快，上漲幅度在20%以上，有的區(qū)域甚至超過了40%。這導(dǎo)致很多投資者將轉(zhuǎn)向二手房投資，反過來又增大了一手房的銷售壓力。
3、二手房與一手房市場(chǎng)并駕齊驅(qū)的時(shí)代開始到來從發(fā)達(dá)國(guó)家走過的歷程看，在人均GDP3000-6000美元的階段，一手房占主導(dǎo)地位；到了人均GDP6000美元以上，二手房將和一手房并駕齊驅(qū)甚至占主導(dǎo)地位。到那時(shí)，決定房地產(chǎn)價(jià)位的不是一手房市場(chǎng)，而是二手房市場(chǎng)。
現(xiàn)在，昆明全市人均GDP大約為2500美元，但四區(qū)市鎮(zhèn)人口人均GDP已經(jīng)達(dá)到或接近5000美元。如果進(jìn)一步考慮到購(gòu)房者和投資者只是中等以上收入的的人群，那么，這個(gè)數(shù)字更高。
正是由于上述原因，所以，本屆房交會(huì)的規(guī)�？涨昂蜔狒[非凡，并非簡(jiǎn)單是歷屆房交會(huì)的延續(xù)和發(fā)展，而同時(shí)也是昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)折期的到來。這一次轉(zhuǎn)折，不是單一的政策因素，也不只是供給因素，而是供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)水平、政策環(huán)境和法律環(huán)境、乃至城市發(fā)展多種因素合力的結(jié)果。這次轉(zhuǎn)折，無論對(duì)于開發(fā)商還是消費(fèi)者，都將面臨很多新的課題。

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