樓市大趨勢11位房地產(chǎn)精英房交會印象調(diào)查

五大難題困擾大盤開發(fā)
■深圳至祥置業(yè)昆明區(qū)域總經(jīng)理周曼
難題一：規(guī)劃難以超前。大盤容易作整體全盤規(guī)劃沒錯。然而，大盤項目一般都是分期開發(fā)，拉長戰(zhàn)線，開發(fā)周期達5年左右。5年以后的住宅潮流是什么樣？所謂“計劃趕不上變化”、“船小好調(diào)頭”，開發(fā)商如何解決這個兩難命題？不能不引人深思。
難題二：客戶難以定位。尋找客戶是任何產(chǎn)品的關鍵環(huán)節(jié)。眾口難調(diào)，怎樣使戶型更有針對性？這就給客戶定位帶來難題。
難題三：資金難以籌措。由于地產(chǎn)經(jīng)營中的利潤誘惑，有本事拿地就有賺錢的機會，所以自己是否有實力、有多少斤兩，都需要好好稱稱。否則規(guī)模經(jīng)營，最終變成發(fā)展商的簡單合作開發(fā)。
難題四：節(jié)奏難以控制。開發(fā)節(jié)奏是地產(chǎn)經(jīng)營的一門學問。分兩期還是分三期，主要還不光是一個資金問題，而是一個市場預見問題，同時也是一個項目內(nèi)在的聯(lián)動問題。
難題五：價格難以把握。一個大盤，前期如何定價？高了被動，低了不賺錢。高了是降價還是不降價？降，對不超前面的業(yè)主，也有傷自己的品牌筋骨；不降，房子賣不出去，那怎么行？必然會陷入左右為難、進退維谷的尷尬境地。
未來大盤開發(fā)量將占市場供應量的60%-80%。從大盤開發(fā)商的職能來說，誰更能站在政府運營的高度來開發(fā)大盤，充當城市運營商的角色，那誰就更能得到政府支持，也許更有機會成為下一個萬科、順馳。

樓盤將側(cè)重文化理念和休閑性
■昆明同策經(jīng)濟房屋公司總經(jīng)理李軍
從本次房交會來看，昆明房地產(chǎn)市場較以往成熟很多，從開發(fā)理念上看，以前的樓盤很少考慮到文化、思想等因素，今年的很多樓盤則在這些方面作出了較大突破。
本次房交會上展現(xiàn)出了很多新盤，這些盤大部分將會在今年年底至明年上半年推出，大量的樓盤在陸續(xù)上市，導致短期內(nèi)供給大于需求，將會促使明年的房地產(chǎn)市場競爭加劇。
今年國家對房地產(chǎn)的多項調(diào)控政策出臺，樓市逐漸趨于規(guī)范和理性，這要求今后無論是開發(fā)商還是經(jīng)濟公司，都需要更加專業(yè)化和規(guī)模化。
從價格走勢來說，昆明樓市的總體價格走勢仍會是平穩(wěn)上升；從板塊走勢看，今后昆明房地產(chǎn)開發(fā)中，東南板塊將成為投資熱土，同時多個新盤同時亮相西市區(qū)，特別是高新區(qū)，今、明兩年呈現(xiàn)熱的趨勢。
產(chǎn)品設計開發(fā)過程中，開發(fā)商今后將注重小區(qū)生態(tài)化、人性化發(fā)展，側(cè)重樓盤的文化理念和休閑性。產(chǎn)品是否有新的開發(fā)理念將是今后樓盤間競爭的焦點。

昆明樓市開發(fā)向東南遷移
■萬興印象營銷總監(jiān)李友康
房交會信息反映出，昆明樓市很火，但是又很理性。相對于北京、上海、深圳等地，昆明的房地產(chǎn)市場基本上沒有什么泡沫，可以說昆明樓市的發(fā)展基本反映了市民的真實需求。昆明的二手房市場相當活躍，這說明了昆明的住房需求很大，房地產(chǎn)開發(fā)有相當大的空間。
但是昆明的房地產(chǎn)市場給人的總體印象是發(fā)展相對滯后。與重慶相比，昆明與重慶的人均收入水平基本相當，但是在產(chǎn)品價位、開發(fā)設計等方面都有所滯后，而且昆明樓市存在產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴重的現(xiàn)象。目前的昆明樓市所處階段只相當于兩三年前的重慶。
昆明房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出圍繞市區(qū)中心一圈圈向外延的趨勢，但是在重慶，則呈現(xiàn)分為多個中心，如各區(qū)都有自己的中心，分組團、多中心發(fā)展的局面。因此，現(xiàn)在隨著政府引導，昆明房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出向東南遷移的趨勢，多中心的出現(xiàn)是符合城市發(fā)展需求的。
從供需上看，昆明的住房需求很大，今年年底到明年的市場樓盤放量也比較大，但是真正適合購房者需求的產(chǎn)品還存在相對短缺的現(xiàn)象。
從長遠看，昆明樓市價格將呈穩(wěn)中有升的趨勢，無論是從總體房價還是相似地段縱向?qū)Ρ瓤础?BR>今后昆明的房地產(chǎn)市場競爭將會越來越激烈，競爭將不光是樓盤本身的比拼，而將會延伸到市場策略、營銷方式等一系列的競爭上。

房地產(chǎn)下一個春天不能靠等待
■昆明新航房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司總經(jīng)理何炬
一年一度的秋季房交會至少給我們提供了一個昆明樓市一葉知秋的好機會。
首先一個變化是，房地產(chǎn)供應總量迅速放大，新盤層出。相對于往年八九十個樓盤、一兩百萬方的供應總量而言，今年房交會的樓盤數(shù)量雖不驚人——一百多個樓盤，但總建筑面積卻高達四五百萬方。這其中有30多個新樓盤集中亮相，實際上這30多個新樓盤有不少是應該在上半年就推向市場的，但由于政策、市場的影響，被推遲到房交會才一展芳容。更可怕的是，還有四五十個新盤正等著上市，如果房交會傳來房價大漲，哪怕是房價走穩(wěn)的消息，這些籠中之虎就會撲將出來。
其次，二環(huán)路以內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)項目是絕對的主角，而純住宅樓盤，除中央麗城二期外，大都是些中小盤或尾盤。順城、東盟國際城、正義路改造等大型商業(yè)地產(chǎn)項目蓄勢待發(fā)，可以想象，在今后一年多的時間里，昆明商業(yè)地產(chǎn)格局必將發(fā)生翻天覆地的巨變。值得特別關注的是，這么多重量級的商業(yè)地產(chǎn)項目都集中在昆明的第一商圈，無論是項目所處的地段、還是開發(fā)商的實力都在伯仲間，那么，幾者之間如何錯位，如何營造自身特有的商業(yè)氛圍，甚至如何招商、經(jīng)營就成了眾所注目的事，大項目之間的過招稍有不慎就可能帶來全盤被動。因此，產(chǎn)品的定位和創(chuàng)新、營銷推廣的細化和務實、后續(xù)招商和經(jīng)營的確定等問題，開發(fā)商不可不慎！今年的商業(yè)地產(chǎn)由于房產(chǎn)新政的出臺，撿了個大便宜，一度成了開發(fā)商的救命稻草，這根稻草現(xiàn)在看來也靠不住多久了。
再次，昆明四區(qū)的房地產(chǎn)出現(xiàn)了截然不同的發(fā)展勢頭。北市區(qū)進入調(diào)整期，類同樓盤過多，競爭加劇，總體規(guī)劃上的局限使其發(fā)展前景堪憂。南市區(qū)尤其是東南方向，將是昆明房地產(chǎn)業(yè)下一個風暴眼，未來不久這里將涌現(xiàn)出大量的新樓盤，但南市區(qū)應該接受北市區(qū)的經(jīng)驗教訓，規(guī)劃和市政配套建設上不要重蹈覆轍。西市區(qū)虹山、高新區(qū)一帶尚有潛力可挖，不過，政府規(guī)劃和土地總量對這一帶的限制較大。
總體而言，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策進入了成熟期，開發(fā)商拿地、立項都處在一個相對透明的平臺上，同時由于投資者已經(jīng)對生造概念、虛化作秀的營銷等手段失去了興趣，這就要求開發(fā)商只能從產(chǎn)品創(chuàng)新、務實營銷和品牌建設上下工夫，在合適的地段上蓋合適的房子，以合適的價格和富于特色的營銷策略售給合適的客戶群體。
一方面是越來越多的人和資金涌進房地產(chǎn)行業(yè)，供應量成幾何倍數(shù)增長；另一方面卻是越來越理智的消費群體、越來越飽和的市場和越來越透明的政策，房地產(chǎn)業(yè)的下一個春天何時到來，實在不敢草率斷言。但有一點可以肯定，昆明房地產(chǎn)下一個春天不能只靠等待，開發(fā)商必須主動改變適應形勢，以往那種拿到地就能賺錢的好時光，可能不會再來了。

北市區(qū)的樓盤品質(zhì)在不斷上升
■實力北岸銷售總監(jiān)陳靜
本次房交會是歷屆房交會規(guī)模最大、參展樓盤最多、參觀人流量最大、成交額最高的一屆。
從總體印象上說，本次房交會上，樓盤供應量較大，新盤層出不窮，樓盤類型比較齊全，別墅的供應量也相對有所增加。
從本次參展項目看，有很多樓盤向深圳等東南沿海城市學習，包括學習其展示方式、樓盤包裝、操盤手法等等，展會上別樣院景的行為藝術別具特色，屬典型的借鑒深圳樓盤展示模式。
樓市價格走勢仍會呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢，前期預計國家相關政策將會對樓市進行打壓，現(xiàn)在看來，此項預計并未成型。
從未來樓市板塊發(fā)展走向看，東南方向是發(fā)展重心，但是北市區(qū)仍有一定作為。南市區(qū)仍會是中高檔樓盤的聚集地，北市區(qū)的樓盤品質(zhì)也在不斷上升，以前昆明樓市“南帝北丐”的局面有所改觀，財富中心的推出，改善了北市區(qū)功能布局。
目前昆明樓市欠缺的是開發(fā)商整體服務理念，以及自主創(chuàng)新等等，在昆明，同質(zhì)化、模式化現(xiàn)象比較嚴重。

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