環(huán)滇池片區(qū)·價值再發(fā)現(xiàn)

之所以說“再發(fā)現(xiàn)”，是因為環(huán)滇池片區(qū)的人居價值從未被“充分地認(rèn)識”。時值昆明旅游“二次創(chuàng)業(yè)”如火如荼，重新發(fā)現(xiàn)這塊熱土的價值，就顯得更有現(xiàn)實意義。
昆明市區(qū)內(nèi)最大的旅游資源在這里；最好的藝術(shù)學(xué)院、最高端的新聞機構(gòu)在這里；昆明最好的溫泉、療養(yǎng)院、第一個海洋基地在這里；最宜人的高端會議、高端論壇基地在這里；最頂級的高爾夫球場、最好的體育訓(xùn)練基地也在這里……這就是滇池旅游度假區(qū)，從地產(chǎn)板塊上來說，正是環(huán)滇池片區(qū)。

環(huán)滇池再發(fā)現(xiàn)

人居價值：“塔尖舍利”
在約定俗成的房地產(chǎn)板塊劃分上，環(huán)滇池片區(qū)和其他滇池路沿線項目一起，被籠統(tǒng)地稱之為滇池板塊；甚至連同廣福路和關(guān)上部分統(tǒng)稱為“南市區(qū)”，從現(xiàn)在發(fā)展的眼光看，這樣的劃分不僅不科學(xué)，甚至是有害的。
如果不把環(huán)滇池板塊從滇池板塊或者南市區(qū)劃分出來，就像沒有把“數(shù)學(xué)”從“自然科學(xué)”里分出來一樣，不利于客觀地認(rèn)識這個世界。環(huán)滇池片區(qū)在昆明地產(chǎn)界應(yīng)該有獨立的發(fā)言權(quán)，應(yīng)該自成一派，應(yīng)該面目清晰地與其他板塊分庭抗禮。理由很充分：因為這里是開發(fā)規(guī)模最大最集中、水平最高、密度最低的別墅類項目的聚集地，是富人區(qū)中的“富人區(qū)”，是金字塔塔尖的“舍利”。
就像有麥當(dāng)勞出現(xiàn)的地方必定是商業(yè)旺地，高爾夫球場旁邊必定是富人聚集地，環(huán)滇池片區(qū)有昆明市最好的高爾夫球場，果嶺之上，呈現(xiàn)“富人區(qū)”的勃勃生機。
2005年9月10日，在“2005國際人居發(fā)展高峰論壇”上，環(huán)滇池片區(qū)的人居價值得到了充分的肯定：國家建設(shè)部、省市部分重要領(lǐng)導(dǎo)、國際、國內(nèi)著名人居專家對新昆明發(fā)展戰(zhàn)略和滇池片區(qū)的居住價值進(jìn)行了肯定，“中國人居國際影響力樓盤”大獎落戶“滇池衛(wèi)城”，成為世界級人居環(huán)境的一個窗口。西山滇池，是昆明面向世界的最美的名片，從最早的陽光海岸、到現(xiàn)在的滇池衛(wèi)城、滇池高爾夫這些高端住宅當(dāng)中有40%左右為外地人購買。
幾乎是與此同時，規(guī)模最大的一次“昆明人居狀況調(diào)查”結(jié)果也表明：環(huán)滇池已經(jīng)成為昆明人高尚居住的理想。

增值價值：利好中心
目前，環(huán)滇池片區(qū)房地產(chǎn)項目已經(jīng)停止審批，從2000年第一批別墅項目開建以來，環(huán)滇池片區(qū)的房價一路走高，這歸于一點：稀缺，而且越來越稀缺。
今年以來，有關(guān)滇池度假區(qū)的利好消息層出不窮：6月6日，第十三屆昆交會上，總投資超過10億元的滇越鐵路主題公園、預(yù)計投資12億元的極地海洋公園、占地11萬平方米的大型休閑購物公園等三大主題公園同期簽約落戶昆明滇池國家旅游度假區(qū)；北京同仁醫(yī)院在滇池度假區(qū)開建。
滇越鐵路主題公園由萬達(dá)投資建設(shè)，定位是昆明的迪士尼樂園，以滇越鐵路為主題，集合了高科技、高參與感的許多項目；極地海洋公園由大連海昌集團(tuán)打造，建成后將是世界上海拔最高的海洋館；大型休閑購物公園建筑面積11萬平方米，及時填補了環(huán)滇池片區(qū)的商業(yè)缺位。
“一湖四片”是新昆明戰(zhàn)略的核心，滇池旅游度假區(qū)成為了連接新舊昆明的要沖，處于利好消息中心地位的滇池衛(wèi)城受益良多，對于此，萬達(dá)自己說：“我們搭上了城市發(fā)展的快車�！�
據(jù)田野調(diào)查公司資料表明，滇池路區(qū)域的房屋價格一直都高于昆明市商品房銷售的平均價格，2001年滇池區(qū)域房屋售價比昆明市同年商品房售價高出18.2%，2002年高出39.2%，2003年高出59.1%�？梢哉f，滇池路區(qū)域近年來一直在昆明市房地產(chǎn)市場上處于一個高端位置，而且增長幅度也大于其他片區(qū)，而處于滇池路區(qū)域第三段的環(huán)滇池片區(qū)增幅更加明顯，種種利好消息的傳出，令環(huán)滇池片區(qū)的物業(yè)增值勢不可當(dāng)。

板塊價值：N種可能
滇池美麗的自然風(fēng)光、豐富迷人的民族風(fēng)情，已經(jīng)成為新昆明的“外灘”，一年四季花團(tuán)錦簇、綠樹成陰，0.6的容積率、12米的限高使這里成為高尚住宅當(dāng)仁不讓的“富人區(qū)”。
其實，關(guān)于環(huán)滇池片區(qū)的成長，有更多的合理想象。
“泛體育地產(chǎn)的樣板區(qū)”：滇池衛(wèi)城的高爾夫球場、滇池高爾夫別墅，再加上紅塔體育運動中心、海埂體育訓(xùn)練基地，這里已經(jīng)形成了昆明人未來運動和休閑度假的絕佳地域。之所以稱為“泛體育”，是因為在這里，只要事關(guān)健康，一切皆是體育。
“云南的博鰲”：去海南不能不去博鰲，博鰲是海南的名片和精髓，同時，博鰲也是國際高端論壇和會議的首選之地，號稱“東方夏威夷”。昆明以滇池為世界名片，立志打造“東方日內(nèi)瓦”，與博鰲有異曲同工之妙。在滇池溫泉花園酒店、怡景酒店，每年召開的國內(nèi)外高端會議不計其數(shù)，這里是高端思想、先鋒觀點的發(fā)源地。
“昆明人的第三空間”：第三空間是最近很流行的一個說法，指的是經(jīng)常往返于第一空間（繁忙的工作環(huán)境）和第二空間（居家環(huán)境）的人進(jìn)行修復(fù)的空間，經(jīng)常往返這兩個空間之內(nèi)的人則會呈現(xiàn)亞健康狀態(tài)，“第三空間”能起到舒緩壓力、放松心情的作用，滇池國家旅游度假區(qū)，是最適合昆明人的“第三空間”。各種療養(yǎng)院、溫泉會館、度假中心位于環(huán)滇池片區(qū)，就是一個最好的佐證。
“昆明文化藝術(shù)源泉”：最美的思想、最美的藝術(shù)，總是聚集在最美的風(fēng)景旁，這仿佛是一種鐵的規(guī)律：云南大學(xué)藝術(shù)學(xué)院、袁曉岑藝術(shù)中心、民族博物館、新華社云南分社分布在美麗的滇池畔，這里有希望成為春城藝術(shù)之源。
……
有太多的可能，太多的希望，在滇池周邊綻放，等待我們?nèi)グl(fā)現(xiàn)、去印證，也許，環(huán)滇池的價值永遠(yuǎn)大于我們的想象。

■調(diào)查一
房價保持較高走勢經(jīng)過調(diào)查對比后發(fā)現(xiàn)：
（1）滇池路區(qū)域的房屋價格在昆明市一直都高于昆明市商品房銷售的平均價格，2001年滇池路區(qū)域房屋售價比昆明市同年商品房售價高出18.2%，2002年高出39.2%，2003年高出59.1%。可以說，滇池路區(qū)域近年來一直在昆明市房地產(chǎn)市場上處于一個中高端位置，它的房屋價格要比同期昆明市的商品房銷售價格高出許多，它的消費群體也基本上是一些中高收入群體。
（2）滇池路區(qū)域的房屋價格從2001年至今一直是保持著一個上升的勢頭，即使在2002年全國房地產(chǎn)市場的低迷時期，它的房屋價格也是在上升的，只是上升的勢頭稍緩。而到了2003年，它的房價又恢復(fù)了強勁的上升勢頭，2003年比2002年上升了20.25%。從這一點我們可以看出，滇池路區(qū)域地塊的區(qū)位優(yōu)勢以及在消費者心里占有的心理優(yōu)勢是其它地方無法比擬的，“住在滇池”已經(jīng)在消費者中形成了一個品牌，這個品牌即使是在市場低迷時期，仍然會受到消費者的追捧。
當(dāng)然滇池路區(qū)域近幾年之所以一直能保持比較高的價格走勢，這也與滇池路整個區(qū)域近幾年的開發(fā)結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)品形態(tài)的逐步升級有關(guān)。最初是第一段進(jìn)行的開發(fā)比較多，且大多產(chǎn)品形態(tài)都不是很高（雖然在當(dāng)時昆明市的產(chǎn)品形態(tài)中已經(jīng)算是中高端產(chǎn)品），而隨著第一段開發(fā)的熱潮過后，第三段（環(huán)滇池片區(qū)）又成了這一區(qū)域的開發(fā)熱點，同時產(chǎn)品形態(tài)也在原來的基礎(chǔ)上逐步升級，因此使得滇池路區(qū)域能夠一直保持比較高的價格走勢。
滇池路區(qū)域?qū)τ谥懈叨讼�費者的吸引力是昆明市其它區(qū)域無法比擬的，它的整體價格優(yōu)勢也是目前昆明市除市中心之外的其它區(qū)域難以企及的。在未來的一段時間內(nèi)這一區(qū)域?qū)⑷匀粫�是昆明市房地產(chǎn)市場中的中高端產(chǎn)品開發(fā)以及中高收入消費者的集中區(qū)域。（昆明田野調(diào)查公司）

■調(diào)查二
區(qū)域環(huán)境較為發(fā)達(dá)
滇池路區(qū)域內(nèi)，道路系統(tǒng)相對來說較為發(fā)達(dá)。滇池路自從去年政府出資重新修建之后，路面開闊，雙向6車道貫穿全程，中間有廣福路、日新西路、紅塔路等幾條有一定級別的城市公路縱橫交錯，將滇池路片區(qū)與周邊區(qū)域聯(lián)系在一起。在區(qū)域內(nèi)部的道路交通系統(tǒng)中，第一段和第三段的內(nèi)部通道較多，將區(qū)域內(nèi)部各部分連為一體，道路系統(tǒng)可謂通暢而開闊。但是，第二段從廣福路口到西貢碼頭段的內(nèi)部交通系統(tǒng)則顯得不足，該區(qū)域內(nèi)部各部分并不能被有效地聯(lián)系起來。
滇池路區(qū)域內(nèi)居住小區(qū)和農(nóng)村村落的分布很不均勻。第一段的居住小區(qū)和農(nóng)村村落分布都較多，而且這一區(qū)域的居住小區(qū)大部分都是開發(fā)比較早的居住小區(qū)，品質(zhì)都不是很高；第三段則基本上都是以高檔住宅為主，高檔物業(yè)開發(fā)比較集中；而第二段的農(nóng)村村落較多，目前的居住小區(qū)比較少。
從娛樂、休閑和餐飲來看，滇池路三段區(qū)域內(nèi)分布相對較為均勻。但是各段內(nèi)除第一段分布較為均勻外，其他第二和第三段的分布都不是很均勻，第二段主要集中在滇池路邊，第三段則主要集中在西貢碼頭附近和滇池路七公里大轉(zhuǎn)彎處。
由于滇池路片區(qū)，特別是第三段具有獨特的自然、人文景觀，而且休閑度假氣氛比較濃，人們對在這一片區(qū)居住的心理預(yù)期也比較好，因此這一片區(qū)也成為了目前昆明市房地產(chǎn)開發(fā)較熱的一個區(qū)域。
第一段從二環(huán)南路到廣福路口，由于離市中心區(qū)很近，人口比較密集，商業(yè)氛圍也比較濃，周邊配套也比較齊全，因此這一地段對于開發(fā)針對廣大市民的普通住宅會比較適合。
第二段從廣福路口到西貢碼頭，從目前情況來看各種配套并不是很完善，而且它介于第一段和第三段中間，因此它很有可能成為第一段和第三段的“緩沖區(qū)”，即大眾化生活社區(qū)與具有度假休閑氣氛的“泛富人”居住區(qū)之間的結(jié)合地帶。
第三段從西貢碼頭到海埂訓(xùn)練基地段，休閑度假氣氛比較濃，擁有獨特的自然、人文景觀優(yōu)勢，而且這一區(qū)域目前已經(jīng)形成的“富人居住區(qū)”特點，再加上度假區(qū)管委會的管理規(guī)劃，這一區(qū)域居住特點在未來還可能會更加明顯。
（昆明田野調(diào)查公司）

富人居住關(guān)鍵詞
結(jié)構(gòu)無論如何繁復(fù)，每一份文件都有自己的關(guān)鍵詞；事件無論如何錯綜復(fù)雜，每一個時代都有自己的關(guān)鍵詞。從三居室到商品房，從復(fù)式樓到花園洋房，從聯(lián)排別墅到小獨棟，再到生活就是度假，一部富人區(qū)的變遷史，仿佛幾組關(guān)鍵詞的更換史。不管怎么說，房子越來越大，住人越來越少，這既是我們個人之幸，也是我們時代之幸!

80年代：三居室
80年代的家庭結(jié)構(gòu)，與今天相比，有著明顯的不同。那時候，三代同堂的家庭，比比皆是，即使四世同堂，也不是特別希罕。一個家庭五六口人，那是再平常不過了�！端氖劳�堂》里的酸甜苦辣，仿佛就發(fā)生在自家或鄰居身上。自然，當(dāng)時人們的居住夢想，非三居室莫屬了。
一代一居室，這如今最低的標(biāo)準(zhǔn)，可是那會最高的夢想。住房特別緊張的上海，即使到了這一年代末，還有部分家庭，一間十來平米的房內(nèi)，老兩口睡木床，小兩口睡吊床——吊在空中的床。房是有了，空卻沒，無論是誰，無論如何小心，一舉一動，甚至打個噴嚏，都可能影響到別人，使之整夜不成眠！
相對較少的三居室，為無數(shù)雙的眼睛所關(guān)注。若某個先富起來的“暴發(fā)戶”，不管通過何種關(guān)系，擁有了一套三居室，那簡直是無上的榮耀與驕傲。

90年代初期：商品房
這一時期，先是房改試點開始，后來《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》出臺，舊的住房體制基本散架了。在人們腦中，福利房的概念逐漸模糊，商品房的印象日益深刻。
于是乎，政府機關(guān)、國有企事業(yè)單位中，有些人等不及越來越渺茫的所謂福利分房了，當(dāng)機立斷，在父母親朋的幫助下，籌措資金，買起了商品房。而靠干個體、做生意發(fā)了的先富一族，更是理直氣壯、興高采烈地紛紛搬進(jìn)了自己新買的商品房。其時，房地產(chǎn)公司大多籌辦創(chuàng)立不久，水平不過爾爾。而在完全的賣方市場中，即使有錢，能買到房已經(jīng)很幸運了，人們對商品房的要求也不過爾爾。

90年代中期：復(fù)式樓
隨著社會經(jīng)濟(jì)的飛速增長，地產(chǎn)公司如雨后春筍，市場的競爭趨向激烈，人們的品位顯著提高，有些追求功能的完善，布局的合理，以及戶型的變化了。復(fù)式樓就這樣應(yīng)運而生。
復(fù)式樓分錯層和躍層兩種，著意于一套房子內(nèi)，制造些空間的變化，營造些異樣的感覺。具體的結(jié)構(gòu)大家已耳熟能詳，在此不必多提，只再描繪下躍層的特別。大家知道，二樓曾經(jīng)是神州大地典型的住宅樣式之一。但隨著舊城改造的加快，無論長城內(nèi)外、大小市鎮(zhèn)，這樣的建筑大多被夷為平地，已基本絕跡了。頗具小二樓姿態(tài)的躍層出現(xiàn)了，除了迎合“新人類”的需要，正可滿足“小二樓人”的懷舊。

90年代后期：花園洋房
衣食足而知榮辱，倉廩實而知禮節(jié)。人們開始不僅要求住宅的外觀洋氣，還渴望在住宅旁擁有一塊領(lǐng)地，譬如花園洋房。
花園洋房?這當(dāng)然是開發(fā)商挖空心思想出來的名詞，最好顧名思義了，特點一是外表看來有點像電影電視中歐美小區(qū)的模樣，二是緊挨洋房的，是或大或小的私家花園，注意，不是公共花園。平心而論，除了外立面色彩豐富些，差一點的所謂花園洋房，比好一點的普通多層強不到哪去。但住在花園洋房，占據(jù)一塊可表現(xiàn)個人園藝天賦的私家花園，不論面積的大小，都是普通多層所無法比擬的。

2000年代：TOWHOUSE
Townhouse戲稱“湯耗子”，通行的說法叫聯(lián)排別墅。自然，這是花園洋房的升級版。與后者只是“有地（花園）”相比，聯(lián)排別墅從上到下，也就是從頂層到底層，全部屬于獨家。在頂層可數(shù)星觀月，出底層能澆花種草，房上的天是獨家的，屋旁的地也是獨家的，不僅”有地”，而且”有天”。無形之中，似乎令居者尊貴無比。2004年：豪宅如果沒有小區(qū)大環(huán)境非同凡響，難以真正讓人感到風(fēng)光。譬如蘇州的園林，其實就是當(dāng)時主人的別墅，布置些假山假水，至今還讓整個中國人臉上有光呢。
能有山有水的住宅，除了窮鄉(xiāng)僻壤的民房，就只能是豪宅了。動輒十幾、上百畝的豪宅，大多位于風(fēng)光秀麗的景區(qū)，不僅占了足夠的天、足夠的地，還占了足夠的山、足夠的水——好山好水。
在平民化的昆明，豪宅的深入人心，那是2004年才有的事。像高天流云、滇池高爾夫，一個依托金殿后的真山真水，一個制造滇池邊的湖光果嶺，都出現(xiàn)了好幾百萬每棟的房子，銷售還不錯。

2005年后：生活就是度假
世人一直在探究生活的意義，但昆明人至少到了2005年才恍然大悟：原來，生活就是度假。這觀點最早是由昆明萬達(dá)提出的，他們開發(fā)的樓盤叫滇池衛(wèi)城。這是一個占地數(shù)千畝的項目，不僅位于空氣、陽光無與倫比的滇池國家旅游度假區(qū)，而且周圍的康體、休閑、娛樂場所多在起伏的果嶺之上、蜿蜒的水岸旁邊，會所、學(xué)校、商業(yè)街、醫(yī)療中心等配套完備，自然、人工兩相宜，也許是世界上最理想的居住地之一。

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