一、選房注意事項

（1）通過廣告、樓書、樣板房選房時，應妥善保存廣告、樓書及樣板房圖片、文字說明，以備有糾紛時作為證據(jù)使用。

（2）認真閱讀廣告、樓書及樣板房的圖片、文字說明，將其中可作為要約的文字或圖片單列出來，以備訂立合同時使用。

（3）如宣傳材料中有起價、均價、優(yōu)惠價等字眼，向開發(fā)商問清欲購商品房實際價格。

（4）對宣傳材料中標明的戶型面積，向開發(fā)商問清是建筑面積、套內建筑面積還是套內使用面積。

要點提示：區(qū)分要約和要約邀請

這里所指的選房主要是指對待建或在建商品房的選擇，也即俗稱的預售房。由于此類商品房尚未建成，購房者無法實地考察商品房質量、小區(qū)環(huán)境、配套設施等，因此所產生的預期風險也就遠較現(xiàn)房為大。

購房者之所以對預售房產生購買的欲望，往往源于對開發(fā)商廣告的信任，被開發(fā)商廣告描繪的美麗藍圖所吸引從而做出買房決定。而在現(xiàn)實中購房人入住商品房時卻發(fā)現(xiàn)許多廣告中描述或承諾的東西沒有兌現(xiàn)或差距甚大，由此引發(fā)了與開發(fā)商的沖突甚至訴訟，花了錢卻買氣受。在訴訟中，有的購房人引用廣告中的承諾作為證據(jù)贏得了官司，而更多的人引用廣告的內容卻輸了官司，為什么呢？因為廣告中的內容視其是否明確具體而在法律上被區(qū)分為要約或要約邀請。如屬要約，則在法律上具有約束力，應為開發(fā)商所遵守，如有違反，則可追究開發(fā)商的違約責任；而假如是要約邀請，則對開發(fā)商無約束力，開發(fā)商也不會因違反而承擔法律責任。那么，何為要約？何為要約邀請呢？具體到房地產廣告中又如何區(qū)分呢？

簡單地說：一般的商業(yè)廣告包括商品房預售廣告均屬要約邀請，是開發(fā)商邀請或引誘購房人與自己訂立合同的意思表示，其表述多是虛擬、概念或模糊的。如高尚住宅、超大綠化、豪華景觀、精品裝修等廣告用語，看似誘人，實則沒有具體而明確的承諾任何東西。如果購房人發(fā)現(xiàn)建成房屋與預售廣告中許諾條件不符，不能基于該廣告追究開發(fā)商的違約責任。

有一般就有特殊，有些商品房預售廣告的內容在具備了相關條件后，其法律性質也會轉變?yōu)橐s，從而對開發(fā)商產生約束力，一旦開發(fā)商違反承諾，則購房人可據(jù)此廣告追究開發(fā)商的違約責任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料同時具備下述三個條件時，其性質變?yōu)橐s，若開發(fā)商違反就將承擔違約責任：（1）就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾；（2）該說明和允諾具體確定；（3）該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

怎么理解呢？舉個例子說明：

假如某開發(fā)商甲在其廣告中聲稱：本小區(qū)內戶型均采用剪力墻結構，南北朝向，廚房采用德國進口××牌廚具，衛(wèi)生間采用日本進口××牌全套浴室設備裝修，24小時溫泉水入戶，小區(qū)綠化面積不低于55%，并設100m×50m室內公共溫水泳池一個等。在這個廣告中，開發(fā)商對房屋結構、室內裝飾及小區(qū)環(huán)境、配套設施等所作的說明和允諾就是具體而確定的；假如某購房人乙在看了此廣告后，認為該樓盤的戶型結構、小區(qū)環(huán)境等均較同期同一地段的其他樓盤要好得多，因此與開發(fā)商訂立了購房合同，則該廣告宣傳的內容就成了影響合同訂立的直接誘因。同時，由于上述承諾的優(yōu)越性，又導致某乙在購房時支付了比同地段其他樓盤更高的房價款。

很顯然，某甲發(fā)布的廣告已具備了前述的三個條件，其性質當屬要約無疑，若某甲違反上述任一項承諾，某乙均可持該廣告向某甲追究違約責任。需要提醒購房人注意的是：目前在司法實踐中由于各地法院或法官對同一法律條文理解或認知程度不一，有的法院或法官在審理類似案件時往往只認合同約定，而不管廣告承諾是否具體明確，最終導致誤判或錯判，白白消耗了維權人大量的精力、財力。為避免上述情況的出現(xiàn)，律師建議購房人在簽訂購房合同時將類似承諾在合同中予以明確約定，以便維權。

當然，在實際購房時，什么樣的說明和允諾對想要訂立商品房買賣合同的購房人具有重大的影響，因人而異，不同的購房人關注點也不同，購房人在訂立合同時最好將自己關注的重點明確寫入合同或補充協(xié)議，并約定違反時可退房或追究開發(fā)商的違約責任。

依據(jù)相關規(guī)定，商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施是指規(guī)劃批準的項目用地范圍內的所有建筑及配套設施。包括以下三個方面：

1、房屋結構部分，房屋內裝飾及裝修，水電煤氣、各種管線；

2、房屋所在樓宇的公共部分，包括電梯間、樓梯間、公共走道、大堂、樓層外立面的涂色、造型、用材及品牌、裝飾裝修標準等；

3、房屋所屬項目的配套設施，如學校、會所、醫(yī)院、商場，另外還有綠化、規(guī)劃道路等。

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