簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)
1、了解開發(fā)商已辦理了《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》中的哪幾證？通過了解上述五證的辦理情況，作適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)預(yù)估。
2、簽約中認(rèn)真確定內(nèi)容條款，對(duì)一些自己最關(guān)心的內(nèi)容如綠化率、房屋結(jié)構(gòu)、朝向、會(huì)所等問題爭(zhēng)取寫入認(rèn)購(gòu)書，并約定"如因開發(fā)商對(duì)上述條款變更而未能訂立商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。
３、如在認(rèn)購(gòu)書中約定定金條款的，應(yīng)當(dāng)請(qǐng)開發(fā)商明示提供正式的、供簽約之用的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議文本，如開發(fā)商拒絕提供，則應(yīng)在定金條款中作如下約定："若因不能與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議的條款內(nèi)容達(dá)成一致而使《商品房買賣合同》不能訂立的，開發(fā)商應(yīng)退還定金。
4、向開發(fā)商詢問預(yù)期取得《商品房預(yù)售許可證》的大致時(shí)間，將此時(shí)間加上合理的延展期寫入認(rèn)購(gòu)書，并約定"若開發(fā)商不能在上述期限取得《商品房預(yù)售許可證》，則開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。"此時(shí)間約定的越短對(duì)購(gòu)房者越有利，風(fēng)險(xiǎn)也越小
5、若認(rèn)購(gòu)書中出現(xiàn)加重購(gòu)房者義務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)的霸王條款，而開發(fā)商又拒絕修改的應(yīng)拒簽認(rèn)購(gòu)書。
要點(diǎn)提示：認(rèn)購(gòu)書及定金條款
認(rèn)購(gòu)書實(shí)際上是一種預(yù)約合同，是購(gòu)房者與開發(fā)商在簽訂正式房屋買賣合同之前對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行約定的契約。其條款通常較為簡(jiǎn)單，大致包括三個(gè)方面的內(nèi)容：
1、待購(gòu)房屋的座落位置、房號(hào)、面積、價(jià)格；2、約定在某個(gè)時(shí)間或時(shí)間段簽署正式買賣合同；3、由購(gòu)房者交納一部分預(yù)購(gòu)定金或訂金，并約定雙方未能按期簽約時(shí)對(duì)定金的處置方式。
在認(rèn)購(gòu)書的條款中，第1部分的內(nèi)容一般不會(huì)產(chǎn)生問題，可能會(huì)給購(gòu)房者帶來風(fēng)險(xiǎn)或不利后果的主要集中于第2、3部分。
在實(shí)踐中，認(rèn)購(gòu)活動(dòng)由于階段的不同，產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也就不同。按認(rèn)購(gòu)時(shí)開發(fā)商是否取得商品房預(yù)售許可證為界，可以把認(rèn)購(gòu)分為預(yù)售前認(rèn)購(gòu)和預(yù)售后認(rèn)購(gòu)。預(yù)售前認(rèn)購(gòu)也稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，是開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證之前面對(duì)老客戶、內(nèi)部職工或關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)（如與開發(fā)商有合作的企業(yè)、單位、貸款銀行、建筑承包商等）的一種前期認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。在這一階段進(jìn)行的認(rèn)購(gòu)，購(gòu)房者一般可獲得較優(yōu)惠的購(gòu)房?jī)r(jià)格，并可對(duì)戶型、樓層、朝向等進(jìn)行優(yōu)先選擇。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)確實(shí)可以為購(gòu)房者帶來諸多優(yōu)惠，但機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)是相互并存的。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》之前進(jìn)行，此時(shí)開發(fā)商可能還有相關(guān)的證照未能辦妥，如《規(guī)劃許可證》、《土地使用證》或《施工許可證》等，缺乏上述證照，則意味著開發(fā)商資格尚未確定，手續(xù)尚不完備，得不到銀行貸款支持或出現(xiàn)中途停工、樓盤爛尾等情況的風(fēng)險(xiǎn)也就隨之增大。尤其需要注意的是，認(rèn)購(gòu)書條款多為開發(fā)商事先擬定，購(gòu)房者根本沒有協(xié)商或改動(dòng)的機(jī)會(huì)，而開發(fā)商在擬定第2部分條款時(shí)，都盡可能的使簽約時(shí)間對(duì)自己更為有利，人為的延長(zhǎng)簽訂正式合同的時(shí)間或期限。更有甚者，有的開發(fā)商甚至?xí)魅缦聝煞N約定：（1）當(dāng)開發(fā)商（甲方）具備正式簽訂商品房買賣合同條件時(shí)，開發(fā)商（甲方）將會(huì)及時(shí)在××報(bào)刊上發(fā)布通知，購(gòu)房者（乙方）須在通知發(fā)布后××日內(nèi)前往開發(fā)商（甲方）指定地點(diǎn)簽訂正式商品房買賣合同。（2）在購(gòu)房者（乙方）未能按認(rèn)購(gòu)書約定付清分期房款、配套費(fèi)、契稅及其他相關(guān)費(fèi)用時(shí)，不得與開發(fā)商（甲方）簽訂正式商品房買賣合同。
在以上兩種條款中，第（1）種條款所約定的簽約時(shí)間根本無法預(yù)期，何時(shí)簽約完全取決于開發(fā)商何時(shí)取得商品房預(yù)售許可證。如開發(fā)商及時(shí)順利取得商品房預(yù)售許可證，具備了簽約條件則購(gòu)房者等待的時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。但如果開發(fā)商出現(xiàn)無法取得前期證照、資金不到位等情況時(shí)，則簽約時(shí)間可能無限延長(zhǎng)。同時(shí)，就算開發(fā)商通過努力具備了簽約條件，其通知簽約的方式也叫人難以放心。你必須每天去購(gòu)買××報(bào)，隨時(shí)留心查看有無簽約通知，如果你是外地購(gòu)房者或有急事須離開本地則更為麻煩，而一旦你錯(cuò)過了簽約時(shí)間，開發(fā)商就會(huì)理直氣壯的要你承擔(dān)違約責(zé)任，比如不退還定金或預(yù)付房款等。而在第（2）種條款中，購(gòu)房者承擔(dān)的義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)更為巨大。由于預(yù)售前認(rèn)購(gòu)存在諸多不確定因素，項(xiàng)目前景本身就難以確定，而開發(fā)商卻在此時(shí)要求購(gòu)房者支付大量房款，甚至要求購(gòu)房者提前交納一些本應(yīng)在房屋交付時(shí)才交納的如配套費(fèi)、契稅等費(fèi)用，極大地增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者如老老實(shí)實(shí)地交納費(fèi)用，則開發(fā)商順利達(dá)到了提前回籠資金的目的，如你不交錢，那也沒關(guān)系，開發(fā)商可以沒收你的定金轉(zhuǎn)而將此房屋另行出售。凡此種種，類似條款不勝枚舉�？偠灾�，如何約定簽約時(shí)間對(duì)購(gòu)房者極為重要，能夠協(xié)商則盡量協(xié)商將簽約時(shí)間提前或縮短，不能協(xié)商或遭遇上述霸王條款時(shí)，則要認(rèn)真權(quán)衡利弊或干脆拒簽，畢竟現(xiàn)在可供選擇的樓盤眾多，東邊不亮西邊亮嘛！
第3部分也即定金條款是認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的重中之重，對(duì)此條款的正確認(rèn)識(shí)有助于購(gòu)房者合理維權(quán)和避免定金的損失。所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)，或訂立后履行前，按合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢。定金屬于金錢擔(dān)保的一種形式。商品房買賣認(rèn)購(gòu)中約定的定金，屬于立約定金，是為了保障簽訂正式商品房買賣合同而交付的定金。一般來說，認(rèn)購(gòu)書中一旦約定了立約定金，即對(duì)買賣雙方具有同等約束力，但實(shí)際上卻并不盡然。讓我們看一下多數(shù)認(rèn)購(gòu)書中定金條款是怎樣約定的。
乙方（購(gòu)房者）須于簽署本認(rèn)購(gòu)書后×日內(nèi)與甲方（開發(fā)商）簽署《商品房買賣合同》。如乙方在上述期限內(nèi)不簽訂《商品房買賣合同》，甲方有權(quán)扣除乙方已交定金，并另行處置該房屋。"仔細(xì)分析上述條款內(nèi)容可以得出這樣的結(jié)論：購(gòu)房者承擔(dān)定金罰則的可能性要比開發(fā)商大得多。在購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，開發(fā)商一般不會(huì)出示《商品房買賣合同》，即使出示了《商品房買賣合同》，此時(shí)的《商品房買賣合同》也尚有大量的空白條款尚未約定，購(gòu)房者根本無從得知正式簽訂合同時(shí)開發(fā)商會(huì)對(duì)條款內(nèi)容進(jìn)行如何的調(diào)整。一旦正式簽訂合同，購(gòu)房者往往發(fā)現(xiàn)合同條款的內(nèi)容與自己最初的設(shè)想差距甚遠(yuǎn)，合同條款不是被增減了就是被模糊了，而本來預(yù)留的空白條款處也多被開發(fā)商打了×，購(gòu)房者完全喪失或基本喪失了協(xié)商簽訂合同內(nèi)容的機(jī)會(huì)，而此時(shí)開發(fā)商還會(huì)告訴你合同內(nèi)容不可更改或只能就次要條款進(jìn)行補(bǔ)充。在這樣的情況下要求購(gòu)房者承諾一定要與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》顯然是不公平的。如果此時(shí)購(gòu)房者拒簽合同，則開發(fā)商會(huì)引用此條款扣除定金，而如果購(gòu)房者因?yàn)轭櫦啥ń鸲炗喠速?gòu)房合同，則又可能被迫接受不公平條款而致自己于不利境地。
那么，購(gòu)房者在面臨上述選擇時(shí)應(yīng)如何面對(duì)呢？
我們建議：
1、購(gòu)房者應(yīng)按約定的時(shí)間到約定的地點(diǎn)參與正式合同條款的協(xié)商、確定。
２、在雙方對(duì)合同條款取得一致的前提下簽署正式合同。
3、如開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》中有不平等或缺失條款，提出修改或補(bǔ)充意見。若開發(fā)商拒絕就合同內(nèi)容進(jìn)行修改或補(bǔ)充，權(quán)衡得失，若無關(guān)痛癢則作適當(dāng)讓步；若利益重大則拒簽合同。
4、若因雙方無法對(duì)合同條款取得一致而使合同不能訂立，依法向開發(fā)商追索定金或訂金。
為什么要這樣做呢？這樣作的法律依據(jù)何在？定金或訂金真的能退回來嗎？
首先，我們要正確認(rèn)識(shí)認(rèn)購(gòu)書中約定購(gòu)房者應(yīng)付的主要義務(wù)是什么？
認(rèn)購(gòu)書中往往有"購(gòu)房者必須按期與開發(fā)商簽署《商品房買賣合同》"的約定。這里的"按期簽署"應(yīng)作怎樣的理解呢？合同的訂立是雙方當(dāng)事人在自愿基礎(chǔ)上對(duì)合同內(nèi)容協(xié)商一致的結(jié)果。雙方對(duì)合同內(nèi)容的協(xié)商談判是訂立合同的一個(gè)重要過程，沒有協(xié)商的過程勢(shì)必造成一方或雙方表達(dá)意愿的不充分、不平等。在此基礎(chǔ)上簽訂的合同也就違背了合同必須自愿訂立，真實(shí)表述的基本原則，欠缺了合法有效的法律條件。而在購(gòu)房者簽訂《認(rèn)購(gòu)書》之后至簽訂《商品房買賣合同》之前，購(gòu)房者與開發(fā)商并未就《商品房買賣合同》的主要條款進(jìn)行協(xié)商取得一致，而在未取得協(xié)商一致的前提下要求購(gòu)房者必須簽訂《商品房買賣合同》則顯然是缺乏法律依據(jù)的。因此，我們認(rèn)為這里的"按期簽署"應(yīng)理解為：
①按期與開發(fā)商就《商品房買賣合同》的條款內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商；
②在雙方對(duì)條款內(nèi)容達(dá)成一致的情況下按期簽署合同。
可以看出，這里的按期與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商才是購(gòu)房者應(yīng)盡的主要義務(wù)，也是開發(fā)商應(yīng)負(fù)的主要義務(wù)，至于按期簽署《商品房買賣合同》則是雙方履行協(xié)商義務(wù)取得一致認(rèn)同后的結(jié)果，是前一過程指向的目標(biāo)。那么，既然按期協(xié)商才是購(gòu)房者的主要義務(wù)，則購(gòu)房者因不能與開發(fā)商協(xié)商一致而拒簽《商品房買賣合同》就不能算作違約，開發(fā)商也就無權(quán)沒收定金或訂金。
最后，需要提醒購(gòu)房者的是：由于認(rèn)購(gòu)書中極少約定對(duì)開發(fā)商違約責(zé)任的處理，一些開發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂《認(rèn)購(gòu)書》后，由于行情看漲或第三方加價(jià)購(gòu)買等原因而單方撕毀認(rèn)購(gòu)協(xié)議，另行出售的情況也時(shí)有發(fā)生，而開發(fā)商在此時(shí)往往只是退還定金或訂金了事，極大地侵害了購(gòu)房者的合法利益。
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