律師提醒：購房前看清合同條款再簽字

“萬分之三/日”與“萬分之三”相差甚遠(yuǎn)

家住和平街西苑乙5號樓的業(yè)主入住四年沒能拿到產(chǎn)權(quán)證，于是以耿女士為代表的十家業(yè)主將開發(fā)商北京市金通世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告上了法庭，請求限期辦理產(chǎn)權(quán)證并賠償違約金。但是，購房合同中因?yàn)椤叭f分之三/日”與“萬分之三”一字之差，同樓業(yè)主獲得賠償?shù)慕痤~每年竟差出十幾萬元。該案件法官表示，合同條款確實(shí)存在不合理的地方，但是合同是有效的。

合同簽約不慎

業(yè)主每年少獲十多萬賠償

記者看到耿女士簽訂的購房合同中，第十五條對產(chǎn)權(quán)登記做了約定，開發(fā)商應(yīng)該在360日之內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記，如果因?yàn)殚_發(fā)商不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理，雙方同意按照“購房者不退房，開發(fā)商按照業(yè)主已付房款的萬分之三支付違約金”。

值得關(guān)注的是，“萬分之三”并沒有在時(shí)間上做出約定，這一點(diǎn)不僅為難了法官，也讓業(yè)主蒙受了巨大的損失，以總房款100萬計(jì)算，按照現(xiàn)在耿女士的合同，即使開發(fā)商繼續(xù)不辦理產(chǎn)權(quán)登記也只能得到300元的補(bǔ)償。

記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站上的示范合同中找到對這部分的規(guī)定———“按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金”。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，目前市場上一般購房合同約定的違約金額為萬分之三/日，按此記法，耿女士每年可以拿到近11萬的補(bǔ)償，“一字之差”賠償金額一年差出了十幾萬。不過，這棟樓中也有4戶業(yè)主在簽約時(shí)明確讓開發(fā)商在合同中注明了萬分之三/日。

法官：合同條款存在不合理的地方但合同有效

律師：合同顯失公平業(yè)主簽約前應(yīng)看清條款

關(guān)于商品房買賣合同糾紛問題，最高人民法院曾在2003年作出過相關(guān)的司法解釋，這項(xiàng)司法解釋中，由于開發(fā)商(出賣人)的原因，購房人(買受人)在“商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限”屆滿未能取得房產(chǎn)證的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。事實(shí)上，開發(fā)商已經(jīng)違約，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

《解釋》規(guī)定，“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”，但是耿女士等業(yè)主的合同并不符合“沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定”的要求，因此只能按照合同規(guī)定進(jìn)行賠償。在《解釋》中第十九條規(guī)定，辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致購房人無法辦理房屋所有權(quán)登記，請求解除合同和賠償損失的應(yīng)予支持。但是，賠償損失的額度在《解釋》中并沒有明確說明。

由于當(dāng)初法律意識(shí)淡薄，耿女士沒有像同樓中其他4戶業(yè)主一樣，在簽訂購房合同時(shí)堅(jiān)持注明按日計(jì)算，事件中耿女士確實(shí)很被動(dòng)。“盡管合同條款存在不合理的地方，但是合同仍然是有效合同，雙方是在自愿原則的基礎(chǔ)上簽訂的”，二中院負(fù)責(zé)審理該案件的法官明確表示，在起訴的業(yè)主中，合同中明確注明“萬分之三/日”的業(yè)主都獲得了法院的支持。

有人士分析，即使法院判定開發(fā)商一方敗訴，法院也很難強(qiáng)制要求開發(fā)商為業(yè)主辦理權(quán)屬登記。對于同一樓中出現(xiàn)不同的合同文本，耿女士的代理律師認(rèn)為合同簽訂時(shí)此條款存在重大誤解，導(dǎo)致顯失公平，按照法律規(guī)定，顯失公平的條款應(yīng)該是可撤銷、可變更的，因此，業(yè)主有可能以“合同顯失公平”重新提起訴訟，但她認(rèn)為訴訟的風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。這是過去合同不規(guī)范遺留的問題，在新版示范合同中該條款已經(jīng)標(biāo)注明確，因此不會(huì)出現(xiàn)此類糾紛。律師提醒購房者，購房之前一定要看好合同條款的內(nèi)容，如有不清楚的條款，一定要先與開發(fā)商確認(rèn)交涉后再進(jìn)行簽字。

■事件回放

四年拿不到產(chǎn)權(quán)證業(yè)主起訴開發(fā)商索賠

據(jù)耿女士介紹，2001年4月包括她在內(nèi)的第一批業(yè)主簽訂了購房合同，盡管房子晚交了一年，可總算住進(jìn)去了。由于開發(fā)商違規(guī)變更建筑坐標(biāo)，將不封閉的陽臺(tái)改為封閉陽臺(tái)而沒有到規(guī)劃部門審批，因此產(chǎn)權(quán)證一直沒能辦理，直到現(xiàn)在耿女士等90多戶業(yè)主也沒有拿到應(yīng)有的產(chǎn)權(quán)證。于是，耿女士聯(lián)合樓內(nèi)業(yè)主將開發(fā)商告上法庭，要求限期辦理權(quán)屬登記，以及按照合同賠償違約金

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