家住昆明的林先生這兩天很苦惱,買(mǎi)了一套二手房,但戶口就是遷不進(jìn)去,原因是上家的戶口沒(méi)有遷走;類(lèi)似的問(wèn)題在二手房買(mǎi)賣(mài)中時(shí)有發(fā)生；如何應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓、貸款、合同等問(wèn)題，本報(bào)為您提供幾個(gè)典型事例解析，希望對(duì)您購(gòu)買(mǎi)二手房有些幫助。

申請(qǐng)貸款不只是承諾
昆明的洪先生電話求助說(shuō):自己通過(guò)中介公司看中一套房子，總價(jià)86萬(wàn)元。但由于其本身已經(jīng)有2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔(dān)心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題，于是洪先生就與上家簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，并開(kāi)始辦理貸款申請(qǐng)。
然而沒(méi)想到的是，多家銀行都沒(méi)有批準(zhǔn)貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個(gè)多月，他不僅向上家賠償了將近2萬(wàn)元的違約金，而且所出售的房屋由于過(guò)于匆忙，也比市場(chǎng)價(jià)低了很多。但由于沒(méi)有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無(wú)法向中介公司索賠。

專(zhuān)家提醒：貸款合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，除非在買(mǎi)賣(mài)合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔(dān)違約責(zé)任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于買(mǎi)賣(mài)合同付款方式的約定，購(gòu)房者就必須以其他方式支付房款，否則就構(gòu)成了違約。因此在簽訂合同之前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應(yīng)當(dāng)要求其出具書(shū)面承諾或者作為付款擔(dān)保人。

轉(zhuǎn)讓糾紛合同護(hù)航
蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購(gòu)房合同，合同總價(jià)為70萬(wàn)元。由于是期房，房產(chǎn)證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支付39萬(wàn)元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待房產(chǎn)證辦完后3日內(nèi)，由張先生協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，蔡先生通過(guò)貸款支付余款。但是當(dāng)張先生在辦理完房產(chǎn)證之后，卻以簽訂合同時(shí)沒(méi)有房產(chǎn)證合同應(yīng)屬無(wú)效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。

專(zhuān)家提醒：交易雙方所簽訂的購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)请p方已經(jīng)在合同中約定，當(dāng)房屋符合國(guó)家規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，而張先生現(xiàn)在也已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，符合法定轉(zhuǎn)讓條件，因此應(yīng)當(dāng)履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

戶籍遷移二手房之痛
近日，林先生購(gòu)買(mǎi)了一套老式售后公房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，林先生按約支付了全部房款。數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)買(mǎi)的房屋中居然有其他人的戶口，質(zhì)問(wèn)售房人才得知是售房人購(gòu)買(mǎi)此房屋時(shí)上家所留下的戶口，售房人也表示自己無(wú)能為力，也聯(lián)系不到自己的上家。林先生找到房產(chǎn)所在地的派出所，派出所表示該戶口沒(méi)有遷入地不能辦理遷出。至今為止，林先生的問(wèn)題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒(méi)有在購(gòu)房之前了解清楚這些問(wèn)題。

專(zhuān)家提醒：針對(duì)目前戶籍糾紛中的管理盲點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時(shí)得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必不可少的。

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