盤點2005：昆明房地產(chǎn)十大記事

昆明房地產(chǎn)大記事之“6·1”房產(chǎn)新政
2005年1月27日，昆明市政府發(fā)出《關(guān)于進一步加強商品房預(yù)售管理的通知》(以下簡稱《通知》)。人們說得好啊，一天之計在于晨、一年之計在春。在2005年的封面上，這大大的一筆真可謂設(shè)計獨特，它不僅當即沖擊到了廣大消費者的心理，更重要的是它對我們今年的房地產(chǎn)市場造成了巨大的影響。
根據(jù)《通知》要求：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必需取得《商品房預(yù)售許可證》，經(jīng)工商行政管理部門審核后，方可發(fā)布預(yù)售廣告和組織銷售活動。已辦理商品房購銷合同登記備案的房屋，在未交付使用及領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證前不得轉(zhuǎn)讓，已進行商品房購銷合同登記備案的房屋，如確需退房，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者到房產(chǎn)行政主管部門辦理退房手續(xù)后向社會公示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得以“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認定”、“內(nèi)部登記”、簽排房號等方式和名目預(yù)售房；不接受購房者的預(yù)定、預(yù)購，不得以任何形式收取定金和預(yù)付款。
5月，中國人民銀行出臺了商品房貸款的新規(guī)定：從6月1日起。個人住房貸款利率上升，以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6.12％的0.9倍(即5.51％)，比此前的優(yōu)惠利率5.31％高0.20個百分點。
根據(jù)國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部日前下發(fā)的《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》要求：“2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房,對外銷售征收營業(yè)稅，購買超過2年(含2年)的符合當?shù)毓�布的普通住房標準的住房對外銷售，應(yīng)持該住房的成交價格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。進行審核后，凡符合規(guī)定條件的，可以免征營業(yè)稅。
非普通住房超過2年對外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。
2年后普通住房的，應(yīng)全額交易免征營業(yè)稅，如果普通住房超過2年(含2年)，但業(yè)主不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅�！锻ㄖ�》規(guī)定，個人對外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請開具發(fā)票。房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間或地方稅務(wù)部門開具發(fā)票的時間。但具體標準由各地政府確定。"昆明市政府隨后公布了普通住房標準：住宅小區(qū)建筑隊容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.4倍以下。
云南的18家銀行二次房貸利率提高
2005年里，“炒房”不論從中央還是地方來說，應(yīng)該都是一道嚴厲的防線，各省各地都在限制炒房，而不是一味的打壓房價。
2005年9月底，云南省18家銀行與云南省銀行業(yè)協(xié)會簽署協(xié)定，從今年1O月1日起對購買第二套及以上的商品住房的貸款者，首付比例和貸款的利率將依次提高10％。同時，這個協(xié)定還強調(diào)：房地產(chǎn)開發(fā)商出售的商品房，必須在封頂斷水以后才可辦理按揭房貸.
據(jù)悉，協(xié)定規(guī)定，對于購買第一套住房的購房者，最低首付比例為2O％，最低貸款利率在央行基準利率6.12％的基礎(chǔ)上下浮1O％，為5.51％；對于第二套及以上的購房者，首付款比例和最低貸款利率依次上浮1O％。即使購房者第一次貸款購房，如果綜合評價較差，銀行也會要求首付30％以上的房款，同時不享受下浮貸款利率。
《昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》出臺
2005年5月30日，昆明市政府出臺《關(guān)于加強昆明主城規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃管理工作的通知》要求：今后的建設(shè)項目，二環(huán)路以內(nèi)的用地規(guī)模不得小于10畝。二環(huán)路以外，以居住為主的房地產(chǎn)建設(shè)項目用地規(guī)模原則上不得小于50畝。而容積率方面的要求是，二環(huán)路內(nèi)最高可達6.0，二環(huán)路外的最高也可達到4.0。這意味著原來那種一兩幢樓、幾十套房也可以作為房產(chǎn)開發(fā)項目的時代已經(jīng)過去，同時為了追求土地的節(jié)約集約利用，新開發(fā)的高層樓房將越來越多，市中心的多層住宅將逐漸稀少。今后市民在二環(huán)路以內(nèi)將很難再買到多層住宅。而且，高層、小高層正在向二環(huán)路以外蔓延。
2005年11月14日，昆明市政府常務(wù)會上已經(jīng)原則通過了《昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》。這個《技術(shù)規(guī)》，一方面從城市發(fā)展和城市建設(shè)的角度，規(guī)定了房地產(chǎn)項目對城市建設(shè)的責任，另一方面也規(guī)定了房地產(chǎn)項目的基本“規(guī)劃質(zhì)量要求”。這樣，加上早就實行的有關(guān)建筑質(zhì)量、施工質(zhì)量以及“土地質(zhì)量”的技術(shù)標準和操作規(guī)范，房地產(chǎn)產(chǎn)品的土地質(zhì)量、建筑質(zhì)量、規(guī)劃質(zhì)量已經(jīng)全部納入行政管理和行政監(jiān)督的范圍。
11月15日，昆明市規(guī)劃局正式向媒體通報，經(jīng)過反復(fù)論證和征求意見的《昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》即將于近期正式頒布實施。據(jù)市規(guī)劃局局長曾華介紹，2005年10月17日昆明市政府第97次常務(wù)會原則通過了重新制定的《昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，共有十一章，2萬多字，涵蓋了用地、建筑容量、公共服務(wù)設(shè)施、綠化與景觀、建筑間距、退讓、市政道路、管線、村鎮(zhèn)規(guī)劃等城市規(guī)劃設(shè)計與管理的大部分內(nèi)容。據(jù)介紹，目前昆明市在城市規(guī)劃方面已經(jīng)形成了城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、總體規(guī)劃、區(qū)分規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的完整體系，之所以還要出臺《技術(shù)規(guī)定》，目的是要真正實現(xiàn)“規(guī)劃立市”，強化城市規(guī)劃管理法規(guī)依據(jù)的剛性，減少自由裁量權(quán)，實現(xiàn)“陽光規(guī)劃”，增加城市規(guī)劃管理的公開性和透明度，保障公眾利益。
云南省首例個人合作建房
花錢找地，自己建房，徹底推翻房地產(chǎn)商的“高價暴政”，——沒有誰會對這樣的建房理念不動心。2005年以來，“個人合作建房”在全國風起云涌……
2005年3月31日，崔建群率先發(fā)起了云南首家個人合作建房聯(lián)盟，不久，云師大退休副教授王議祥花了30元錢也在報紙上登了18個字的個人合作建房廣告，還真沒想到，個人合作建房也就這樣在云南傳開了。
5月14日，由崔建群在昆明發(fā)起的首個個人合作建房聯(lián)盟，確定了以非盈利企業(yè)法人模式運作合作建房。同時，建房聯(lián)盟向200余名參會人員發(fā)出了“目前沒有任何形式資金籌集工作的聲明”。據(jù)了解，在短短的一個多月時間里，已有530人報名參加該合作建房聯(lián)盟。
“不管采取何種方式進行合作建房，省錢才是硬道理，個人合作建房有望節(jié)省30％一40％的房款�！贝藿ㄈ赫J為，個人合作建房首先沒有廣告費用、銷售費用，開發(fā)商的利潤也沒有；另外，底層的商業(yè)地產(chǎn)收益歸業(yè)主所有，就可以拿一部分來做為物管公司的費用，如果有多余的還可以拿來償還銀行的貸款�！胺孔淤I了還得記住，這才是關(guān)鍵，綜合以上的因素，應(yīng)該可以比買商品房省軍30%--40%。我們很有信心。崔建群介紹：通過申請，工商部門已核準了‘昆明仁聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司’名稱。
據(jù)了解，崔建群旗下的個人合作建房5人籌備小組準備通過自籌100萬元資金成立公司，向會員提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、配套收益屬于全體業(yè)主的模式來運作個人合作建房。
籌備小組認為，這種模式的優(yōu)點是：主體明確，操作程序成熟，避免主體地位障礙；沒有法律障礙，在法律允許范圍內(nèi)正常操作；遵循成熟的操作流程，易促成個人建房成功；項目操作方式靈活；運作成本低，對今后開發(fā)有幫助；購房者風險降低。
籌備小組向與會者聲明：在沒有明確合法的法律主體地位、沒有明確的土地、沒有明確的項目前，建房聯(lián)盟不會采取任何資金籌集行為；當項目明確以后，將以適當?shù)男问竭M行資金籌集。屆時，將動用盡可能多的社會、法律監(jiān)督機制，全面、細致地進行監(jiān)督。
“民心工程”廉租房正式接受城鎮(zhèn)“雙困戶”
2005年3月，云南省全面啟動了2005年10萬平方米廉租房的建設(shè)項目，昆明、玉溪、紅河、曲靖、大理5個試點城市被要求在年內(nèi)完成廉租房的建設(shè)。今年的廉租房建設(shè)試點放在5個州、市政府所在市，有條件的也可以放在所屬縣城。
7月底，昆明市首批1200套廉租房將交付給符合條件的困難戶居住。與首批廉租房相鄰的二期廉租房也即將開工建設(shè)。
昆明市政府整治“樓盤洋名”
7月，《都市時報》特約時事評論員——風之末端，在人民網(wǎng)“強國論壇”發(fā)表一篇《居住在哪國的昆明?》的帖子，對昆明樓盤洋名泛濫進行尖銳批評。文章列舉了部分使用外國名字的小區(qū)，網(wǎng)友質(zhì)疑：“大幅宣傳廣告上，異域名字竟然在中國昆明的地圖上星羅棋布!我實在搞不懂，這是誰家的昆明?
昆明市副市長雷曉明看到這篇文章后，當即下載復(fù)印，送楊崇勇書記、王文濤市長及相關(guān)的副市長閱看。7月20日，楊崇勇就此作出批示：網(wǎng)民朋友的意見很好，請市政府分管領(lǐng)導(dǎo)召集有關(guān)部門研究，如果能糾正立即糾正，并采取切實措施，不再新產(chǎn)生這類問題。
在7月25日昆明市委、市政府召開的GMS會議總結(jié)表彰暨城市環(huán)境綜合整治動員會上，省委常委、昆明市委書記楊崇勇對一些樓盤洋名泛濫的現(xiàn)象再次提出嚴肅批評，他要求采取措施，糾正這種“媚俗”的現(xiàn)象，保證今后不再發(fā)生類似情況。
隨后，包括《都市時報》在內(nèi)的昆明各大媒體開展了一場轟轟烈烈的洋名樓盤大討論，引起社會強烈反響，一些樓盤率先改名，同時也引起相關(guān)職能部門高度重視。8月1日，昆明市規(guī)劃局于向各建設(shè)單位發(fā)出《關(guān)于進一步加強對建設(shè)項目地名管理的通知》，對凡是在昆明市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)、商住樓、’道路、橋梁、公園等建設(shè)項目的命名，在向市規(guī)劃局申報之前，必須向昆明市民政行政主管部門申報。經(jīng)其批準同意后，再向市規(guī)劃局申請規(guī)劃行政許可。
昆明首次網(wǎng)上推出"樓盤銷售排行"
8月，昆明房產(chǎn)交易中心首次在網(wǎng)上推出了“樓盤銷售排行"，發(fā)布本日、本月和本年的“銷售套數(shù)排行"、“銷售面積排行”、“銷售金額排行”等交易信息，以及當天商品房實時交易情況，受到廣大市民普遍歡迎。
9月，為進一步維護房地產(chǎn)市場秩序，提高商品房交易信息的透明度，保障交易公平公開，昆明市房產(chǎn)管理部門發(fā)布《關(guān)于昆明市商品房銷售實行網(wǎng)上備案的公告》，要求新建商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售全部納入網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)，房管部門將在網(wǎng)上公布各樓盤包括規(guī)劃平面圖、總套數(shù)、擬銷售價格、抵押等相關(guān)信息，甚至標注出已出售的房屋信息。今后，市民上網(wǎng)查房源信息將一目了然，可有效規(guī)避信息不對稱所造成的欺詐行為，實現(xiàn)陽光銷售，讓購房者能夠“放心購房、明白購房"。
2005昆明秋季房交會八年來創(chuàng)歷史最高
2005年10月21日，昆明秋季房交會在國際會展中心新館隆重開幕，此次房交會共有參展企業(yè)及單位182家，省內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)89家，相關(guān)企業(yè)62家，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)22家，政府職能部門、金融企業(yè)、律師事務(wù)所10家，展覽面積4萬平方米，參展樓盤100余個，是歷年當中展出規(guī)模最大、面積最大、參展企業(yè)最多的一年，被譽為“2006年房價走勢的風向標”。
房交會首日進場人次超過6萬，商品房成交1931套，面積10.9萬平方米，金額3.79億元。在房交會舉行的6天時間里，參觀人次共36萬，合同成交3741套，成交面積335376平方米，成交金額共10.37億元；意向性成交2212套，成交面積242241平方米，成交金額5.22億元；合計成交5953套，成交面積577617平方米，成交金額達15.59億。
歷時八年、經(jīng)過九屆的昆明房交會，現(xiàn)在已經(jīng)成為一個云南響當當?shù)恼箷�品牌。它的影響力、成熟度、信息量等都已成為業(yè)界極具影響力的風向標和晴雨表。2005年對于昆明房地產(chǎn)行業(yè)來說，是個多事之秋，新政出臺、個人合作建房興起、樓盤“洋名”風波、二環(huán)拆遷、樓盤銷售網(wǎng)上公布等事件，讓太多的人寄予了房交會太多的期望。
房交會，一個由政府有關(guān)主管部門主辦的帶有行政色彩的地產(chǎn)盛會。從取名上可以看出，其功能不僅在于展示更在于成交。
屈指算來，從1998年昆明舉辦第一屆房交會算起，截止去年，房交會已舉辦了七年八屆，這其中除了2001年共舉行了兩屆，其余都為第年一屆，再加上即將開幕的2005房交會，不知不覺間，房交會在昆明已進入了第八年頭。
歷屆房交可圈可點
回顧歷屆房交會，規(guī)模一年比一年大，成交額也是直線上升，服務(wù)水準也在不斷提升。房交會之于開發(fā)商就是一個最佳的比靚舞臺、作秀舞臺和競技舞臺，這里面寄托了開發(fā)商太多的明星夢、一夜成名夢和借房交會賺個盤滿缽滿夢。
從規(guī)模上來說，98年房交會，參展房企59家、參展相關(guān)產(chǎn)業(yè)7家，展位數(shù)107個；99年房交會，參展房企53家、參展相關(guān)產(chǎn)業(yè)13家，展位數(shù)200多個；2000年房交會，參展房企59家、參展相關(guān)產(chǎn)業(yè)50家，展位數(shù)320個；2001年（夏季）房交會，參展房企63家、參展相關(guān)產(chǎn)業(yè)39家、展位數(shù)400個；2001年（冬季）房交會，參展房企77家、參展相關(guān)產(chǎn)業(yè)50家、展位數(shù)510個；2002年房交會，參展房企60家、參展相關(guān)產(chǎn)業(yè)60家、參展位數(shù)628個；2003年房交會，參展房企64家、參展相關(guān)產(chǎn)業(yè)66家、展位數(shù)760個；2004年房交會，參展房企65家、參展相關(guān)產(chǎn)業(yè)68家、展位數(shù)830個。
從成交額上說，99年房交會意向成交1.45億元，2000年房交會意向成交5.5億元，2001年（夏季）房交會意向成交12億元，2001年（冬季）房交會意向成交10億元；2002年房交會意向成交11.2億元，2003年房交會意向成交11.8億元，2004年房交會意向成交13.2億元。
從服務(wù)上說，從98年至今，每屆房交會都有包括銀行、職能部門現(xiàn)場為看房者提供全方位咨詢服務(wù)、2002年以后，還增加了配套活動，諸如購房知識講座、房地產(chǎn)專題論壇、房地產(chǎn)專場人才招聘會等。
從企業(yè)“表演”來說，98年房交會，位于白龍路上的世界花苑第一次讓昆明人見識了什么是樓盤噴繪；99年房交會，陽光花園的出現(xiàn)徹底顛覆了昆明人對于安居房的傳統(tǒng)印象和認識；2001年（夏季）房交會，陽光A版1：1實景樣板房一支獨秀，賺足購房者眼球；2001年（冬季）房交會，“明星樓盤”錦苑花園的開發(fā)商中林地產(chǎn)，在房交會現(xiàn)場完成和云南省地礦局的簽約，“一單售盡愛地花園”；2002年房交會，中林地產(chǎn)、官城置業(yè)、銀德地產(chǎn)共同布展，為“佳湖片區(qū)”造勢；2003年房交會，濮存昕受邀出現(xiàn)在城建股份的展位上；2004年房交會，各個參展商都使出渾身解數(shù)吸引購房者，“亂花漸欲迷人眼”。
可以肯定的是，隨著人們生活水平的提高，住宅發(fā)展日新月異，七年間昆明房交會的舉辦越來越規(guī)范和成熟，也越來越為購房者和開發(fā)商所依賴。
今秋房交劍指新高
時間進人2005年金秋，2005昆明房交會不日將揭開大幕。據(jù)房交會組委會提供的消息，本屆房交會，參展房企和參展接盤的數(shù)量都達到了歷史新高，其中參展房企80多家，參展樓盤90余個，展位1200余個。從服務(wù)上來說，本屆房交會將在國貿(mào)中心新展館舉辦，展位設(shè)置更能體現(xiàn)均好性，除此在軟件服務(wù)上也處處為參展商和看房者著想，譬如在主入口增設(shè)了電子觸摸屏之便捷查詢系統(tǒng)，聯(lián)合包括本報在內(nèi)的多家主流媒體推出“2005房交會百姓最喜愛的十佳樓盤評選活動”，繼續(xù)推出房地產(chǎn)專場人才招聘會等。
房交夢想炙熱期待
八載房交，八年逐夢歷程。捫心自問，多數(shù)參展房企最看重的還是實質(zhì)交易，也就是實質(zhì)的樓盤銷售。以一句開發(fā)高的原話，“魂牽夢縈了一年，為此還投入了巨大的人力、物力，有什么理由不在銷售上有巨大斬獲？”從今秋的房交會備戰(zhàn)來看，開發(fā)商的想法更甚。原因很簡單，今年初以來，由于遭遇一連串地產(chǎn)新政，昆明樓市該熱未熱，多數(shù)樓盤普遍銷售放緩甚至停滯，今秋房交會當然要“志在一博”。
這種想法未免有賭博的成分，但并不過分。在業(yè)內(nèi)人士看來，要實現(xiàn)這個“目標”，開發(fā)商首先要理性看待房交會效果，因為房交會就是這么一年一年走過來的，想“一嘴吃個胖”也不現(xiàn)實，另外就是要迎合市場共同“托市”，譬如說能下能放棄對利潤的過度苛求，而在房價上有意向購房者傾斜？再有，房交會能否被開發(fā)商看作真正的“檢閱臺”和“試金臺”，藉此適當調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，莫脫離購房者真實需求？而從房交會組委會來說，能否在服務(wù)上更進一步，譬如說像沈陽那樣通過統(tǒng)一引人300輛免費看房班車邀百萬市民進房展，或者像成都那樣搞“24小時快速辦件服務(wù)”，爾或是組織外地購房者入昆？總之，要根據(jù)形勢需要、在服務(wù)上更加深入才是。
昆明首次試點農(nóng)用土地定級工作
8月，昆明市治理土地市場秩序工作再掀高潮。還是“8．31"大限，作為辦理歷史遺留手續(xù)未完善用地的最后時限，改革開放20多年來昆明土地市場的歷史遺留問題在這一時限內(nèi)徹底“了斷"。據(jù)悉，去年8月31日前昆明市已完成了治理整頓完善用地手續(xù)的申報、甑別、審核、會簽、公示、審查、復(fù)核等工作，現(xiàn)已按照國務(wù)院、國土資源部的統(tǒng)一部署進入收尾階段。
與此同時，昆明首次試點農(nóng)用土地定級工作已順利通過專家組驗收。昆明市政府將呈貢新城和官渡區(qū)、西山區(qū)的農(nóng)用土地定為試點區(qū)，并委托昆明市國土資源局開展定級估價工作。此外，為了推進節(jié)約集約用地，今后一個時期，昆明市國土資源局將結(jié)合實際，積極探索和研究舊城改造、遷村并點、工業(yè)布局調(diào)整、土地置換等節(jié)約集約用地的新思路、新方法和新舉措，探索“只征不轉(zhuǎn)"的小城鎮(zhèn)建設(shè)和城中村改造的新經(jīng)驗，研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的具體操作方式、審批程序、合同規(guī)范文本等，配合有關(guān)部門起草流轉(zhuǎn)的試點辦法，盡快做好“置換"、“折抵"、“流轉(zhuǎn)”和“易權(quán)”、“易主”、“易位"、“易用”試點的前期準備工作，加強和規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作，保障昆明市經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的用地需求。
昆明東南二環(huán)路拆遷
7月，昆明東、南二環(huán)路征地拆遷改造戰(zhàn)役正式打響，各區(qū)“試點地塊”拆遷全線啟動。這次拆遷將拆除各類建筑165萬平方米，估算征地拆遷安置總費用約35億元，是昆明城建史上最大的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程。
據(jù)悉，東二環(huán)沿線和南二環(huán)沿線這“兩線”的拆遷范圍將按照方式和名目預(yù)售商品房：不得接受購房者的預(yù)定、預(yù)購，不得以任何形式收取定金或預(yù)付款。
新昆明建設(shè)、提升主城功能、改善城市交通與環(huán)境的總體目標劃定�！皟删�”規(guī)劃東起小莊立交橋，經(jīng)大樹營立交橋、石虎關(guān)立交橋，西止于明波立交橋，道路總長14．7公里，涉及盤龍、官渡、西山轄區(qū)范圍。規(guī)劃可開發(fā)面積1398畝，實際可開發(fā)面積977．9畝，比規(guī)劃面積少420多畝，主要原因是沿線部分地段的村莊和小區(qū)目前還不具備拆遷條件，難以拆除。
二環(huán)改造以后，一條交通順暢的景觀大道將蔚然而成，二環(huán)沿線也將成為昆明的投資開發(fā)熱點和一道亮麗的景線。周邊環(huán)境的改善，將極大地提升該區(qū)域的人居價值。

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