據(jù)國(guó)家外匯管理局有關(guān)人士透露，政府針對(duì)外資流入的管理政策將于7月底出臺(tái)。據(jù)消息人士透露，此政策已由建設(shè)部、國(guó)家外匯管理局、國(guó)稅總局等多個(gè)政府管理部門協(xié)商醞釀，其手段涉及行政、稅收等多個(gè)領(lǐng)域。

據(jù)戴德梁行分析，預(yù)計(jì)國(guó)家出臺(tái)的政策措施可能包括四個(gè)方面內(nèi)容：一是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的外資比重和房地產(chǎn)企業(yè)的外債規(guī)模做出限制；二是從資金流入和結(jié)匯方面出臺(tái)一些行政性的外匯管理措施；還有就是調(diào)整稅收與外匯管理政策，比如調(diào)整對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資一直享有的所得稅減免等政策，又或者將5年?duì)I業(yè)稅政策試用于外資上以抬高門檻，區(qū)別對(duì)待外國(guó)非居民個(gè)人和外國(guó)非居民法人等�！巴赓Y的自主性買房應(yīng)該不在限制之列”戴德梁行投資部董事曹念國(guó)這樣判斷。

新政嚴(yán)防境外短期投資

由于涉及外資管理及入世承諾，國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策會(huì)相當(dāng)謹(jǐn)慎。迄今為止，中國(guó)政府的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控中，并未對(duì)外資安排針對(duì)性的措施。國(guó)家外匯管理局資本項(xiàng)目司副司長(zhǎng)孫魯軍表示，國(guó)家外管局高度關(guān)注外資在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的猛增，目前正在加強(qiáng)這方面的監(jiān)測(cè)，而且預(yù)計(jì)嚴(yán)格限制外資炒房的規(guī)則將很快出臺(tái)。

近幾年來，摩根、美林、花旗、高盛、雷曼兄弟等國(guó)際資本巨頭都在中國(guó)進(jìn)行了數(shù)量不等的房地產(chǎn)投資行動(dòng)，目標(biāo)主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，如北京和上海等。從宏觀層面看，國(guó)外資本正在分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果。但中國(guó)社科院金融研究所的尹中立認(rèn)為，也不排除外資的投機(jī)之嫌。他說，近期看房地產(chǎn)大幅降價(jià)的可能性不大，即便外資不能從房?jī)r(jià)上升中得到利潤(rùn)，用美元購入房產(chǎn)，指望人民幣升值后，以人民幣形式賣出，再兌換成美元，仍可以獲得巨額利潤(rùn)。

所以曹念國(guó)認(rèn)為，出臺(tái)的限制政策打擊重點(diǎn)會(huì)放在住宅領(lǐng)域的投機(jī)性購買方面�！氨仨毤皶r(shí)調(diào)整資本流進(jìn)流出的政策，限制境外短期資本投資境內(nèi)房地產(chǎn)�！敝袊�(guó)建設(shè)銀行董事長(zhǎng)郭樹清近日在中國(guó)金融高峰會(huì)上做出的此番表態(tài)，似乎與曹念國(guó)的觀點(diǎn)交相呼應(yīng)。

外資逆流突進(jìn)樓市

而正是這樣一個(gè)“設(shè)防外資”的市場(chǎng)調(diào)控風(fēng)雨欲來之時(shí)，仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民卻向記者透露，近日，又將有7家龐大的海外投資機(jī)構(gòu)謀求介入內(nèi)地地產(chǎn)。與此同時(shí)，那些已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資機(jī)構(gòu)，在此次新政調(diào)控前后表現(xiàn)得更為活躍。

4月12日，大摩宣布成立摩根士丹利資產(chǎn)服務(wù)咨詢（中國(guó)）有限公司上海分公司，同時(shí)宣布對(duì)中國(guó)的總體資本投入將繼續(xù)增長(zhǎng)，并繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。5月18日，嘉德置地以13.2億元收購西環(huán)廣場(chǎng)部分商用物業(yè)。6月9日，渣打直接投資公司宣布對(duì)即將于香港上市的世茂房地產(chǎn)投資5000萬美元，共同開發(fā)包括住宅、酒店，以及商業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目；而參與這次投資的還有摩根士丹利房地產(chǎn)投資基金。6月13日，摩根士丹利房地產(chǎn)投資基金在上海一次性支付7.58億元，買下華山夏都苑惟一一幢可售的高層住宅；而就在兩個(gè)月前摩根士丹利收購了上海陸家嘴中央公寓多幢住宅樓。此外，6月底，浙江綠城集團(tuán)獲得美國(guó)老虎基金、新加坡資金淡馬錫及創(chuàng)投基金美國(guó)華平投資承諾認(rèn)購，此前以摩根大通為首的海外投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)向綠城集團(tuán)投資1.5億美元。

直面宏觀調(diào)控

一方面，外資與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的頻頻“親密接觸”；另一方面，嚴(yán)格限制外資炒房的政策大有“箭在弦上，勢(shì)在必出”的勁頭。那么一旦相關(guān)政策“空降”中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于已經(jīng)或準(zhǔn)備進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外投資機(jī)構(gòu)，以及積極尋求與外資合作的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來說，是否將會(huì)有一次“強(qiáng)臺(tái)風(fēng)”？

曹念國(guó)表示，一些尚未進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外資金會(huì)考慮暫緩進(jìn)入中國(guó)樓市；而政策的出臺(tái)會(huì)影響外資的流入量，市場(chǎng)投資(投機(jī))份額也會(huì)隨著相應(yīng)減少；此外，隨著外資投資的謹(jǐn)慎度增加,大規(guī)模的炒房模式將會(huì)得到抑制,而與內(nèi)地開發(fā)商共同開發(fā)的模式可能會(huì)逐漸占據(jù)主流地位。

凱德置地總裁林明彥在接受記者采訪時(shí)表示，事實(shí)上真正在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以成立外資房地產(chǎn)公司形式，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的海外投資機(jī)構(gòu)，其獲利程度并非想象中的暴利。根據(jù)嘉德集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)，由于目前中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)所征收的稅收較高，中國(guó)市場(chǎng)的利潤(rùn)并不比海外其他市場(chǎng)高，基本處于平均水平。

本報(bào)在之前的報(bào)道中曾經(jīng)提到，海外資本介入地產(chǎn)的模式通常有5種，一是成立外資房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，使境外房地產(chǎn)基金流入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)“外資化”；三是非居民和居民個(gè)人投資；四是外資銀行信貸；五是非房地產(chǎn)業(yè)外資企業(yè)變相涉足房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。凱德置地屬于第一種，而這種模式與一般海外基金或投資機(jī)構(gòu)的區(qū)別在于，其是長(zhǎng)期看好這個(gè)市場(chǎng)，并在這里不斷投資開發(fā)和持有物業(yè)；而不會(huì)盯著人民幣匯率變動(dòng)而進(jìn)行短期投資。

“設(shè)防外資”是不是使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道再次變窄？北京盛世兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理助理?xiàng)畛坛蓪?duì)此并不擔(dān)心：“兩三年前是國(guó)內(nèi)的開發(fā)商都不懂如何利用金融手段，或者是即使懂也沒能力去做�，F(xiàn)在，經(jīng)過外資這兩三年在中國(guó)市場(chǎng)的介入，國(guó)內(nèi)的開發(fā)商已經(jīng)很清楚其中運(yùn)作的方法�！�

楊程成肯定地表示，既便今后限制外資介入，也只可能是介入的手段發(fā)生改變。而像國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)在未來肯定會(huì)與海外資本聯(lián)系得越來越緊密。

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