從“國境之南”到“彩云之南”，繼海南清水灣和騰沖原鄉(xiāng)后，雅居樂再次在西雙版納展開了萬畝旅游大盤的步調。
11月7日，位于云南西雙版納景洪市的雅居樂·西雙林語正式開盤。在雅居樂的規(guī)劃中，西雙林語將與海南清水灣、云南原鄉(xiāng)并列為其旅游地產布局的核心項目。
被寄予厚望的西雙林語，同樣帶著雅居樂式旅游地產的共同特征——超萬畝龐大體量與低價土地成本。這個總控規(guī)高達2.7萬畝的超級大盤，首次開盤便推出了占地800畝的一期。
以海南清水灣為起點，從騰沖原鄉(xiāng)到版納西雙林語，雅居樂的旅游地產模式仍在繼續(xù)延伸。而“常夏無冬”的西雙版納，能否成為雅居樂的銷售福地，現在似乎還是個未知數。
版納混戰(zhàn)
雅居樂·西雙林語位于西雙版納景洪市西南部嘎灑鎮(zhèn)，背靠大黑山熱帶雨林公園，總規(guī)劃控制面積約2.7萬畝，其中建設用地約1萬畝。
據觀點地產新媒體了解，該項目擁有大黑山麓的原生熱帶雨林景觀資源和環(huán)境，將建設包括超五星級酒店、風情商業(yè)街及會所等配套在內的旅游度假生活體系，項目計劃投資200億元。
11月7日，雅居樂·西雙林語正式開盤。據銷售人員介紹，項目一期約800畝，首推產品為69-140平方米的洋房及90-245平方米的別墅。
據雅居樂披露，開盤首日西雙林語獲得超過200套的銷售成績。銷售人員表示，西雙林語精裝洋房售價約為3900元/平方米，而別墅產品售價則在13000-15000元/平方米。
對比同處一隅的萬達西雙版納國際度假區(qū)約5500元/平方米的公寓價格，“總價僅28萬起”的雅居樂·西雙林語似乎在入市之初就打出了高性價比的價格策略。
資深旅游地產分析師胡曉鶯對觀點地產新媒體表示，雅居樂在西雙版納的定價并沒有脫離市場水平，在超兩萬畝的體量之下，走量應是該盤在長去化周期中考慮的重要問題。
拋開價格定位，前幾年在西雙版納掀起的旅游地產投資熱正在預示著同質化競爭的難題。
在西雙版納這片平均氣溫21°的“熱土”上，雅居樂·西雙林語并非旅游地產先行者。
與其相鄰的，是平安不動產2萬畝的悅景莊·西雙版納，而同處于版納的萬達西雙版納國際度假區(qū)，則是占地超5平方公里的大型文旅項目。此外，包括中弘股份、華僑城等企業(yè)同樣欲在西雙版納掘金旅游地產。
而在競爭的背后，更不容回避的是旅游地產投資熱的退潮趨勢。
胡曉鶯表示，在線旅游應用和客棧民宿的快速發(fā)展中，依靠購買旅游地產產品解決度假住宿的需求已經大幅減弱，“最為關鍵的是市場對旅游地產投資回報難的認知已經越來越清醒”。
“西雙版納擁有中國代表性的熱帶雨林景觀和資源，同時有邊境旅游，是旅游資源比較豐富的地方，但是旅游熱度高并不代表旅游地產銷售一定向好，在整體旅游地產投資熱退潮時，其實今年版納的去化量也不能算突出�！�
對于超大體量的旅游地產項目而言，如何發(fā)掘帶動產品銷售的引擎將成為關鍵。胡曉鶯認為，相較于萬達文旅業(yè)的綜合定位和平安不動產在金融端的協(xié)同效應，雅居樂·西雙林語僅依托傳統(tǒng)手法或可能將難以打開市場。
對于雅居樂而言，同樣的問題或許并不僅僅存在于西雙版納，在近千里外的騰沖，原鄉(xiāng)項目似乎也未給雅居樂創(chuàng)造驚喜。
云南投資路
在雅居樂的區(qū)域劃分中，云南是與海南并列的旅游項目大區(qū)。清水灣的成功之后，將旅游地產戰(zhàn)略提升至空前高度的雅居樂把目光瞄準了騰沖和西雙版納。
2011年4月，主席陳卓林帶隊的雅居樂一眾高管出席西雙版納州邊境貿易旅游交易會，正式簽約西雙版納項目。
僅一周之后，雅居樂又與云南瑞麗市簽訂了瑞麗市雅居樂旅游度假項目合作開發(fā)框架協(xié)議，協(xié)議所涉及的兩幅地塊總占地面積約7千畝。
緊隨其后，雅居樂在2011年5月與騰沖縣簽署了一個總額高達200億的投資協(xié)議，將在騰沖縣曲石鄉(xiāng)3萬畝土地的范圍內興建旅游小鎮(zhèn)。
至此，雅居樂在云南布下騰沖、瑞麗、西雙版納三個項目。帶著動輒萬畝的體量和低地價成本，雅居樂云南項目或多或少都帶著海南清水灣的模式烙印。
截至目前，雅居樂在騰沖、瑞麗及西雙版納項目累計已取得的土地面積為321.6萬平方米，平均樓面地價僅為196元/平方米。
低成本地價無疑是項目優(yōu)勢，但云南市場與海南市場的差異或許比雅居樂預想的更大。
相較于歷盡近20年旅游地產開發(fā)的海南市場，云南騰沖及版納等地還未具有成熟的交通條件與旅游配套設施，其自然景觀優(yōu)勢在海南四季如春的吸引力和度假生活方式面前恐怕仍然遜色。
據雅居樂披露，截至2015年上半年，海南清水灣銷售已近50億元。而已經入市兩年的騰沖項目似乎仍掩蓋在清水灣的光環(huán)之下。
并未通過銷售業(yè)績成為業(yè)內焦點的騰沖原鄉(xiāng)項目，反而由于土地和人事的一則“麻煩”被推向聚光燈下。2014年10月，市傳雅居樂主席陳卓林被監(jiān)視居住變故，即與騰沖項目相關。
彼時，承壓中的雅居樂亦曾公布了云南概況，其云南投資已超過30億元，而騰沖項目及瑞麗項目開售后錄得預售額約10億元。
在今年3月，回歸后的陳卓林表示，云南項目將按計劃推進，公司依然有信心繼續(xù)發(fā)展，而西雙版納項目被稱為其在云南投資中“最好的項目”。
如今，被稱為與“清水灣一脈相承的匠心產品”雅居樂·西雙林語業(yè)已開售，“常夏無冬，一雨成秋”的西雙版納能否成為下一個陵水，答案似乎還沒有那么快出現。
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