最近一條新聞“26家中介門店代理“小產(chǎn)權(quán)房”被嚴查”，引發(fā)熱議。其實，“小產(chǎn)權(quán)房”作為頑癥多年來在城市中屢見不鮮，小產(chǎn)權(quán)房涉及的利益群體之龐大，也超出了人們的想象。這次，北京住建委關(guān)停26家代理“小產(chǎn)權(quán)房”的中介門店，會觸發(fā)全國連鎖反應嗎？
本文主要內(nèi)容如下：
1.新增“小產(chǎn)權(quán)房”將被嚴控；
2.業(yè)內(nèi)人士對小產(chǎn)權(quán)房的觀點；
3.有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的知識普及和真實案例。
新增“小產(chǎn)權(quán)房”將被嚴控
目前，北京市官網(wǎng)嚴查“小產(chǎn)權(quán)房”的舉措，是否意味著官方將對“小產(chǎn)權(quán)房”有進一步動作？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時指出，從官方的態(tài)度來看，今后，新增“小產(chǎn)權(quán)房”將被嚴控。
張大偉指出，實際上，“小產(chǎn)權(quán)房”一直以來都是違法交易，“小產(chǎn)權(quán)房”本身不存在購房交易，即不需要在北京市住建委官網(wǎng)上進行備案，也不需要官方做產(chǎn)權(quán)的審批手續(xù)。多數(shù)的“小產(chǎn)權(quán)房”交易都是買方與村委會和個人私下簽訂的協(xié)議，“這也正是它不能夠被完全清理的主要原因�！�
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經(jīng)緯客戶端表示，政府嚴控“小產(chǎn)權(quán)房”是十分必要的，當前的清理思路也比較明確。對于不愿意整改的“小產(chǎn)權(quán)房”、以及整改難度大的“小產(chǎn)權(quán)房”要禁止交易，不允許在市場上進行流通，“可以說，小產(chǎn)權(quán)房的清理難度要高于商住房�！�
業(yè)內(nèi)人士對“小產(chǎn)權(quán)房”的看法
張大偉：
“無論是北京還是全國各地，“小產(chǎn)權(quán)房”的體量都比較龐大，為此，今后除了要杜絕新增“小產(chǎn)權(quán)房”以外，隨著法律法規(guī)的完善，對于“小產(chǎn)權(quán)房”存量房的處理會有相應的管理辦法，“對于存量小產(chǎn)權(quán)房，很多都是歷史遺留問題，因此不可能一拆了之。”
嚴躍進：
對于大體量、大片區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”來說，如何處理要看后續(xù)該區(qū)域的土地規(guī)劃。如果土地用地不緊張，可以因勢利導，進行大型社區(qū)的改造，但必須要求這些業(yè)主補地價、交罰金。對于其他零散的“小產(chǎn)權(quán)房”，則需要以違章建筑的方式進行拆除。同時，要求中介機構(gòu)不能代理和發(fā)布此類房源。
什么是小產(chǎn)權(quán)房？
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
小產(chǎn)權(quán)房有哪些類型
1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。（這個是最常見的）
2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。
3、軍產(chǎn)房：在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。
4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。
小產(chǎn)權(quán)房的特點
相對于所謂的“大產(chǎn)權(quán)房”，小產(chǎn)權(quán)房的特點還是十分明顯的：
1、價格優(yōu)勢明顯：
小產(chǎn)權(quán)房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位于城市郊區(qū)或遠郊區(qū)，本身土地價值較低。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費，于是土地建設成本極低。
2、產(chǎn)權(quán)不完整：
國家不承認并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。并且，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，并不受《合同法》的保護。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來說，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。
3、不合法性：
小產(chǎn)權(quán)房建設在農(nóng)村集體土地之上，與國家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。
4、法律風險大：
小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補償?shù)确矫婢鶗艿捷^大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。
看到這里，你還敢買小產(chǎn)權(quán)房嗎？可能還是會有大膽的網(wǎng)友，認為“法不責眾”、“人多力量大”，覺得多人一起購買，在拆遷或賠償時，可以一起抱團，跟發(fā)展商或政府談判。
事實是怎么樣呢？接下來小編將結(jié)合具體的案例給大家分析。
案例
案例一
獨生子劉某工作后將戶口從農(nóng)村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先后過世，在老家留有2套小產(chǎn)權(quán)房。
劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會阻撓，相關(guān)負責人表示劉某已不是該村村民，沒有權(quán)利出賣該房屋。
分析
根據(jù)相關(guān)條例，劉某父母的房屋符合遺產(chǎn)的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當然擁有該房屋的繼承權(quán)。
但是在繼承后的實際操作中，劉某由于不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。
案例二
城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房如果遇到拆遷可否獲得補償？
分析
小產(chǎn)權(quán)房一旦涉及到拆遷賠償?shù)�，原來的房主會以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補償，風險很大。
案例三
趙某日前與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產(chǎn)權(quán)房以30萬元的價格賣給錢某。簽約當日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。
一個月后，錢某按照合同約定擬繼續(xù)交付后期購房款時，趙某卻反悔了，準備收回房子，把原來收取的購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續(xù)履行合同。
分析
法律法規(guī)不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
本案中法院認定雙方簽訂的買賣合同無效，由趙某返還錢某購房款，駁回錢某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求。
綜上所述，無論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。若是集體經(jīng)濟組織內(nèi)成員間互相轉(zhuǎn)讓，也應該給自己敲響一個警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟損失。
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