2020年12月1日，《中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)》在中指研究院總部召開，本次分享會(huì)以電話會(huì)議及網(wǎng)絡(luò)直播的形式進(jìn)行，會(huì)議通過(guò)3房網(wǎng)、中指云、土地云平臺(tái)同步線上直播，來(lái)自房地產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)的代表參與了會(huì)議交流。
會(huì)議議程主要分為兩部分：
一、中指觀點(diǎn)，中指研究院研究總監(jiān)曹晶晶分享房地產(chǎn)市場(chǎng)最新形勢(shì)變化與趨勢(shì)預(yù)判；中指研究院企業(yè)研究主管黃靖分享 1-11 月房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)解讀。二、問題解答，針對(duì)與會(huì)代表提出的問題進(jìn)行解答。
一、中指觀點(diǎn)
（一）中指指數(shù)研究總監(jiān)曹晶晶：房地產(chǎn)市場(chǎng)最新形勢(shì)變化與趨勢(shì)預(yù)判
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì) 100 個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020 年 11 月，百城新建住宅均價(jià)為 15755 元/平方米，同比上漲 3.63%，漲幅較上月擴(kuò)大 0.11 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 0.32%，較上月收窄 0.08 個(gè)百分點(diǎn)，整體價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行。分梯隊(duì)看，11 月各線城市價(jià)格環(huán)比漲幅均有所收窄。具體來(lái)看，一線城市環(huán)比上漲 0.37%，漲幅較 10 月收窄0.16 個(gè)百分點(diǎn)；二線城市環(huán)比上漲 0.31%，漲幅較 10 月收窄 0.03 個(gè)百分點(diǎn)；三線代表城市環(huán)比上漲 0.26%，漲幅較 10 月收窄 0.07 個(gè)百分點(diǎn)。二手房?jī)r(jià)格方面，11 月，百城二手住宅平均價(jià)格為 15448 元/平方米，環(huán)比上漲 0.29%，漲幅較上月擴(kuò)大 0.01 個(gè)百分點(diǎn)。
市場(chǎng)成交方面，據(jù)初步估算，2020 年 1-11 月月均成交面積約 3044 萬(wàn)平方米，同比下降 2%左右，降幅持續(xù)收窄，絕對(duì)規(guī)模接近前三年平均水平。11 月，初步估算 50 城商品住宅成交 3660 萬(wàn)平方米左右，同比增長(zhǎng)約 9%。 從土地市場(chǎng)來(lái)看，11 月全國(guó) 300 城住宅用地推出規(guī)模較去年同期小幅下降 2.6%，成交規(guī)模同比下降 5.5%，但地價(jià)和溢價(jià)率仍然保持相對(duì)高位。
2.市場(chǎng)趨勢(shì)展望
當(dāng)前，國(guó)際環(huán)境不確定、不穩(wěn)定性因素仍較多，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡、不充分問題仍值得關(guān)注。未來(lái)中央仍將多舉措暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)，充分釋放國(guó)內(nèi)需求潛力，為“雙循環(huán)”新格局的形成奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)，中央將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重在穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)、控通脹之間把握綜合平衡，為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展提供更有利的資金環(huán)境，M2 增速有望保持在高位區(qū)間。房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制繼續(xù)加快建立，金融監(jiān)管將持續(xù)強(qiáng)化。房地產(chǎn)調(diào)控政策整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“房住不炒”、因城施策保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，“三穩(wěn)”目標(biāo)下，短期內(nèi)限購(gòu)、限貸、限售等政策難現(xiàn)明顯放松。預(yù)計(jì) 2021 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，銷售均價(jià)平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。
（二）中指企業(yè)研究主管黃靖：2020 年 1-11 月房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)解讀
1.房企銷售情況
TOP100 房企銷售額均值為 1128.2 億元，500-1000 億陣營(yíng)增速最快。2020 年 1-11月，TOP100 房企銷售額均值為 1128.2 億元，增長(zhǎng)率均值為 12.0%；其中銷售額超千億房企 32 家，較去年同期增加 5 家；超百億房企 157 家。TOP100 房企權(quán)益銷售額均值為845.7 億元，權(quán)益銷售面積均值為 632.6 萬(wàn)平方米。分陣營(yíng)來(lái)看，1000 億以上超級(jí)陣營(yíng)共32 家，銷售額增長(zhǎng)率均值為 9.7%。第一陣營(yíng)（500-1000 億）共 27 家，銷售額增長(zhǎng)率均值為 12.3%。第二陣營(yíng)（200-500 億）有 60 家企業(yè)，銷售額增長(zhǎng)率均值為 10.4%；第三陣營(yíng)（100-200 億）共 38 家，銷售額均值為 147.6 億元，第四陣營(yíng)共 13 家，銷售額均值為 77.1 億。
2.房企融資情況
11 月，信用債、海外債發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)率均超 50%。2020 年 1-11 月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模 5804 億元，同比增長(zhǎng) 14.6%，海外債發(fā)行規(guī)模 4363 億元，同比下降 20.3%。11 月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模 484 億元，同比增長(zhǎng) 53.0%，環(huán)比增長(zhǎng)55.0%，海外債發(fā)行規(guī)模 406 億元，同比下降 35.3%，環(huán)比增長(zhǎng) 54.7%。11 月，信用債、海外債融資成本均小幅上升。2020 年 1-11 月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債平均利率為 4.52%，同比下降 0.82 個(gè)百分點(diǎn)，海外債平均利率為 8.12%，同比下降 0.6個(gè)百分點(diǎn)。11 月，信用債平均利率 4.80%，同比下降 1.1 個(gè)百分點(diǎn)，較 10 月增長(zhǎng) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，海外債平均利率 8.32%，同比增長(zhǎng) 0.63 個(gè)百分點(diǎn)，較 10 月增長(zhǎng) 0.48 個(gè)百分點(diǎn)。
3.房企拿地情況
1）1-11 月，TOP100 企業(yè)拿地總額 28493 億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng) 13.8%。TOP100 門檻值升至 73 億元，環(huán)比增長(zhǎng) 17.7%，TOP100 企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó) 300城土地出讓金的比例為 52%。50 家代表房企 1-11 月月均投資額 1925 億元，顯著高于 2019 年月均水平。
2）從拿地強(qiáng)度來(lái)看，50 家代表房企拿地銷售比均值為 34.8%，較上年同期增長(zhǎng) 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。分陣營(yíng)來(lái)看，11-30 企業(yè)投資提速。前 10 企業(yè)規(guī)模領(lǐng)先，土儲(chǔ)足以支撐未來(lái)發(fā)展，在投資方面更加謹(jǐn)慎，拿地銷售比同比下降 1.1 個(gè)百分點(diǎn)至 31.5%；11-30 陣營(yíng)企業(yè)追求規(guī)模適度增長(zhǎng)，在投資方面表現(xiàn)出較為積極的態(tài)度，拿地銷售比同比增長(zhǎng) 4個(gè)百分點(diǎn)至 40.1%，為三個(gè)陣營(yíng)中最高；31-50 陣營(yíng)企業(yè)拿地銷售比明顯低于平均值，同比下降 0.3 個(gè)百分點(diǎn)至 30.9%。
3）從招拍掛市場(chǎng)來(lái)看，房企招拍掛拿地權(quán)益金額占比高于上年同期。2020 年 1-11 月，50 家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為 81.0%，較上年同期增長(zhǎng)了 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。其中 11-30 和 31-50 陣營(yíng)企業(yè)權(quán)益金額占比均出現(xiàn)顯著上升，企業(yè)在招拍掛市場(chǎng)的合作力度減�。磺� 10 陣營(yíng)企業(yè)在招拍掛市場(chǎng)更傾向于合作拿地，權(quán)益金額占比同比下降 2.5 個(gè)百分點(diǎn)。
4）從城市等級(jí)來(lái)看，房企重倉(cāng)二線，城市群中長(zhǎng)三角熱度持續(xù)，長(zhǎng)江中游布局力度加大。從布局城市等級(jí)來(lái)看，50 家代表房企前 11 個(gè)月在二線城市的投資面積占比達(dá)到了51.5%，三四線為 43.8%，一線占比為 4.7%。從布局區(qū)域來(lái)看，企業(yè)熱衷于在長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大城市群拿地，占比合計(jì)達(dá)到 57.3%，其中長(zhǎng)三角熱度持續(xù)，占比仍高達(dá) 24.9%；長(zhǎng)江中游布局力度加大，占比較 1-10 月上升0.2 個(gè)百分點(diǎn)至 12.3%。
二、問題解答
問題 1：三道紅線對(duì)房企融資監(jiān)管加強(qiáng)，但部分城市近期土拍熱度持續(xù)高漲，如何看待此現(xiàn)象，以及對(duì)明年土地市場(chǎng)的展望？
投資拿地是房企持續(xù)發(fā)展的根本，熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然會(huì)得到房企的重點(diǎn)關(guān)注，但在金融監(jiān)管加強(qiáng)后，企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目本身的要求會(huì)提高，未來(lái)不同城市的土地市場(chǎng)可能進(jìn)一步分化，優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)仍會(huì)激烈，但市場(chǎng)庫(kù)存高，去化慢的城市土地市場(chǎng)也會(huì)比較冷清。三道紅線是穩(wěn)定房企融資預(yù)期的重要手段，預(yù)計(jì)明年土地市場(chǎng)整體趨穩(wěn)，企業(yè)拿地會(huì)更加理性。
問題 2：部分城市土地市場(chǎng)熱度高，會(huì)不會(huì)出臺(tái)收緊政策？
調(diào)控基調(diào)沒有發(fā)生改變，房住不炒依然是政策底線，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)下，預(yù)計(jì)政策將會(huì)根據(jù)不同城市市場(chǎng)情況因城施策。對(duì)于部分短期土地市場(chǎng)熱度高的城市，要結(jié)合房?jī)r(jià)、成交變化等指標(biāo)判斷，若市場(chǎng)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間維持高熱，有可能出臺(tái)收緊的政策，平抑市場(chǎng)預(yù)期。
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