中指院：2023中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

2023年4月26日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組、中國(guó)物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2023中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十六屆中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家論壇”在北京隆重召開(kāi)。

中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究已連續(xù)進(jìn)行十六年。2023中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究以“獨(dú)立前行，高質(zhì)發(fā)展”為主題，發(fā)掘一批規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、服務(wù)品質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，發(fā)揮示范帶頭作用，引領(lǐng)行業(yè)快速、健康發(fā)展。

簡(jiǎn)版報(bào)告內(nèi)容如下：

圖：2019-2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積、合約面積及增速變化情況

行業(yè)管理規(guī)模增速放緩，開(kāi)啟穩(wěn)步拓展、高質(zhì)增長(zhǎng)新時(shí)代。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，達(dá)到6400.62萬(wàn)平方米，同比增速為12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個(gè)百分點(diǎn)；合約面積均值增至8574.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.59%，亦呈現(xiàn)出明顯的放緩跡象。

市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升，激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)延續(xù)。2022年，從管理面積看，排在前10的企業(yè)管理面積總和占比為14.91%，排在前100的企業(yè)管理面積總和占比46.13%，排在前200的企業(yè)管理面積總和占比50.24%，市場(chǎng)份額占比均保持增長(zhǎng)。

圖：2019-2022年以管理面積計(jì)市場(chǎng)份額占比情況

1、第三方項(xiàng)目拓展更具增長(zhǎng)潛力，市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)及合資合作成為重要拓展方式

圖：2019-2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三方在管面積占比情況

從管理面積來(lái)源看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的依賴程度逐步降低，第三方在管面積占比持續(xù)提升。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三方在管面積均值占比提升至54.72%，較去年提升1.07個(gè)百分點(diǎn)。從管理面積增量看，第三方項(xiàng)目拓展更具增長(zhǎng)潛力，重要性突出。

市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)是獨(dú)立市場(chǎng)化能力的象征，也是積極、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展模式和拓展手段。首先，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在白熱化的競(jìng)爭(zhēng)中培育專業(yè)、高效的市場(chǎng)投拓團(tuán)隊(duì)，充分發(fā)揮企業(yè)區(qū)域資源及品牌優(yōu)勢(shì)等提升拓展能力；其次，百?gòu)?qiáng)企業(yè)加大非住宅領(lǐng)域的拓展力度，尤其對(duì)學(xué)校、醫(yī)院、公眾物業(yè)等熱度較高的細(xì)分領(lǐng)域，一旦成功突破某種業(yè)態(tài)，便可以通過(guò)打造樣本標(biāo)桿的模式復(fù)制推廣，贏得招標(biāo)方青睞；最后，通過(guò)借助科技手段獲取各大城市土地市場(chǎng)、項(xiàng)目招標(biāo)市場(chǎng)、合約到期項(xiàng)目等信息，快速了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，研判市場(chǎng)布局，精準(zhǔn)高效地進(jìn)行項(xiàng)目拓展。

市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈、難度較大，百?gòu)?qiáng)企業(yè)也在尋求與第三方企業(yè)合作，在住宅、非住宅、城市服務(wù)等領(lǐng)域充分發(fā)揮合作企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提升第三方項(xiàng)目拓展能力。長(zhǎng)城物業(yè)已與中核、中交、中煤、中鐵、寧投、株投、上投、濟(jì)投、武投等多家企業(yè)合資合作，共成立合資公司30余家，在住宅、園區(qū)、城市服務(wù)等領(lǐng)域取得了新的突破。

2、并購(gòu)注重質(zhì)量和戰(zhàn)略協(xié)同，國(guó)企并購(gòu)成為重要力量

圖：2019-2022年物業(yè)管理行業(yè)收并購(gòu)^[1]交易金額（中指數(shù)據(jù)庫(kù)·物業(yè)版監(jiān)測(cè)）

2022年全年，物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)熱度明顯下降，披露相關(guān)信息的典型并購(gòu)交易超40宗，涉及交易金額約75億元，相比2021年交易金額大幅下降約80%，且低于2020年并購(gòu)市場(chǎng)的交易總金額。并購(gòu)市場(chǎng)風(fēng)格突變并呈現(xiàn)出新的特征。第一，并購(gòu)市場(chǎng)環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，并購(gòu)方更謹(jǐn)慎、全面地平衡標(biāo)的質(zhì)量、價(jià)格、盈利能力，并綜合考慮戰(zhàn)略協(xié)同和投后管理的難易程度。第二，由于地產(chǎn)困局的影響，年內(nèi)大型并購(gòu)案例較為少見(jiàn)。第三，國(guó)企并購(gòu)活躍度提升，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、金茂服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、京城佳業(yè)等國(guó)企赫然在列，扛起了并購(gòu)大旗。。第四，并購(gòu)類型由“規(guī)模型”并購(gòu)向“業(yè)務(wù)型”并購(gòu)轉(zhuǎn)變，且“規(guī)模型”并購(gòu)更集中于特色細(xì)分賽道。

3、關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目供給是補(bǔ)充，不再是依靠

圖：2020-2022年部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)新增管理面積關(guān)聯(lián)方占比情況

從新增面積情況看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)承接關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的占比普遍減少，對(duì)其依賴度逐步降低。部分上市百?gòu)?qiáng)企業(yè)每年新增管理面積中，關(guān)聯(lián)方的貢獻(xiàn)程度趨于減弱，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、建業(yè)新生活、京城佳業(yè)、新城悅服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等多家百?gòu)?qiáng)企業(yè)新增管理面積中關(guān)聯(lián)方供給占比出現(xiàn)持續(xù)下滑，且下降趨勢(shì)明顯。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)近幾年銷售面積增長(zhǎng)動(dòng)力日漸不足，增速由2019年的9.4%逐年下降至2022年的-36.2%，銷售面積體量也由逐年增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為進(jìn)入下行通道。因此百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)擺脫關(guān)聯(lián)企業(yè)的項(xiàng)目依賴，聚焦市場(chǎng)化拓展，更多的依靠第三方力量實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，同時(shí)，應(yīng)把握存量市場(chǎng)中蘊(yùn)含的機(jī)遇，強(qiáng)化存量市場(chǎng)拓展能力。

伴隨行業(yè)的不斷發(fā)展，百?gòu)?qiáng)企業(yè)轉(zhuǎn)換服務(wù)對(duì)象，升級(jí)服務(wù)理念，調(diào)整商業(yè)邏輯，將業(yè)務(wù)進(jìn)一步聚焦于對(duì)空間和人的服務(wù)，拓寬了規(guī)模邊界，打開(kāi)了TO B端的不同場(chǎng)景和業(yè)務(wù)需求，即IFM（綜合設(shè)施管理）服務(wù)，其目的是提高客戶核心業(yè)務(wù)的生產(chǎn)效率，本質(zhì)上可以理解為企業(yè)或機(jī)構(gòu)非核心業(yè)務(wù)的外包服務(wù)。

IFM（Integrated Facility Management）是在非住宅項(xiàng)目的基礎(chǔ)上對(duì)存量的深度挖掘，契合當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，是高標(biāo)準(zhǔn)定制化的服務(wù)需求和高品質(zhì)綜合性的服務(wù)能力的聯(lián)合碰撞。目前，金科服務(wù)、卓越商企服務(wù)、長(zhǎng)城物業(yè)等爭(zhēng)相布局IFM領(lǐng)域，引領(lǐng)行業(yè)新的發(fā)展方向，打開(kāi)市場(chǎng)更大的想象空間。IFM的沃土主要是非住宅領(lǐng)域，加強(qiáng)非住宅項(xiàng)目的拓展是當(dāng)前行業(yè)的重要趨勢(shì)。

圖：2019-2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積業(yè)態(tài)分布 圖：2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)非住宅管理面積分布

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)非住宅業(yè)態(tài)管理面積占比達(dá)35.28%，較上一年增長(zhǎng)1.39個(gè)百分點(diǎn)，且近幾年呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，表明越來(lái)越多的企業(yè)在拓寬管理業(yè)態(tài)，挖掘非住宅領(lǐng)域的藍(lán)海市場(chǎng)。此外，管理規(guī)模也不再受限于傳統(tǒng)的有形建筑，而是可以基于城市空間衍生出更多綜合服務(wù)項(xiàng)目。百?gòu)?qiáng)企業(yè)勇于跳出傳統(tǒng)的單個(gè)物業(yè)項(xiàng)目管理形態(tài)，將服務(wù)空間由社區(qū)延伸至城市甚至村鎮(zhèn)，進(jìn)一步擴(kuò)大管理版圖。截至2022年底，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)項(xiàng)目已覆蓋超過(guò)150個(gè)城市，雖然沒(méi)有增加實(shí)際管理面積，但是擴(kuò)大了服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量，實(shí)現(xiàn)了服務(wù)規(guī)模的全新突破。

圖：2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)不同城市群管理面積分布情況

面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)有戰(zhàn)略、有選擇的布局重點(diǎn)城市群，深耕核心城市，奠定規(guī)模增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)約62.66%的管理面積位于五大城市群，較2021年上升1.32個(gè)百分點(diǎn)，分布較為集中。

從微觀層面看，越來(lái)越多的百?gòu)?qiáng)企業(yè)結(jié)合自身資源稟賦及戰(zhàn)略方向精準(zhǔn)聚焦重點(diǎn)城市進(jìn)行深耕，提升重點(diǎn)城市服務(wù)密度。一方面，提升城市服務(wù)密度有利于資源整合和匹配，形成一定的規(guī)模效應(yīng)，優(yōu)化管理并在一定程度上實(shí)現(xiàn)降本增效；另一方面，結(jié)合企業(yè)自身情況聚焦重點(diǎn)城市，可以使資源得到更好的配置，過(guò)度追求多個(gè)城市深耕，會(huì)導(dǎo)致資源配置不充足，各城市拓展不能兼顧，資源整合效果差等問(wèn)題。

圖：2019-2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)、TOP10企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值與增速情況

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)14.82億元，同比增長(zhǎng)10.62%，較上年下降3.59個(gè)百分點(diǎn)，近幾年首次低于11%。頭部企業(yè)憑借自身規(guī)模效應(yīng)和優(yōu)質(zhì)資源稟賦發(fā)展多元業(yè)務(wù)、布局細(xì)分賽道，營(yíng)業(yè)收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。TOP10企業(yè)2022年?duì)I業(yè)收入均值達(dá)131.01億元，同比增速為22.24%，顯著下降，但仍是百?gòu)?qiáng)企業(yè)的近2倍，頭部效應(yīng)顯著。

圖：2021-2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)^[2]及占比情況

從具體構(gòu)成來(lái)看，2022年，基礎(chǔ)物業(yè)管理收入占比最大，達(dá)79.08%，較上一年有所提升；增值服務(wù)收入均值約為2.70億元，占營(yíng)業(yè)收入的18.22%，較上一年下降3.3個(gè)百分點(diǎn)，這與前幾年的發(fā)展趨勢(shì)相反；創(chuàng)新型服務(wù)收入占比約為2.7%，較上一年有所提升。

圖：2020-2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)及各部分增長(zhǎng)情況

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力表現(xiàn)更好。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為11.72億元，同比增長(zhǎng)14.76%，高于營(yíng)業(yè)收入均值增速，成為營(yíng)收重要的壓艙石。

而增值服務(wù)遭受宏觀經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)行業(yè)、疫情管控影響，業(yè)務(wù)量顯著下降。2022年，增值服務(wù)收入均值為2.70億元，同比下降6.35%，增速首年轉(zhuǎn)負(fù)。但增值服務(wù)的市場(chǎng)潛力不可小覷，尤其社區(qū)增值服務(wù)仍是物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的重要力量。

伴隨百?gòu)?qiáng)企業(yè)的業(yè)務(wù)范疇不斷擴(kuò)大，城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智能科技服務(wù)、IFM等創(chuàng)新型服務(wù)逐漸發(fā)展起來(lái)。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)收入均值約0.4億元，同比增長(zhǎng)32.86%，增速較快。

圖：2021-2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)分類及占比情況

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)均值約1.65億元，同比增長(zhǎng)6.57%，受疫情及宏觀經(jīng)濟(jì)影響增速放緩，其中空間運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、生活服務(wù)三大主要板塊合計(jì)收入占比約83.27%。

空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入主要包括停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)、社區(qū)傳媒及其他社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)，在三大業(yè)務(wù)板塊中占比最高，首破三成，達(dá)31.82%，較上一年提升1.86個(gè)百分點(diǎn)。

社區(qū)生活服務(wù)主要包括社區(qū)零售、家政服務(wù)、社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等，2022年該板塊收入占比約為26.32%，是三大板塊中的第二大板塊。其中，社區(qū)零售服務(wù)收入占比達(dá)19.06%，較上一年提高2.04個(gè)百分點(diǎn)，是社區(qū)增值服務(wù)主要品類中增長(zhǎng)最快的業(yè)務(wù)。

業(yè)主資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)主要包括房屋經(jīng)紀(jì)和美居服務(wù)，合計(jì)收入占比為25.13%，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)的第三大業(yè)務(wù)板塊。其中，房屋經(jīng)紀(jì)收入占比13.04%，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)較為成熟的業(yè)務(wù)，但占比較上年下降了0.91個(gè)百分點(diǎn)。美居服務(wù)在社區(qū)增值服務(wù)收入中的占比為12.09%，較上一年提升0.88個(gè)百分點(diǎn)。

雖然整體看百?gòu)?qiáng)企業(yè)開(kāi)展的社區(qū)增值服務(wù)種類齊全，服務(wù)多樣，但對(duì)于每一家企業(yè)而言，社區(qū)增值服務(wù)呈現(xiàn)出業(yè)務(wù)更聚焦、優(yōu)勢(shì)資源整合更突出的特點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)在布局社區(qū)增值服務(wù)過(guò)程中不是盲目地追求服務(wù)種類多樣，而是重點(diǎn)發(fā)力1-3項(xiàng)細(xì)分業(yè)務(wù)，并在該領(lǐng)域取得一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將服務(wù)做專做精，其他服務(wù)則是量力而行。

非業(yè)主增值服務(wù)板塊受到較大影響，2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)收入均值約為1.05億元，同比降低21.40%，下降明顯。不少企業(yè)該業(yè)務(wù)板塊甚至出現(xiàn)腰斬，如時(shí)代鄰里、融創(chuàng)服務(wù)、第一服務(wù)控股、榮萬(wàn)家等企業(yè)的非業(yè)主增值服務(wù)收入下降比例均超過(guò)50%。雖然短期內(nèi)，這對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效產(chǎn)生一定不良影響，但伴隨關(guān)聯(lián)交易出清，百?gòu)?qiáng)企業(yè)將逐步發(fā)力更具發(fā)展?jié)摿Φ纳鐓^(qū)增值服務(wù)以及其他創(chuàng)新型服務(wù)，實(shí)現(xiàn)未來(lái)的可持續(xù)增長(zhǎng)。

除鞏固社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)不斷拓寬服務(wù)領(lǐng)域，布局更多新賽道，擴(kuò)大營(yíng)收來(lái)源，保障業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。城市服務(wù)、IFM、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智能科技服務(wù)等創(chuàng)新型服務(wù)為行業(yè)打開(kāi)了更大的市場(chǎng)空間，拓寬了服務(wù)邊界。整體而言，2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)收入均值0.40億元，在營(yíng)業(yè)收入中占比2.70%，且占比呈逐年提高趨勢(shì)。

圖：2019-2022年部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)城市服務(wù)收入及增長(zhǎng)情況

百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)城市服務(wù)的探索已有5年的時(shí)間，近幾年發(fā)展非常迅速。碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、時(shí)代鄰里、雅生活集團(tuán)紛紛加入到這一行列。2022年碧桂園服務(wù)城市服務(wù)板塊收入接近50億元，2019-2022年均復(fù)合增速高達(dá)313.53%；保利物業(yè)、雅生活集團(tuán)、時(shí)代鄰里城市服務(wù)自首年至2022年均復(fù)合增長(zhǎng)率也均超60%，表明該業(yè)務(wù)板塊突出的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

IFM是突破傳統(tǒng)服務(wù)對(duì)象和服務(wù)理念的全新探索。百?gòu)?qiáng)企業(yè)也陸續(xù)重視IFM賽道，并通過(guò)為企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等單位提供服務(wù)來(lái)提升服務(wù)密度，主要業(yè)務(wù)聚焦于餐飲服務(wù)、綜合服務(wù)及設(shè)備管理等。2022年，金科服務(wù)、新城悅服務(wù)、新希望服務(wù)提供餐飲服務(wù)的收入分別為3.39億元、3.55億元、1.06億元，已成為重要的業(yè)務(wù)板塊，同比增速分別高達(dá)334.29%、305.88%、110.27%，發(fā)展?jié)摿ν怀觥?strong>IFM具有綜合性、系統(tǒng)性、專業(yè)性的特點(diǎn)，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在該領(lǐng)域尚處于探索階段，參與度不高，業(yè)務(wù)滲透率較低，未來(lái)仍有較大的挖掘空間。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是聚焦商辦物業(yè)管理的百?gòu)?qiáng)企業(yè)特有的業(yè)務(wù)板塊，呈現(xiàn)出專業(yè)性強(qiáng)、利潤(rùn)率高等特征。從2022年數(shù)據(jù)看，碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、融創(chuàng)服務(wù)、新希望服務(wù)、越秀服務(wù)等多家百?gòu)?qiáng)企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)的毛利率均在35%以上，表現(xiàn)出較強(qiáng)的盈利能力。

圖：2022年部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)情況

此外，還有少量百?gòu)?qiáng)企業(yè)借助科技力量，加強(qiáng)智能化建設(shè)，提供智能解決方案服務(wù)，比如為開(kāi)發(fā)商提供智能案場(chǎng)解決方案，或者為物業(yè)公司及其管理的項(xiàng)目（住宅、寫字樓、園區(qū)等）提供智能科技服務(wù)。

圖：2019-2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)及增速情況

百?gòu)?qiáng)企業(yè)盈利能力面臨挑戰(zhàn)，毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)明顯下降。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別減少4.75%和22.40%。在營(yíng)業(yè)收入平均增速約10.62%的情況下，毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)明顯下降，出現(xiàn)“增收不增利”的現(xiàn)象。

圖：2019-2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)毛利率和凈利率均值

與此同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2022年毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，較2021年分別下降3.49和2.71個(gè)百分點(diǎn)，成為近幾年來(lái)利潤(rùn)率水平新低。我們通過(guò)盤點(diǎn)港股各行業(yè)凈利率情況發(fā)現(xiàn)，盡管上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均凈利率顯著下降，2022年凈利率均值降至7.92%，仍在港交所行業(yè)分類中排名第五位，仍屬于凈利率水平較高的行業(yè)。

圖：2019-2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本均值及營(yíng)業(yè)成本率情況

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本均值為11.62億，同比增長(zhǎng)15.76%，較上一年提升2.45個(gè)百分點(diǎn)。盡管百?gòu)?qiáng)企業(yè)不斷探索成本管控的方式，但仍然很難短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)降本提效，成本管控似乎成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)面臨的一大難題。百?gòu)?qiáng)企業(yè)2022年的平均營(yíng)業(yè)成本率為78.38%，較2021年上漲3.49個(gè)百分點(diǎn)，一改以往年度逐年小幅下降的趨勢(shì)。

經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的快速擴(kuò)張后，行業(yè)已開(kāi)始進(jìn)入理性回歸、高質(zhì)發(fā)展階段。回歸服務(wù)本質(zhì)，便是服務(wù)至上，以品質(zhì)贏得市場(chǎng)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)發(fā)揮示范帶頭作用，讓客戶在服務(wù)中獲得高度的滿足感和最好的體驗(yàn)感，增強(qiáng)用戶粘性，把回歸服務(wù)本質(zhì)融入到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之中，并對(duì)其內(nèi)涵做出新的詮釋。

物業(yè)管理行業(yè)迎來(lái)發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期，百?gòu)?qiáng)企業(yè)以品質(zhì)服務(wù)為支撐，促進(jìn)管理規(guī)模有序、有質(zhì)、穩(wěn)步擴(kuò)張，擴(kuò)大品牌影響力，延伸增值服務(wù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)全面高質(zhì)量發(fā)展。

圖：品質(zhì)服務(wù)促進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

最近五年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率均值、項(xiàng)目留存率均值一直維持較高水平。服務(wù)費(fèi)收繳率和項(xiàng)目留存率是體現(xiàn)服務(wù)水平的重要指標(biāo)，是客戶對(duì)服務(wù)質(zhì)量評(píng)判的直觀表現(xiàn)。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率均值為93.51%，項(xiàng)目留存率均值為98.33%，繼續(xù)保持高位運(yùn)行，說(shuō)明百?gòu)?qiáng)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)得到了業(yè)主的信任與認(rèn)可。

圖：2018-2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率與項(xiàng)目留存率

為保障服務(wù)品質(zhì)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)以標(biāo)準(zhǔn)化為基點(diǎn)，逐步推進(jìn)“四化建設(shè)”，即服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品化、產(chǎn)品品牌化、品牌價(jià)值化。

圖：百?gòu)?qiáng)企業(yè)加強(qiáng)“四化”建設(shè)

目前百?gòu)?qiáng)企業(yè)重點(diǎn)依然是放在標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的層面，但同時(shí)又表現(xiàn)出新的特點(diǎn)。企業(yè)將標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)內(nèi)化于公司管理，在標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的同時(shí)提升公司治理水平；標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)涵蓋基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)等多層次內(nèi)容，以客戶需求為中心，提升客戶生活服務(wù)體驗(yàn)；標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)是具體的、清晰的、有目標(biāo)的，流程的制定適配服務(wù)場(chǎng)景，有利于員工執(zhí)行。

圖：標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品化三種模式

在保障高服務(wù)品質(zhì)的前提下，如何做到價(jià)更優(yōu)？總體來(lái)講，百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過(guò)增加區(qū)域范圍內(nèi)服務(wù)項(xiàng)目的數(shù)量，提升密度，進(jìn)行規(guī)模化管理；同時(shí)積極開(kāi)展多元增值服務(wù)，提升濃度，借助智能化的管理手段，在提高運(yùn)營(yíng)效率的基礎(chǔ)之上，實(shí)施“優(yōu)”價(jià)策略。

圖：百?gòu)?qiáng)企業(yè)提升密度與濃度路徑措施

2022年全國(guó)物業(yè)服務(wù)滿意度評(píng)價(jià)結(jié)果并未延續(xù)前兩年的增長(zhǎng)趨勢(shì)，行業(yè)整體的滿意度得分為78.1分，較去年下滑2.6分，印證了行業(yè)在高速成長(zhǎng)后需要回歸服務(wù)本質(zhì)的深刻訴求。

從各細(xì)項(xiàng)來(lái)看，入戶維修、增值服務(wù)和客戶服務(wù)人員三項(xiàng)滿意度評(píng)價(jià)最高，得分均超過(guò)81分，疫情防控、綠化養(yǎng)護(hù)和安全管理的滿意度評(píng)價(jià)較高，得分超過(guò)了80分；業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴處理、文化活動(dòng)、智慧化建設(shè)和車輛管理的滿意度評(píng)價(jià)較低，得分均不足77分，與物業(yè)服務(wù)整體評(píng)價(jià)存在一定差距，其中投訴處理滿意度評(píng)價(jià)得分最低，存在較大提升空間。

圖：2022年中國(guó)物業(yè)服務(wù)滿意度細(xì)項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)

百?gòu)?qiáng)企業(yè)以滿意度建設(shè)為抓手，著力提升客戶服務(wù)品質(zhì)。頭部企業(yè)在實(shí)踐中走在了行業(yè)前列，針對(duì)各細(xì)項(xiàng)短板進(jìn)行逐一改善。多年來(lái)持續(xù)進(jìn)行智慧化建設(shè)為業(yè)主提供更多便利，進(jìn)一步優(yōu)化投訴流程及時(shí)解決業(yè)主遇到的問(wèn)題，開(kāi)展豐富的社區(qū)文化活動(dòng)滿足人們的情感需要。

根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，截至目前，商品房竣工面積、學(xué)校、醫(yī)院、交通樞紐站、園區(qū)等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米，按照各業(yè)態(tài)平均物業(yè)費(fèi)加權(quán)平均計(jì)算可得，市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億元。未來(lái)該市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

儲(chǔ)備項(xiàng)目作為企業(yè)后續(xù)發(fā)展的強(qiáng)力后盾，2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)合同儲(chǔ)備項(xiàng)目均值達(dá)117個(gè)，合同儲(chǔ)備項(xiàng)目面積均值為2094.36萬(wàn)平方米，較去年分別增長(zhǎng)4.46%和5.21%，為未來(lái)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了有力支撐。

圖：2017-2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)合同儲(chǔ)備項(xiàng)目面積均值及儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)量均值

理性發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)、拓展業(yè)務(wù)邊界有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善收入結(jié)構(gòu)及增厚利潤(rùn)。從早期彩生活的“社區(qū)租賃、購(gòu)物協(xié)助”，到中海物業(yè)的“公共資源使用、房屋經(jīng)紀(jì)、團(tuán)購(gòu)”，再到碧桂園服務(wù)的“家政服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)、拎包入住服務(wù)、增值創(chuàng)新服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)”，社區(qū)增值服務(wù)從有到全，經(jīng)過(guò)多年探索與嘗試，在廣度和深度上都得到了較快發(fā)展。

圖：近十年社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)主要發(fā)展變化情況

最近幾年，隨著行業(yè)理性回歸，社區(qū)增值服務(wù)又呈現(xiàn)新的特點(diǎn)，即逐步專注于重點(diǎn)航道，像居家生活類的家政服務(wù)、美居服務(wù)、社區(qū)零售，空間運(yùn)營(yíng)類的社區(qū)傳媒等業(yè)務(wù)，資產(chǎn)類的租賃業(yè)務(wù)等，實(shí)現(xiàn)了從全到優(yōu)的轉(zhuǎn)變。

城市服務(wù)成為越來(lái)越多的百?gòu)?qiáng)企業(yè)布局的重點(diǎn)領(lǐng)域，其市場(chǎng)空間逐漸被打開(kāi)。從市場(chǎng)空間看，城市服務(wù)已形成萬(wàn)億規(guī)模的藍(lán)海市場(chǎng)，正成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)競(jìng)相追逐的業(yè)務(wù)布局方向。2022年全國(guó)城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出^[3]達(dá)到19415億元，假設(shè)該數(shù)值此后幾年保持穩(wěn)定，且假設(shè)到2025年物業(yè)管理的滲透度達(dá)到50%左右，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市社區(qū)服務(wù)的潛在市場(chǎng)容量為9707.5億元。

IFM通過(guò)整合資源，滿足客戶日常所需，對(duì)工作場(chǎng)所進(jìn)行空間利用，對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)降耗，對(duì)環(huán)境進(jìn)行管理，總之可將客戶非核心業(yè)務(wù)統(tǒng)一籌劃與管理，是近兩年物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)拓的新賽道。目前我國(guó)IFM服務(wù)市場(chǎng)需求規(guī)模約6260億元，預(yù)計(jì)到2026年將增長(zhǎng)到約10699億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)14.07%。

總市值、市盈率較底部已反彈約40%，但距歷史高點(diǎn)仍有較大提升空間。截止2023年3月31日，行業(yè)總市值約為3651億元，距兩年來(lái)的最低點(diǎn)2613億已反彈約40%，但距2021年6月末的萬(wàn)億市值還有較大差距。板塊平均市盈率約為9倍，在2023年第一季度保持穩(wěn)定，但對(duì)比近兩年板塊PE均值18倍，仍有較大提升空間。

圖：港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值及市盈率走勢(shì)

但長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)基本面并未改變。從盈利能力看：根據(jù)上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)，收入均值44.65億元^[4]，毛利潤(rùn)均值9.96億元，毛利率和凈利率均值分別為22.31%和7.92%。從成長(zhǎng)性看：2022年上市物企在管面積均值1.31億平方米，同比增長(zhǎng)18.54%；合約面積均值1.81億平方米，同比增長(zhǎng)18.30%。從行業(yè)屬性上看：物業(yè)板塊具備弱周期性，現(xiàn)金流好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，成長(zhǎng)性好的特點(diǎn)。從未來(lái)發(fā)展看：諸多特色賽道如高端服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)、TOD物業(yè)管理、綠色物業(yè)、工地物業(yè)、IFM等領(lǐng)域有望逐步打開(kāi)，為行業(yè)開(kāi)辟更多細(xì)分藍(lán)海。

物企獨(dú)立性持續(xù)增強(qiáng)、更加冷靜和理智的戰(zhàn)略布局以及關(guān)聯(lián)方的“出清”，有助于行業(yè)開(kāi)啟新的發(fā)展周期。獨(dú)立性主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：股權(quán)獨(dú)立、業(yè)務(wù)獨(dú)立和品牌獨(dú)立。股權(quán)獨(dú)立是物企走獨(dú)立化發(fā)展道路必然面對(duì)的問(wèn)題，部分物企引入戰(zhàn)略投資者，原大股東變成二股東，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)期來(lái)看有利于公司治理和獨(dú)立性發(fā)展；業(yè)務(wù)獨(dú)立核心在于擁有獨(dú)立擴(kuò)張和運(yùn)營(yíng)的能力；品牌獨(dú)立是物企獨(dú)立的根本。

圖：2019-2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)人才結(jié)構(gòu)對(duì)比

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了更高的要求，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展也對(duì)企業(yè)的人才素質(zhì)提出了更高的要求。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的從業(yè)人員中，本科及以上人員占比12.12%；大專學(xué)歷人員占比23.01%；高中學(xué)歷人員、中專及以下人員占比分別為22.14%和42.73%。百?gòu)?qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的學(xué)歷水平延續(xù)了過(guò)去幾年的變化趨勢(shì)，對(duì)高學(xué)歷、專業(yè)型、復(fù)合型人才的需求較以往更加明顯。

隨著物業(yè)管理場(chǎng)景的增多，增值服務(wù)、創(chuàng)新型業(yè)務(wù)的開(kāi)展，物企提供的服務(wù)種類更加多元和豐富，內(nèi)容更為復(fù)雜和專業(yè)，科技化和數(shù)字化程度越來(lái)越高，因而，科技型人才、復(fù)合型人才逐漸被吸納進(jìn)來(lái)，在進(jìn)一步提升專業(yè)化及智能化水平的同時(shí)，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極完善招人、選人、用人機(jī)制，廣納優(yōu)秀人才，為企業(yè)增添活力。在人才招聘方面，為了將優(yōu)秀的人才吸聚到企業(yè)合適的崗位上，百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)一步細(xì)分了自身的招聘需求，結(jié)合社會(huì)招聘、校園招聘和企業(yè)內(nèi)部招聘等方式，通過(guò)官方網(wǎng)站、公眾號(hào)、獵頭、校園雙選會(huì)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等渠道，招聘大批精英，為企業(yè)的發(fā)展注入新鮮血液。百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極吸納應(yīng)屆畢業(yè)生，并構(gòu)建完備培訓(xùn)計(jì)劃，幫助校招生完成從學(xué)生到職場(chǎng)人士的轉(zhuǎn)變，迅速提升員工的素質(zhì)水平，暢通員工晉升通道，實(shí)現(xiàn)員工與企業(yè)的共同發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)基本保持了自身員工體系的穩(wěn)定，創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，為促就業(yè)、穩(wěn)就業(yè)做出了積極貢獻(xiàn)。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)員工數(shù)量均值為6212人，同比增長(zhǎng)5.15%。

圖：2020-2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)員工數(shù)量均值

崗位設(shè)置更加多元，廣攬不同就業(yè)群體，為各層級(jí)勞動(dòng)者提供就業(yè)平臺(tái)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)除提供包括管家、保安、保潔、綠化、維修在內(nèi)的基礎(chǔ)服務(wù)崗位外，還提供包括數(shù)據(jù)分析、系統(tǒng)架構(gòu)師、置業(yè)顧問(wèn)等專業(yè)技術(shù)崗位，以及專門為應(yīng)屆生設(shè)置管培生崗位，在解決基層勞動(dòng)者和應(yīng)屆生就業(yè)問(wèn)題，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定方面發(fā)揮了重要作用。

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)堅(jiān)持誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，依法納稅，為國(guó)家貢獻(xiàn)了大量稅收收入。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)納稅總額達(dá)252.16億元，承擔(dān)起了納稅責(zé)任與義務(wù)，充盈了國(guó)家財(cái)政收入。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為基層治理的重要參與者，對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，具有至關(guān)重要的作用。在基層治理的過(guò)程中，百?gòu)?qiáng)企業(yè)參與了包括老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老服務(wù)、保障房管理、鄉(xiāng)村振興和公共突發(fā)事件防控等重要環(huán)節(jié)，逐步創(chuàng)新基層治理模式，有效解決部分基層治理難題，充分發(fā)揮積極作用。

圖：百?gòu)?qiáng)企業(yè)參與的基層治理環(huán)節(jié)

百?gòu)?qiáng)企業(yè)響應(yīng)政策號(hào)召、推進(jìn)ESG實(shí)踐，探尋綠色物業(yè)管理新模式，助力國(guó)家雙碳目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。百?gòu)?qiáng)企業(yè)非常重視運(yùn)營(yíng)管理中節(jié)能、環(huán)保、減排等多個(gè)方面，逐步推進(jìn)綠色物業(yè)管理，探索相應(yīng)的管理模式。部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)在ESG報(bào)告實(shí)質(zhì)性議題中將綠色節(jié)能放在重要位置，如綠城服務(wù)將“氣候變化”、“排放物”、“環(huán)境及天然資源”作為重要性議題，凸顯公司對(duì)可持續(xù)發(fā)展的重視；越秀服務(wù)將“綠色物業(yè)管理”、“倡導(dǎo)低碳生活”、“綠色辦公”作為重要議題，表明對(duì)綠色發(fā)展相關(guān)問(wèn)題的重視度很高。

此外，越來(lái)越多的百?gòu)?qiáng)企業(yè)意識(shí)到設(shè)定減排目標(biāo)的重要性，通過(guò)建立“碳賬本”，制定科學(xué)合理碳目標(biāo)來(lái)指導(dǎo)企業(yè)的行為，使企業(yè)在高質(zhì)發(fā)展、綠色發(fā)展的過(guò)程中保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

我們確信在行業(yè)快速變革的關(guān)鍵時(shí)期，IFM將為物業(yè)企業(yè)發(fā)展打開(kāi)新的經(jīng)營(yíng)思路，帶來(lái)新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，成為新的賽道。

IFM（Integrated Facility Management的簡(jiǎn)稱）直譯為綜合設(shè)施管理，是將工作空間所需的物業(yè)資產(chǎn)、家具設(shè)備、工作流程和人員等要素整合在一起進(jìn)行管理的綜合性空間服務(wù)體系。

IFM概念起源于美國(guó)并在美國(guó)發(fā)展成熟，后傳入歐洲，并不斷發(fā)展豐富。亞太地區(qū)由于工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化程度相對(duì)較低，以及部分終端用戶對(duì)IFM等外包業(yè)務(wù)的接受度不足，因此IFM整體發(fā)展水平目前落后于歐美國(guó)家。但未來(lái)隨著亞太地區(qū)發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力的崛起和對(duì)外包業(yè)務(wù)認(rèn)可度的提升，IFM服務(wù)市場(chǎng)也將日趨成熟。

IFM和FM（設(shè)施管理）二者不存在根本差別，IFM只是在FM的基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)了“Integrated”，即綜合、整合，這里的“綜合”一方面指供給端內(nèi)部的資源整合，另一方面指需求端需求的綜合；IFM與PM（物業(yè)管理）在概念定義、客戶群體、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)目標(biāo)、企業(yè)定位等方面邊界清晰，雖然目前越來(lái)越多的物業(yè)企業(yè)加速布局IFM領(lǐng)域，推動(dòng)行業(yè)出現(xiàn)PM與IFM融合發(fā)展的趨勢(shì)，但I(xiàn)FM服務(wù)的綜合性、戰(zhàn)略性特點(diǎn)依然突出。

根據(jù)不同產(chǎn)品類型,可將IFM服務(wù)內(nèi)容細(xì)分為七大類: 設(shè)施維修及維護(hù)、環(huán)境與能源管理、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、企業(yè)和資產(chǎn)管理、餐飲服務(wù)和綜合服務(wù)（空間規(guī)劃、員工福利管理、飲水服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、制服服務(wù)、禮賓服務(wù)等），作為一項(xiàng)綜合性空間服務(wù)體系，IFM服務(wù)不但要求相關(guān)企業(yè)持續(xù)打磨細(xì)項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)度，更要求為客戶提供綜合性的需求解決方案。

圖： IFM主要七大類服務(wù)內(nèi)容

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

IFM作為滿足企業(yè)多元服務(wù)需求的有力抓手，綜合考慮人、財(cái)、物、空間、技術(shù)等要素在整合過(guò)程中的重要性，其特點(diǎn)可總結(jié)成“六化”，分別是定制化、多元化、場(chǎng)景化、碎片化、精細(xì)化、差異化。

圖： IFM服務(wù)“六化”特點(diǎn)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

于企業(yè)而言，IFM服務(wù)具備多元價(jià)值，從需求端看，IFM的綜合性服務(wù)能夠幫助企業(yè)提高生產(chǎn)效率，節(jié)省客戶篩選和采購(gòu)的精力，降低運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)能夠改善企業(yè)的生產(chǎn)、工作環(huán)境，提升總體工作體驗(yàn)，提高員工滿意度；從供給端看，布局IFM業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè)能夠擴(kuò)展其增值服務(wù)的空間，提升客戶粘性、增強(qiáng)客戶忠誠(chéng)度，而這種深度“捆綁”的模式能夠提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)企業(yè)和客戶的長(zhǎng)期合作。

圖： IFM服務(wù)于企業(yè)的多元價(jià)值

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

國(guó)內(nèi)市場(chǎng)方面，龐大的非住宅物業(yè)規(guī)模奠定了IFM業(yè)務(wù)拓展的基礎(chǔ)。2022年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在管總建筑面積約為290億平方米，其中以商業(yè)、辦公和產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主的非住宅業(yè)態(tài)的面積占比約為34.15%，預(yù)計(jì)到2026年全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在管總建筑面積將達(dá)到355億平方米，非住宅面積占比將上升至38.21%，達(dá)136億平方米，龐大的非住宅物業(yè)規(guī)模將是IFM服務(wù)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的沃土。

我們以中國(guó)非住宅物業(yè)規(guī)模作為基礎(chǔ)，結(jié)合各業(yè)態(tài)平均物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平，綜合考慮到IFM服務(wù)的溢價(jià)水平和市場(chǎng)接受度，在相對(duì)保守的情況下以3倍于物業(yè)管理費(fèi)用作為平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)加權(quán)平均法估算出我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)IFM服務(wù)市場(chǎng)需求規(guī)模將由2022年的約6260億元，增長(zhǎng)至2026年的約10699億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)14.07% 。

圖： 2022-2026年中國(guó)IFM服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模及預(yù)測(cè)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

IFM國(guó)際巨頭企業(yè)經(jīng)過(guò)近百年的市場(chǎng)磨礪，商業(yè)模式已經(jīng)較為成熟，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也趨于穩(wěn)定，以團(tuán)餐服務(wù)為代表的專業(yè)細(xì)分領(lǐng)域和以承接客戶企業(yè)非核心業(yè)務(wù)外包的綜合服務(wù)領(lǐng)域是海外標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)方向。

從團(tuán)餐服務(wù)內(nèi)容看，IFM國(guó)際巨頭企業(yè)能夠提供高度專業(yè)化、定制化的餐飲體驗(yàn)，能夠滿足不同行業(yè)、不同領(lǐng)域客戶的多元化后勤餐飲服務(wù)需求。標(biāo)桿企業(yè)的團(tuán)餐服務(wù)內(nèi)容主要包括：后勤餐廳、活動(dòng)餐飲、酒店餐飲、精致餐飲、咖啡服務(wù)、外賣和微型廚房等。通過(guò)高效的供應(yīng)鏈管理和高度標(biāo)準(zhǔn)化的餐飲制作流程，標(biāo)桿企業(yè)一方面能夠保障團(tuán)餐服務(wù)的高品質(zhì)，形成品牌效應(yīng)；另一方面，能夠最大程度的壓縮經(jīng)營(yíng)成本，形成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

圖：IFM國(guó)際巨頭企業(yè)團(tuán)餐服務(wù)內(nèi)容

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

從團(tuán)餐收入占比看，團(tuán)餐服務(wù)已經(jīng)成為很多IFM國(guó)際巨頭重要的收入來(lái)源。例如，索迪斯2022財(cái)年?duì)I業(yè)收入約1462億元，其中團(tuán)餐業(yè)務(wù)收入約608億元，收入占比約為41.6%；愛(ài)瑪客2022財(cái)年?duì)I業(yè)收入約1159億元，其中以團(tuán)餐業(yè)務(wù)為主的食物和支援服務(wù)（國(guó)際）收入約259億元，收入占比合計(jì)約為22.4%；歐艾斯2022財(cái)年?duì)I業(yè)收入約為756億，其中餐飲服務(wù)收入約為98億元，收入占比約為13.1%。

圖：部分IFM國(guó)際巨頭企業(yè)團(tuán)餐業(yè)務(wù)收入及其占比情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind及企業(yè)年報(bào)，中指研究院綜合整理

從團(tuán)餐客戶類型看，國(guó)際標(biāo)桿企業(yè)的團(tuán)餐業(yè)務(wù)客戶趨于多元化：除向企業(yè)、政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、住宅小區(qū)、養(yǎng)老院等單位提供優(yōu)質(zhì)一體化團(tuán)餐服務(wù)外，也向大型工地、特色餐飲中心、文化設(shè)施等提供餐飲管理與服務(wù)，客戶甚至包括軍隊(duì)、海上石油鉆井平臺(tái)等。

在IFM國(guó)際巨頭的成長(zhǎng)實(shí)踐中，戰(zhàn)略導(dǎo)向的收并購(gòu)和持續(xù)的業(yè)務(wù)拓展是關(guān)鍵。一方面，企業(yè)通過(guò)戰(zhàn)略收并購(gòu)能夠快速建立起專業(yè)服務(wù)能力，搶先切入具有市場(chǎng)潛力的新細(xì)分賽道；另一方面，企業(yè)從傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)方向出發(fā)，圍繞產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈和多元服務(wù)場(chǎng)景，開(kāi)展戰(zhàn)略收并購(gòu)，持續(xù)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)的行業(yè)地位，并最終實(shí)現(xiàn)全球化布局，構(gòu)筑起對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入壁壘。

在并購(gòu)標(biāo)的的選擇上，IFM國(guó)際巨頭企業(yè)傾向于細(xì)分領(lǐng)域或特定區(qū)域的專業(yè)細(xì)分龍頭企業(yè)，通過(guò)“掐尖式”收并購(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)的跨越式發(fā)展。例如，索迪斯1995年并購(gòu)英國(guó)餐飲巨頭Gardner Merchant和瑞典領(lǐng)先服務(wù)公司Partena，成為在全球占據(jù)領(lǐng)先地位的餐飲服務(wù)供應(yīng)商；1998年并購(gòu)美國(guó)的Marriott Management Services，成為北美市場(chǎng)團(tuán)體餐飲服務(wù)和設(shè)施管理服務(wù)的領(lǐng)先集團(tuán)。以上標(biāo)的在被并購(gòu)前均處于所屬行業(yè)或區(qū)域的領(lǐng)先地位，索迪斯通過(guò)定向收購(gòu)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合賦予企業(yè)更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

企業(yè)“掐尖式”并購(gòu)來(lái)的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的好似一粒粒種子，蘊(yùn)藏能量且極具價(jià)值，其代表的是機(jī)會(huì)和希望，但如何使其生根發(fā)芽并長(zhǎng)出藤蔓才是企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈上的強(qiáng)勢(shì)業(yè)務(wù)形成的客戶粘性和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，快速切入細(xì)分賽道，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)“藤蔓式”業(yè)務(wù)拓展的關(guān)鍵。

根據(jù)企業(yè)及市場(chǎng)實(shí)際情況制定合理的并購(gòu)策略，進(jìn)而借助資本力量進(jìn)行橫向和縱向的并購(gòu)，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)“藤蔓式”業(yè)務(wù)拓展保障。愛(ài)瑪客的并購(gòu)策略遵循四大原則：對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張（業(yè)務(wù)擴(kuò)張）、拓展業(yè)務(wù)和提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位（產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張）、擴(kuò)大品牌或產(chǎn)品影響（品牌擴(kuò)張）、進(jìn)入新的區(qū)域市場(chǎng)（地理擴(kuò)張）。愛(ài)瑪客根據(jù)自身在全球市場(chǎng)的業(yè)務(wù)開(kāi)展實(shí)際情況，采取不同的并購(gòu)策略，從而保證企業(yè)的“藤蔓式”業(yè)務(wù)拓展取得成功。

1.IFM與FM、PM邊界認(rèn)知模糊，正加速厘清

整體來(lái)看，現(xiàn)階段市場(chǎng)主體出現(xiàn)對(duì)IFM與FM、PM邊界認(rèn)知模糊的問(wèn)題是階段性的，任何新興行業(yè)在發(fā)展初期都可能面臨這樣的問(wèn)題。現(xiàn)在越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和客戶正在加快接受IFM服務(wù)理念，并且能夠?qū)�IFM服務(wù)的價(jià)值和特點(diǎn)做出理性的判斷，隨著市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，這個(gè)萬(wàn)億規(guī)模的新賽道將吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入場(chǎng)布局。

2.缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則，人才及服務(wù)觀念錯(cuò)配

IFM在國(guó)內(nèi)發(fā)展尚處于起步階段，但囿于部分企業(yè)管理半徑較大，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，且行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)還在進(jìn)一步完善中，對(duì)IFM服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化形成一定挑戰(zhàn)。

目前國(guó)內(nèi)從事IFM行業(yè)的人大多是由傳統(tǒng)的物業(yè)企業(yè)或設(shè)施管理企業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，專業(yè)人才的儲(chǔ)備、服務(wù)人員的意識(shí)和觀念以及服務(wù)專業(yè)性等方面不能滿足國(guó)內(nèi)IFM快速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，未來(lái)仍需一段時(shí)間進(jìn)行磨合調(diào)整。

IFM服務(wù)供應(yīng)商對(duì)一線工作人員的能力評(píng)價(jià)模型更加復(fù)雜，測(cè)評(píng)維度更多元，從標(biāo)桿企業(yè)的實(shí)踐情況看，目前主要聚焦于專業(yè)技能水平、服務(wù)客戶意識(shí)、企業(yè)價(jià)值認(rèn)同、個(gè)人知識(shí)結(jié)構(gòu)和學(xué)習(xí)能力五個(gè)方面。優(yōu)秀的IFM一線工作人員，不但具備上述評(píng)價(jià)模型的各項(xiàng)能力，而且會(huì)有2-3項(xiàng)特別突出的能力表現(xiàn)，明顯比傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)對(duì)一線工作人員的能力要求更高且綜合性更強(qiáng)。

3.單一專業(yè)先行，缺乏整合型IFM企業(yè)

從企業(yè)實(shí)踐情況看，無(wú)論是以萬(wàn)物梁行、新城悅服務(wù)等為代表的物業(yè)系IFM供應(yīng)商，還是以嘉信立恒為代表的資本系IFM供應(yīng)商，都更傾向于聚焦某一專業(yè)領(lǐng)域的能力建設(shè)，通常是團(tuán)餐服務(wù)或設(shè)備管理，行業(yè)缺乏真正的整合型IFM企業(yè)。在行業(yè)發(fā)展缺乏標(biāo)準(zhǔn)的背景下，企業(yè)通過(guò)單一專業(yè)服務(wù)先行的策略能夠滿足IFM在國(guó)內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)實(shí)需要，但隨著國(guó)內(nèi)IFM市場(chǎng)的發(fā)展成熟，行業(yè)會(huì)更呼喚具備多種專業(yè)服務(wù)能力，能夠整合不同行業(yè)、不同類型客戶的整合型本土IFM企業(yè)。

4.市場(chǎng)潛力加速釋放，入局企業(yè)成長(zhǎng)空間巨大

IFM在國(guó)內(nèi)是一個(gè)極具發(fā)展前景且規(guī)�？涨暗拇笮袠I(yè)，但囿于這個(gè)行業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展時(shí)間較短，國(guó)內(nèi)入局企業(yè)在營(yíng)收規(guī)模、業(yè)務(wù)完整度等方面與國(guó)際巨頭相比仍存在巨大差距，可謂正處于小企業(yè)匹配大行業(yè)的非常態(tài)階段，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較多。

此外，在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，一般業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的IFM企業(yè)會(huì)占據(jù)約三分之一的市場(chǎng)份額；而在中國(guó)，雖然2022年國(guó)內(nèi)IFM的市場(chǎng)規(guī)模就已經(jīng)突破6200億元，但行業(yè)前十的企業(yè)所占份額不到10%，這預(yù)示著國(guó)內(nèi)IFM領(lǐng)域的入局者未來(lái)成長(zhǎng)空間巨大。

國(guó)內(nèi)企業(yè)在布局IFM領(lǐng)域的實(shí)踐過(guò)程中，基本形成了自上而下的戰(zhàn)略導(dǎo)向和自下而上的需求導(dǎo)向兩種布局模式。前者企業(yè)通過(guò)整合優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)和資源，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略聚焦，迅速切入IFM領(lǐng)域的潛力細(xì)分賽道；后者企業(yè)通常是擁有強(qiáng)大的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)或特殊的客戶群體，基于需求端的服務(wù)延伸機(jī)會(huì)，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展和客戶需求，整合企業(yè)供應(yīng)鏈和資源，形成新的業(yè)務(wù)板塊�；�于兩種IFM布局啟動(dòng)模式，企業(yè)聚焦三大類服務(wù)內(nèi)容：團(tuán)餐、綜合服務(wù)和能源管理。

1.團(tuán)餐服務(wù)——物企布局熱度最高的專業(yè)賽道

從物業(yè)企業(yè)的實(shí)踐情況看，團(tuán)餐服務(wù)是企業(yè)自上而下戰(zhàn)略聚焦的重點(diǎn)賽道，同屬于IFM領(lǐng)域的大后勤服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)和團(tuán)餐具有天然的契合度。一方面，B端客戶有所重合：工商業(yè)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等往往物業(yè)服務(wù)和團(tuán)餐服務(wù)需求是共存的；另一方面，受IFM國(guó)際巨頭企業(yè)的成長(zhǎng)路徑啟發(fā)，團(tuán)餐服務(wù)是撬動(dòng)企業(yè)在IFM領(lǐng)域布局的重要支點(diǎn)，通過(guò)團(tuán)餐+物業(yè)服務(wù)的一體化管理，既能夠給B端客戶帶來(lái)更高效的服務(wù)，便于其聚焦核心業(yè)務(wù)，也能夠成為物業(yè)企業(yè)布局IFM領(lǐng)域的重要抓手。

圖：物業(yè)服務(wù)+團(tuán)餐一體化經(jīng)營(yíng)可行性示意

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

物業(yè)企業(yè)入局團(tuán)餐領(lǐng)域主要有三種路徑：第一是收購(gòu)專業(yè)團(tuán)餐公司或具有團(tuán)餐業(yè)務(wù)的標(biāo)的企業(yè)，迅速形成專業(yè)服務(wù)能力；第二是投資設(shè)立包含餐飲業(yè)務(wù)的附屬公司；第三是聯(lián)合餐飲公司進(jìn)行戰(zhàn)略合作。

但整體來(lái)看，團(tuán)餐業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入占比較低，從已公布數(shù)據(jù)的企業(yè)情況看，均不足10%，可見(jiàn)其仍處于產(chǎn)業(yè)布局的初期階段。

圖：2022年部分物業(yè)企業(yè)團(tuán)餐業(yè)務(wù)收入及營(yíng)收占比情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

注：新希望服務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑為“在線及線下零售服務(wù)及餐飲服務(wù)”

2.綜合服務(wù)——圍繞B端客戶需求提供增值服務(wù)

基于IFM服務(wù)的綜合性要求，物業(yè)企業(yè)圍繞不動(dòng)產(chǎn)空間和人的直接需求及其衍生需求對(duì)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行延伸和整合，形成了對(duì)客戶企業(yè)的一體化綜合服務(wù)。通過(guò)將這些獨(dú)立且分散的服務(wù)細(xì)項(xiàng)整合起來(lái)，不但能夠有效降低客戶企業(yè)的溝通成本，而且能實(shí)現(xiàn)高度定制化的服務(wù)效果，因此一體化綜合服務(wù)是IFM的靈魂。

圖：圍繞企業(yè)客戶需求可拓展綜合服務(wù)內(nèi)容示意

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

綜合服務(wù)是一個(gè)循序漸進(jìn)、逐漸完善的過(guò)程，并不是追求服務(wù)的“一步到位”。國(guó)內(nèi)物業(yè)企業(yè)從實(shí)際出發(fā)，先著手于能夠?yàn)榭蛻籼峁┑膶�業(yè)服務(wù)，如保潔、保安、停車管理、空間規(guī)劃、禮賓服務(wù)、餐飲等；再以點(diǎn)擴(kuò)面，橫向拓展服務(wù)內(nèi)容，最終以降本增效為目標(biāo)將各種服務(wù)串聯(lián)起來(lái)，形成一體化綜合服務(wù)。

3.設(shè)施管理——綠色能源方向企業(yè)大有可為

在我國(guó)“雙碳”戰(zhàn)略目標(biāo)指導(dǎo)下，設(shè)施管理的重點(diǎn)方向是綠色能源管理，幫助客戶企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排和綠色轉(zhuǎn)型的發(fā)展目標(biāo)。設(shè)施管理作為一個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，目前在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中， 雖然傳統(tǒng)設(shè)施管理企業(yè)在該專業(yè)領(lǐng)域中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，但是隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，以萬(wàn)物梁行、招商積余、特發(fā)服務(wù)、卓越商企服務(wù)等為代表的物業(yè)企業(yè)在設(shè)施管理領(lǐng)域也取得了突出的成績(jī)。這些企業(yè)的共同特點(diǎn)是圍繞非住宅業(yè)態(tài)進(jìn)行戰(zhàn)略布局，并基于客戶的需求自上而下形成各具特色的設(shè)施管理業(yè)務(wù)板塊，現(xiàn)階段設(shè)施管理業(yè)務(wù)已成為支撐企業(yè)拓展IFM領(lǐng)域的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)和抓手。

IFM作為一項(xiàng)綜合性、系統(tǒng)性的管理工程，其服務(wù)內(nèi)涵大、外延廣，對(duì)服務(wù)方的綜合能力要求較高，新入局企業(yè)多采用集中型策略鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和客戶，通過(guò)聚焦客戶資源、業(yè)務(wù)特色、服務(wù)能力等多方面的核心優(yōu)勢(shì)，由點(diǎn)及面、循序漸進(jìn)的構(gòu)建企業(yè)IFM服務(wù)體系。

從國(guó)際巨頭的實(shí)踐情況看，聚焦IFM某個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，并將其做到極致，再由點(diǎn)及面擴(kuò)展服務(wù)內(nèi)容，即能形成行業(yè)的龍頭。例如，索迪斯核心優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)是團(tuán)餐服務(wù)為代表的駐場(chǎng)服務(wù)，愛(ài)瑪客的特色業(yè)務(wù)是制服服務(wù)，歐艾斯的核心業(yè)務(wù)是清潔服務(wù)等，它們首先專注于自己的核心優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，并將其打造成企業(yè)核心產(chǎn)品，借此積累廣泛用戶，然后在此基礎(chǔ)上圍繞客戶多元服務(wù)需求廣泛拓展業(yè)務(wù)，最終形成了豐富的IFM服務(wù)體系。

表：部分企業(yè)在IFM領(lǐng)域的核心業(yè)務(wù)單元/特色優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)

從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐情況看，餐飲服務(wù)和清潔服務(wù)可能是物業(yè)企業(yè)在IFM領(lǐng)域布局門檻較低的優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)。根據(jù)IFM服務(wù)的具體內(nèi)容與物業(yè)企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)的匹配程度及各專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的進(jìn)入壁壘高低情況，我們將IFM服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分層，現(xiàn)階段看，餐飲服務(wù)和清潔服務(wù)可能是物業(yè)企業(yè)在IFM領(lǐng)域布局門檻較低的優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)。

注：氣泡大小表示潛在市場(chǎng)空間大�。粩�(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院整理

從IFM國(guó)際巨頭的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，收并購(gòu)是國(guó)際IFM供應(yīng)商巨頭實(shí)現(xiàn)全球化布局的策略關(guān)鍵。例如，索迪斯從專注法國(guó)南部地區(qū)的團(tuán)餐服務(wù)商發(fā)展成為業(yè)務(wù)遍及全球的IFM服務(wù)商，其發(fā)展離不開(kāi)公司采取的積極的收并購(gòu)和外拓策略，索迪斯傾向于并購(gòu)在屬地處于領(lǐng)先地位的企業(yè)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)升級(jí)。

從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)看，部分物業(yè)企業(yè)正在嘗試通過(guò)收并購(gòu)強(qiáng)化自身在以團(tuán)餐服務(wù)為代表的IFM細(xì)分領(lǐng)域的服務(wù)能力建設(shè)，并以此為支點(diǎn)撬動(dòng)企業(yè)在IFM領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)布局。例如，金科服務(wù)通過(guò)收購(gòu)“金科酒管”與“金悅佳品”及重慶本土龍頭型團(tuán)餐企業(yè)——重慶韻涵餐飲文化有限公司，快速提升了企業(yè)團(tuán)餐服務(wù)能力，并在此基礎(chǔ)上孵化了團(tuán)餐子品牌“金曉心悅”，構(gòu)建起全方位團(tuán)餐體系。

IFM服務(wù)與傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)最顯著的區(qū)別在于其極具個(gè)性化的綜合服務(wù)方案。傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)提供的以“四保一服”為標(biāo)配的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，而IFM服務(wù)追求的是從客戶視角切入，為企業(yè)量身定制菜單式服務(wù)清單，高定制化的服務(wù)在通過(guò)足夠的經(jīng)驗(yàn)積累后，或?qū)⑿纬善髽I(yè)的護(hù)城河。

IFM的起點(diǎn)是客戶的多元服務(wù)需求，對(duì)于服務(wù)方而言，準(zhǔn)確判斷和識(shí)別客戶需求是提供個(gè)性化、差異化服務(wù)方案的前提。物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)客戶企業(yè)所處的發(fā)展階段、所屬的行業(yè)領(lǐng)域，結(jié)合以往客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)初步判斷客戶的服務(wù)需求方向，再通過(guò)對(duì)客戶企業(yè)的深入調(diào)研，形成對(duì)客戶需求的準(zhǔn)確判斷，進(jìn)而以客戶需求為基礎(chǔ)，組織專項(xiàng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。

圖： IFM服務(wù)客戶需求識(shí)別及服務(wù)方案設(shè)計(jì)步驟與重點(diǎn)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

人才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素，也是制約行業(yè)未來(lái)發(fā)展方向和速度的瓶頸。IFM服務(wù)的專業(yè)化、定制化特點(diǎn)及其業(yè)務(wù)深度和廣度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出目前大部分從業(yè)人員的傳統(tǒng)思維和做法，企業(yè)迫切需要吸引和培養(yǎng)掌握專業(yè)技術(shù)、具備先進(jìn)觀念、適應(yīng)市場(chǎng)變化的新生服務(wù)力量加入，從而構(gòu)筑起專業(yè)化人才體系，重塑組織能力，為企業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

IFM服務(wù)作為一種集物業(yè)管理、設(shè)施管理、行政管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理等多專業(yè)于一身的現(xiàn)代服務(wù)門類，對(duì)核心管理人才的專業(yè)要求很高。根據(jù)我們對(duì)部分上市企業(yè)IFM職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)背景調(diào)查情況看，曾經(jīng)從事“物業(yè)管理”與“機(jī)電設(shè)施維護(hù)”的人員占比合計(jì)在65%以上；其次是負(fù)責(zé)行政管理和人力資源的人員，合計(jì)占比在21%左右；負(fù)責(zé)采購(gòu)及供應(yīng)鏈管理和財(cái)務(wù)人員的占比約為10%。

從目前國(guó)內(nèi)IFM從業(yè)人員的來(lái)源情況看，一線服務(wù)人員主要來(lái)自于國(guó)內(nèi)物業(yè)企業(yè)和設(shè)施管理供應(yīng)商；核心管理人員主要來(lái)源于國(guó)際IFM服務(wù)企業(yè)和國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)頭部設(shè)施管理供應(yīng)商的人才輸出。

IFM聚焦于客戶企業(yè)的非核心業(yè)務(wù)外包，是構(gòu)成客戶生態(tài)體系的重要組成部分。具有非核心業(yè)務(wù)外包需求的客戶目前以各行業(yè)頭部企業(yè)或創(chuàng)新型企業(yè)為主，它們?cè)谶x擇供應(yīng)商時(shí)更加關(guān)注對(duì)方的品牌實(shí)力及服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，這對(duì)IFM供應(yīng)商的品牌建設(shè)和業(yè)務(wù)積累提出一定要求。

物業(yè)企業(yè)的IFM服務(wù)通常是整合在商寫業(yè)務(wù)板塊下，其在商寫領(lǐng)域的布局情況很大程度上決定了企業(yè)IFM業(yè)務(wù)的服務(wù)內(nèi)容和品牌實(shí)力。面對(duì)市場(chǎng)前景廣闊的商寫領(lǐng)域，部分物業(yè)企業(yè)已經(jīng)推出了專屬服務(wù)品牌，例如，萬(wàn)物云的萬(wàn)物梁行、中海物業(yè)的海納萬(wàn)商、保利物業(yè)的星云企服等，這些頭部物業(yè)企業(yè)的品牌經(jīng)營(yíng)的理念和意識(shí)較強(qiáng)，它們?cè)谶M(jìn)軍IFM領(lǐng)域時(shí)比其它企業(yè)更具有品牌優(yōu)勢(shì)。

IFM和綠色低碳的結(jié)合會(huì)是未來(lái)行業(yè)的發(fā)展的必然趨勢(shì)，數(shù)字化在其中扮演著主要角色。要實(shí)現(xiàn)綠色低碳和IFM融合發(fā)展，首先要做到的是對(duì)客戶企業(yè)整個(gè)能源管理體系的數(shù)字化建模；其次，通過(guò)數(shù)字化的日常運(yùn)營(yíng)管理，幫助客戶進(jìn)行碳的計(jì)算、核查、追蹤；最后，通過(guò)數(shù)字技術(shù)評(píng)價(jià)IFM服務(wù)整體的落地情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)服務(wù)空間和設(shè)備的全生命周期的碳管理�？梢�(jiàn)，數(shù)字化手段貫穿IFM服務(wù)的全流程，是幫助客戶企業(yè)實(shí)現(xiàn)綠色低碳發(fā)展的關(guān)鍵。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

數(shù)字化能夠有效降低IFM供應(yīng)商運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)幫客戶企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排。客戶企業(yè)私屬空間管理中的各個(gè)系統(tǒng)如果僅僅是獨(dú)立運(yùn)行，可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)孤島和低下的效率，信息不一致也可能導(dǎo)致重復(fù)勞動(dòng)和管理盲區(qū)，這不僅僅會(huì)拖累運(yùn)營(yíng)效率，也會(huì)埋下安全隱患和增加成本。而數(shù)字化的IFM平臺(tái)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)能源設(shè)備的24小時(shí)不間斷監(jiān)測(cè)，同時(shí)利用人工智能技術(shù)使平臺(tái)不斷學(xué)習(xí)、隨時(shí)做出調(diào)整并且進(jìn)行優(yōu)化。比如辦公室的供暖與通風(fēng)就可以通過(guò)數(shù)字化技術(shù)根據(jù)當(dāng)日天氣、辦公室人數(shù)、流通頻率等調(diào)整至最適宜的狀態(tài)。

在國(guó)家“雙碳”戰(zhàn)略目標(biāo)引領(lǐng)下，IFM服務(wù)商還可以通過(guò)數(shù)字化手段為客戶創(chuàng)造更多"綠色"品牌價(jià)值，取得LEED、WELL認(rèn)證。從行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的實(shí)踐情況看，它們積極把握國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)窗口期和企業(yè)ESG發(fā)展機(jī)遇，以客戶企業(yè)綠色低碳發(fā)展訴求為切入點(diǎn)，通過(guò)數(shù)字化手段提升服務(wù)效率和服務(wù)能力，幫助客戶企業(yè)成功獲得國(guó)際認(rèn)證。例如，萬(wàn)物梁行助力騰訊濱海大廈、北京鳳凰國(guó)際傳媒中心、深圳濱海云中心等多個(gè)服務(wù)項(xiàng)目取得了LEED和WELL認(rèn)證。

1. 并購(gòu)統(tǒng)計(jì)口徑以年度內(nèi)發(fā)布收并購(gòu)公告或相關(guān)信息為基礎(chǔ)整理，視并購(gòu)后續(xù)進(jìn)展年度盤點(diǎn)數(shù)據(jù)可能會(huì)有調(diào)整。

2. 根據(jù)目前行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，將百?gòu)?qiáng)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入劃分為三個(gè)板塊：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入、增值服務(wù)收入及創(chuàng)新型服務(wù)收入。其中增值服務(wù)包括社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)；創(chuàng)新型服務(wù)是指近幾年行業(yè)新拓板塊，如城市服務(wù)、IFM、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智能科技服務(wù)或企業(yè)特色的創(chuàng)新服務(wù)等。 

3. 城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出是指政府城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出，包括城鄉(xiāng)社區(qū)管理事務(wù)支出、城鄉(xiāng)社區(qū)規(guī)劃與管理支出、城鄉(xiāng)社區(qū)公共設(shè)施支出、城鄉(xiāng)社區(qū)住宅支出、城鄉(xiāng)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生支出、建設(shè)市場(chǎng)管理與監(jiān)督支出等。 

4. 截至2023年3月31日已披露數(shù)據(jù) 

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