2011年9月，昆明市政府原址近84畝商地溢價(jià)成交，恒隆廣場(chǎng)以每畝4163萬(wàn)元的驚人高價(jià)落地昆明，成為至今都無(wú)人撼動(dòng)的“地王”。2019年地鐵3號(hào)線通車，去年恒隆廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，周邊區(qū)域作為坐擁兩條地鐵，身居CBD核心的市中心黃金地段，二手房?jī)r(jià)也跟著水漲船高，據(jù)聞二手房最高價(jià)時(shí)已近3萬(wàn)元/平米。
可是，也不是恒隆廣場(chǎng)附近的二手房都能大幅升值，近日，有讀者向我們咨詢恒隆廣場(chǎng)對(duì)面百米距離的勘泰大廈，二手房均價(jià)僅在11644-12483元/平米之間，甚至比同在一條明通巷的紅磚房單價(jià)還要便宜，其中原由為何。我們正好借此機(jī)會(huì)來(lái)展開(kāi)聊下高層住宅保值的問(wèn)題。因?yàn)�，勘泰大廈的今天，可能就是大部分高層住宅的明天。
安居客展示的恒隆廣場(chǎng)附近二手房住宅信息
高層塔樓先天不足
勘泰大廈建成于2000年左右，為高層住宅樓，總層高為25-28層，至今已有20年歷史，可以算作昆明較早一批的高層住宅項(xiàng)目。目前二手房在售戶型建面大約在95.97-146平米之間，二手房均價(jià)1.2萬(wàn)/平米，面積構(gòu)成和建成年代來(lái)說(shuō)，與恒隆廣場(chǎng)南側(cè)的白塔花園最為接近。
白塔花園建成于2003年左右，為6-9層板樓，至今已有17年歷史，目前二手房在售戶型建面大約在160-177平米之間，均價(jià)為2.1萬(wàn)元/平米，與街對(duì)面的勘泰大廈單價(jià)價(jià)差達(dá)到了9千元/平米。
勘泰大廈和白塔花園地段幾乎沒(méi)有區(qū)別，周邊配套也差不多一致，建成年代接近，最大的差別就是勘泰大廈是高層塔樓，而白塔花園是小高層電梯板樓，二者如今相差近1萬(wàn)市場(chǎng)價(jià)格，主要原因就是一個(gè)是排在買房鄙視鏈底端的高層塔樓，而另一個(gè)則是現(xiàn)在非常流行的多層電梯洋房。
塔樓又被稱為筒子樓，缺點(diǎn)比較多，突出的有公攤面積大、南北不通風(fēng)、采光不太好、容易有黑房間，等等，特別是早期開(kāi)發(fā)的塔樓住宅，戶型也有比較大的缺點(diǎn)。這里面最致命的是公攤面積，白塔花園是傳統(tǒng)多層住宅，公攤差不多15%，勘泰大廈的公攤估計(jì)在25%以上，這也就是說(shuō)，勘泰大廈140平米的房子和白塔花園120平米的戶型實(shí)得面積差不多，如果按實(shí)得面積計(jì)算，它們的房?jī)r(jià)并沒(méi)有相差9000元。
勘泰大廈比白塔花園便宜1萬(wàn)元，除了產(chǎn)品類型在市場(chǎng)上的受歡迎度不同，另一個(gè)原因是開(kāi)發(fā)時(shí)間略早的勘泰大廈，配置標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、維護(hù)狀況都已全方面落后于白塔花園。
勘泰大廈的公共走廊已經(jīng)非常雜亂破舊，到處都是電線
兩梯八戶的電梯配置比較低
設(shè)計(jì)落后差距越拉越大
勘泰大廈雖然建成不到20年，卻已比較破敗，大堂、樓梯間、公共走廊的觀感都很陳舊，而比起外觀，勘泰大廈更致命的硬傷是20年前的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不高，勘泰大廈28層卻只有兩部電梯，而每層確有8戶，相當(dāng)于一梯四戶，明顯標(biāo)準(zhǔn)偏低。
設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)偏低的還有車位，勘泰大廈200多戶，卻只有一層地下停車場(chǎng)，車位明顯不夠。雖然地下車場(chǎng)和金泰大廈連通，而金泰大廈地下有兩層停車場(chǎng)，可是金泰大廈是一幢寫字樓，自己的車位都還緊張。相比起來(lái)，白塔花園的車位就要充足得多。
白塔花園是一梯兩戶的小高層板樓，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品類型如今仍是市場(chǎng)上高端項(xiàng)目的標(biāo)配。
另外，勘泰大廈的窗戶仍采用20年前比較流行的塑鋼推拉窗，這種窗戶因?yàn)槊荛]性和安全性不好，在高層建筑上已被淘汰，多層建筑也已很少使用。相反，竣工于2003年的白塔花園卻是鋁合金平開(kāi)飄窗，放到現(xiàn)在也不過(guò)時(shí)。
勘泰大廈的三角形陽(yáng)臺(tái)，推拉窗，放到現(xiàn)在都非常落伍
如果從外觀看，使用外墻涂料的勘泰大廈已經(jīng)顯得年老色衰，十分陳舊。但白塔花園的外立面是墻磚，接近20年了還非常鮮艷，外觀并不落伍。
在戶型設(shè)計(jì)上，勘泰大廈也完全是落后好幾個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品，黑房間不說(shuō)，其中有的戶型還是很奇怪的三角形陽(yáng)臺(tái)。
從勘泰大廈和白塔花園如今在二手房市場(chǎng)上的境遇看，高層塔樓的衰敗速度要大大快于多層住宅，技術(shù)和配置也更加容易落伍。造成這種狀況的原因主要有兩個(gè)：
首先，雖然購(gòu)房者不太喜歡高層塔樓，但就建筑技術(shù)而言，越高的建筑反倒對(duì)建筑技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)的要求越高，這也就導(dǎo)致隨著技術(shù)進(jìn)步高層建筑很容易在技術(shù)和配置上過(guò)時(shí)和落伍。就拿防火標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)吧，從勘泰大廈到現(xiàn)在的20年間，中國(guó)的高層建筑防火技術(shù)規(guī)范已經(jīng)至少進(jìn)行了兩次重大升級(jí)，如果按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，勘泰大廈是不符合要求的。
其次，高層塔樓的電梯等公共設(shè)施使用強(qiáng)度大，老化淘汰比較快，如果電梯配備標(biāo)準(zhǔn)不高，像勘泰大廈這種兩梯八戶的設(shè)計(jì)，電梯使用強(qiáng)度遠(yuǎn)高于一梯兩戶的住宅樓，所以電梯、樓梯間等公共空間很快就會(huì)顯得很破敗。
建成快20年的白塔花園從外觀看并不過(guò)時(shí)
高層住宅，最先讓你感到貶值的就是電梯
為什么是電梯？一般來(lái)說(shuō)，電梯的常規(guī)使用壽命為10至15年。根據(jù)今年6月發(fā)布《云南省電梯安全管理規(guī)定》，超過(guò)15年年限的電梯將進(jìn)行安全評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定繼續(xù)使用電梯的條件或?qū)﹄娞葸M(jìn)行更新、改造和修理。如果在小區(qū)住滿20年，你可能會(huì)經(jīng)歷1次更換電梯的過(guò)程，這其中就會(huì)涉及到相關(guān)費(fèi)用問(wèn)題。
前段時(shí)間就有昆明某小區(qū)電梯維修費(fèi)用13萬(wàn)元的相關(guān)新聞
20年前的住宅小區(qū)大部分沒(méi)有收取維修基金，因此無(wú)論是電梯的維修、更換或者改造，所產(chǎn)生的的費(fèi)用將由住戶自行承擔(dān)。目前一部30層樓高的新電梯售價(jià)大概在30萬(wàn)元左右，如果按每棟樓2部電梯的配比來(lái)看，籌集費(fèi)用至少60萬(wàn)元，分?jǐn)偟矫繎纛^上費(fèi)用可不少。而一旦涉及到住戶籌集資金這種事情，各方意見(jiàn)往往很難達(dá)成統(tǒng)一。
最后怎么辦？繼續(xù)維修。但維修畢竟治標(biāo)不治本，電梯的故障頻率將會(huì)越來(lái)越高，你永遠(yuǎn)不知道，今天是這部電梯罷工，還是兩部電梯一起罷工，當(dāng)年便捷不再。同樣的情況，如果發(fā)生在低層住宅，要么沒(méi)有電梯，或者有電梯但相應(yīng)的售價(jià)和維修價(jià)格沒(méi)有如此高，更能被住戶接受。
還有最后一點(diǎn)，關(guān)于學(xué)區(qū)
老小區(qū)還有一大不能不提的優(yōu)勢(shì)就是學(xué)區(qū)資格。
恒隆廣場(chǎng)商圈附近，覆蓋著如拓東一小、明通小學(xué)、古幢小學(xué)、盤龍小學(xué)、北京路小學(xué)及昆明市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、昆十中、官五中、昆十二中等眾多老牌名校。勘泰大廈雖在明通巷，但與明通小學(xué)無(wú)緣，據(jù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)介紹，按照劃區(qū)業(yè)主孩子只能就讀于相對(duì)比較普通的北京路小學(xué)。
對(duì)于很多望子成龍的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，時(shí)常維修的電梯和不太盡心的物業(yè)都可以忍，但是下一代的教育卻是不能將就的，房齡長(zhǎng)設(shè)計(jì)和配置落后的勘泰大廈并沒(méi)有沾上名校學(xué)位房的光，所以中介在推銷勘泰大廈時(shí)，打出的招牌是“家長(zhǎng)陪讀明通小學(xué)的首選房源”。
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