2021年5月6日，《中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會》在中指研究院總部召開，本次分享會以電話會議及網(wǎng)絡(luò)直播的形式進行，會議通過3房網(wǎng)、中指云、土地云平臺同步線上直播，來自房地產(chǎn)和金融機構(gòu)的代表參與了會議交流。
會議議程主要分為四部分：一、中指研究院指數(shù)研究高級分析師馬琛分享近期重點城市樓市調(diào)控動向及市場表現(xiàn)；二、中指研究院企業(yè)研究研究主管孫小東分享2021年4月房企經(jīng)營業(yè)績解讀；三、中指研究院土地運營總監(jiān)張凱分享部分“兩集中”城市第一批次土拍回顧及分析。
（一）中指指數(shù)高級分析師馬�。航谥攸c城市樓市調(diào)控動向及市場表現(xiàn)
1. 宏觀經(jīng)濟運行情況
一季度，我國GDP為24.9萬億元，按不變價格計算，同比增長18.3%（上年一季度為下降6.8%）；比2019年同期增長10.3%，兩年平均增長5.0%�？傮w來說，我國經(jīng)濟運行持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，三大需求穩(wěn)步恢復(fù)，消費拉動經(jīng)濟增長作用提升，發(fā)展動力不斷增強。但當(dāng)前經(jīng)濟恢復(fù)不均衡、基礎(chǔ)不穩(wěn)固。貨幣環(huán)境方面，3月M2同比增長9.4%，增速分別比上月末和上年同期低0.7個百分點，略低于預(yù)期。1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。目前，LPR已連續(xù)12個月不變。
2. 房地產(chǎn)市場政策
中央方面：
韓正：堅持房住不炒，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段，不斷完善政策工具箱；加大政策支持力度，增加保障性租賃租房供給，解決好大城市住房突出問題。中央政治局會議：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。住建部召開保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧6個城市參加。
住建部、發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》：①加強從業(yè)管理；②規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為（單次收取租金的周期原則上不超過3個月）；③開展住房租賃資金監(jiān)管；④禁止套取使用住房租賃消費貸款；⑤合理調(diào)控住房租金水平（市場需求旺盛的大城市應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息）；⑥妥善化解住房租賃矛盾糾紛；⑦落實城市政府主體責(zé)任。
地方方面：
住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5城政府負(fù)責(zé)人，要求切實提高政治站位，切實扛起城市主體責(zé)任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。據(jù)統(tǒng)計，4月，有30余城出臺調(diào)控新政，累計調(diào)控次數(shù)近百次，調(diào)控更加頻繁，廣州、合肥、南通、徐州、寧波等城市從擴大限購范圍、增加住房用地和保障性住房的供應(yīng)、加強住房貸款管理、加強住房租賃市場管控等方面加碼，力促市場預(yù)期穩(wěn)定。
總的來說，當(dāng)前，在因城施策指導(dǎo)下，各地密集出臺調(diào)控新政，調(diào)控范圍亦進一步向三四線城市擴圍，政策內(nèi)容更加細化。短期內(nèi)，部分熱點城市調(diào)控政策仍將繼續(xù)加碼，且政策更加精細，限定新房價格漲幅、發(fā)布熱點區(qū)域或片區(qū)的二手房成交參考價等或?qū)⒊蔀闊狳c城市調(diào)控的重要內(nèi)容。
土地方面：
伴隨“兩集中”政策的出臺，各地相關(guān)部門積極調(diào)整土拍規(guī)則和地塊限制條件，調(diào)控更加精細化。多個城市采用“限地價，限房價，竟配建”的方式，即設(shè)置最高地價、最高房價以及配建租賃住宅面積（如公租房面積）等。部分城市如南京、重慶實行了“一地一策”，加大對土地供給的管控力度，對不同地塊差異化區(qū)分，以便更合理的分配土地資源，另有部分城市，實行“定品質(zhì)”政策，并提出了明確的裝配式要求。預(yù)計隨著各城市第一批次土地出讓公告陸續(xù)推出，競拍細則會有更多的變化。各地力求在“重調(diào)控”、“強保障”、“穩(wěn)品質(zhì)”和減少競買人顧慮等多方面上尋求一定平衡。
2.房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)
價格方面，整體來看，2021年1-4全國新房價格總體平穩(wěn)，二手房價格整體穩(wěn)中有升。根據(jù)百城價格指數(shù)，一季度，百城新建住宅價格累計上漲0.99%，較去年同期擴大0.56個百分點，但仍處近五年同期低位；4月百城新建住宅價格為15952元/平方米，環(huán)比上漲0.23%，同比上漲4.05%。二手住宅價格方面，一季度累計上漲1.55%，較去年同期擴大0.58個百分點；4月百城二手住宅價格為15732元/平方米，環(huán)比上漲0.50%，同比上漲3.58%。
市場供需方面，2021年以來，房企快速調(diào)整策略，積極營銷搶收回款，熱點城市商品住宅新批上市面積創(chuàng)歷史同期新高。據(jù)初步估算，2021年1-4月，20個代表城市商品住宅月均供應(yīng)面積約1557萬平方米，同比增幅近四成，較2019年同期增長近兩成，絕對規(guī)模創(chuàng)歷史同期新高。在重點城市供應(yīng)持續(xù)走高的影響下，重點城市商品住宅成交保持一定活躍度。據(jù)初步估算，1-4月商品住宅月均成交約3481萬平方米，在去年低基數(shù)影響下，同比增長75.8%，與2019年同期相比，增幅近三成，絕對規(guī)模達近五年最高水平，在歷史同期中僅次于2016年。
全年市場形勢預(yù)判：全年來看，全國房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，投資中高速增長”的特點。一方面，貨幣政策溫和回歸常態(tài)，M2增速相比于2020年將略有放緩，同時中央要求實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷強化，住房信貸環(huán)境收緊，均將一定程度上壓縮全國商品房銷售面積的增長空間；另一方面，隨著經(jīng)濟基本面向好，居民收入水平有較好預(yù)期，疊加新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進，在剛需和改善需求帶動下，市場銷售規(guī)模整體仍有保障，全年商品房銷售面積仍有望保持在17億平方米左右高位。投資端來看，一方面，中央監(jiān)管力度持續(xù)加碼，企業(yè)“三道紅線”試點預(yù)計繼續(xù)擴圍，企業(yè)的資金壓力不減，將一定程度上拖累投資力度；另一方面，銷售資金回籠是企業(yè)保障現(xiàn)金流的重要方式，新增土儲積極開工、竣工資金結(jié)轉(zhuǎn)等因素均將支撐企業(yè)投資增長。除此之外，今年租賃市場供應(yīng)端將發(fā)力，大規(guī)模租賃房的建設(shè)亦將為房地產(chǎn)開發(fā)投資提供支撐。綜合各影響因素，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額將保持中高速增長。
（二）中指企業(yè)研究研究主管孫小東：2021年4月房企經(jīng)營業(yè)績解讀
1.房企銷售情況
2021年1-4月，TOP100房企銷售額均值為426.6億元，增長率均值為88.4%；2019年1-4月，TOP100銷售額均值為313億元，2021年均值相比2019年同期增長36.3%。銷售額破千億房企9家，百億房企103家。其中，碧桂園、萬科、恒大超兩千億。
分陣營來看，超級陣營（1000億以上）以上陣營共9家，銷售額增長率均值為57.8%；第一陣營（500-1000億）陣營共17家，銷售額增長率均值為89.6%；第二陣營（300-500億）有18家企業(yè)，銷售額增長率均值為80.1%；第三陣營（200-300億）共14家企業(yè)，銷售額增長率均值為98.2%；第四陣營（100-200億）共42家企業(yè)，銷售額增長率均值為97.0%。
從門檻值看，TOP3房企門檻值為2216.5億元，較上年增長19.2%；TOP10房企門檻值為978.0億元，較上年增長69.2%；TOP30房企門檻值為410.7億元，較上年增長74.6%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為262.4億元、110.0億元，同比分別增長89.4%和109.5%。
2.房企合作情況
2021年4月，房企開展多元化領(lǐng)域戰(zhàn)略合作，充分發(fā)揮綜合運營優(yōu)勢。陽光城與泰康簽署戰(zhàn)略合作，雙方將聚焦環(huán)保、教育、地產(chǎn)、醫(yī)療、健康、養(yǎng)老等領(lǐng)域，發(fā)揮各自資源優(yōu)勢；富力集團與粵海集團就房地產(chǎn)投資開發(fā)（含城市綜合體、文旅地產(chǎn)）、土地一級整理、城市更新（含舊廠、舊城、舊村改造）、產(chǎn)業(yè)園、酒店等相關(guān)領(lǐng)域達成戰(zhàn)略合作；融創(chuàng)中國擬出資99.1億元與彰泰成立合資公司用于房地產(chǎn)開發(fā)；越秀地產(chǎn)將以在TOD、商住并舉與住宅+配建等方面的獨有優(yōu)勢與龍光控股開展合作；綠地集團與南昌市安義縣政府簽署合作協(xié)議，計劃打造充分展現(xiàn)安義特色自然、文化和旅游資源的綜合休閑度假區(qū)；奧園美谷與西部資本簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方將共同在美麗健康領(lǐng)域進行項目拓展，深耕美麗健康產(chǎn)業(yè)。
3.房企融資情況
2021年4月，信用債與海外債發(fā)行規(guī)模環(huán)比小幅下降。其中，4月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為660.45億元，相較于3月714.41億元降低7.55%；4月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為144.7億元，相較于3月153.5億元降低5.73%。
從融資成本來看，2021年4月信用債與海外債融資成本均有所降低。其中信用債平均利率為4.3%，環(huán)比下降0.21個百分點；海外債平均利率為5.9%，環(huán)比下降2.02個百分點。
4.房企拿地情況
1）2021年1-4月，TOP100企業(yè)拿地總額8214億元，拿地規(guī)模同比基本持平。TOP100門檻值為22億元，與去年同期相比略有下降，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為57.7%，比重持續(xù)下降。
2）50家代表企業(yè)4月拿地金額同比下降，但單月總量為今年各月最高。2021年4月，50家代表房企拿地總額較去年大幅下降，主要是由于2020年4月土地市場“火熱”，大金額地塊頻出，拉高了總規(guī)模。本月，廣州、重慶、無錫和沈陽四城市集中供地，代表企業(yè)單月拿地金額環(huán)比顯著上升。
3）50家代表房企招拍掛拿地權(quán)益金額占比繼續(xù)保持高位。2021年1-4月，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為86.0%，合作拿地力度依舊較弱，成為今年常態(tài)。同比來看，三個陣營企業(yè)權(quán)益金額占比均有所上升，分別上升10.7、6.7和1.8個百分點；相比1-3月，前10陣營和11-30陣營企業(yè)權(quán)益金額占比上升幅度有所下降，31-50陣營企業(yè)權(quán)益金額占比由下降轉(zhuǎn)為上升，變化較大。
4）“兩集中”下廣州、重慶增速顯著，帶動粵港澳、成渝城市群占比上升。廣州集中拍地，帶動一線城市和粵港澳城市群占比有所上升。從布局城市等級來看，50家代表房企2021年1-4月在一線城市投資面積小幅上漲，主要是由于廣州本月集中供地。受此影響，本月城市群中，粵港澳城市群占比亦有所增加，另外，重慶本月也集中供地，拉動成渝城市群占比上升，兩城市群占比分別為10.0%和11.4%，“兩集中”政策對拿地區(qū)域有不小影響。
5）受“兩集中”影響，房企重慶、廣州拿地規(guī)模遙遙領(lǐng)先。2021年1-4月，50家代表房企拿地面積TOP10城市中，重慶和廣州分別以635和407萬平方米遙遙領(lǐng)先，位列前兩位，杭州以累計優(yōu)勢位列第三。本月，“兩集中”政策繼續(xù)執(zhí)行，重慶、廣州集中供地，宅地總供應(yīng)面積分別占全年計劃供地面積的近4成和6成，房企集中拿地導(dǎo)致規(guī)模大幅增長。其余城市中，長三角依舊較熱，除杭州外，房企在溫州、蘇州、徐州和紹興拿地規(guī)模較高。
5.房企參與綠色金融情況
1）房企綠色債券占比不足3%，有較大發(fā)展?jié)摿�。截至�?020年，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行綠色債券規(guī)模不足300億元，在房企1.2萬億元的發(fā)債總規(guī)模中占比不到3%，雖然高于整個市場中綠色債券的占比，但仍有較大的發(fā)展空間。
2）當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中當(dāng)代置業(yè)、旭輝、朗詩、禹洲等房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行過綠色債券或票據(jù)。其中，當(dāng)代置業(yè)2016年成功發(fā)行綠色債券，打開內(nèi)地房企發(fā)行綠色債券的市場大門，當(dāng)代置業(yè)近幾年成功實現(xiàn)境外存量債券的全部綠色化和中資發(fā)行人在境外債券市場上的突破。
3）房企參與綠色金融應(yīng)從以下幾點著手：
第一，房企應(yīng)系統(tǒng)化建立ESG治理架構(gòu)， 且ESG信息披露應(yīng)更具針對性，尤其突出綠色環(huán)�？冃�。一方面，房企需完善ESG信息統(tǒng)計匯報體系，統(tǒng)一數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法；另一方面，房企應(yīng)利用更有針對性的信息披露策略，尤其重點展現(xiàn)企業(yè)綠色環(huán)保發(fā)展成果，以獲得資本市場認(rèn)同，吸引綠色金融融資；
第二，推動項目參與綠色認(rèn)證，吸引投資者青睞。綠色建筑認(rèn)證是投資者在做出決策時十分看重的指標(biāo)，如LEED認(rèn)證體系具有廣泛的行業(yè)影響力。大部分投資者認(rèn)為綠色建筑認(rèn)證與評級為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了一定高收益率和安全性保證，因此房企可積極對項目進行綠色認(rèn)證，吸引投資方；
第三，穩(wěn)步推動房企綠色升級。綠色建筑在建造技術(shù)、建筑材料和綠色認(rèn)證上存在一定升級成本，將拉動房企建造成本上升，中小型房企若無充足的資金、營銷、技術(shù)、綠色融資申報準(zhǔn)備，不宜大規(guī)模開展綠色建筑項目轉(zhuǎn)型升級，綠色建筑項目融資也應(yīng)穩(wěn)步推進。
（三）中指土地運營總監(jiān)張凱：部分”兩集中”城市第一批土拍回顧及分析
1.土地市場概況
2021年4月土地市場各類用地供求保持上漲，住宅用地供求小幅下降，地價和溢價率延續(xù)上行態(tài)勢。全國300個重點城市1-4月份各類用地推出6.4億平方米，同比下降0.3%；成交5.4億平方米，同比下降3.3%。住宅用地方面，推出2.8億平方米，同比下降0.03%；成交2.1億平方米，同比下降9.5%。從價格來看，各類用地成交樓面均價達2653元/㎡，同比上升8.7%；住宅用地成交樓面均價達5470元/㎡，同比上升17.2%；單4月住宅用地成交樓面均價達到6317元/㎡，首次突破6000元，溢價率27.3%，創(chuàng)下300城平均溢價率新高，整體土地市場表現(xiàn)依舊火熱。
2.“兩集中”政策實施情況
各城市供地計劃：（1）根據(jù)官方公布和網(wǎng)傳各地供地計劃匯總，22城大部分城市集中在4月、7月、10月集中進行公告出讓活動，對于房企過去打算輪動拿地的計劃有所影響；（2）截止4月30日“兩集中”供地要求下，長春、廣州、重慶（主城）、無錫、沈陽率先進行土拍，累計已有164宗土地成交入市，總建筑面積達2607萬平方米，成交總金額超過2183億元；（3）接下來在5月初將有杭州、北京進行集中出讓活動，中旬有福州、青島、深圳、天津進行集中出讓活動，下旬有南京、濟南、寧波、蘇州，整體來看出讓活動比較密集，其中杭州、北京等城市熱點地塊將吸引關(guān)注。
具體城市實施情況：（1）長春2021年計劃住宅供地958萬㎡，第一批次宅地供應(yīng)共計51宗，總占地面積約400萬㎡。最終成交38宗住宅用地，2宗流拍，11宗終止掛牌，從溢價率水平來看，整體市場表現(xiàn)比較平淡。（2）廣州第一批次宅地供應(yīng)共計48宗，總用地面積達278.14萬㎡，總規(guī)劃建筑面積929.69萬㎡,首次集中供地量占全年宅地計劃供應(yīng)量的比重高達62%，總起始價高達901.4億。最終成交42宗住宅用地，6宗流拍，總成交金額達906億元，其中有4宗地塊達到最高限制地價進入搖號階段。（3）重慶市轄區(qū)住宅用地“兩集中”第一批次供應(yīng)119宗地塊。中心城區(qū)供應(yīng)地塊46宗，占地6399畝，計容建面695.31萬㎡，起始總價444.13億元。最終主城區(qū)住宅用地全部成交，慶本次供應(yīng)地塊優(yōu)質(zhì)土地占比較高，對房企吸引力較強，有22宗地成交溢價率超過50%，最高溢價率達到130%，從溢價率水平來看，市場表現(xiàn)最為火熱。（4）無錫首批集中供地的16宗，總建筑面積170萬㎡，總土地出讓金為227.7億元。最終16宗地塊中僅有1宗未達到限價成交，其余均達到限價競租賃，成交總價256億元，總的來看無錫市場仍然比較火熱、（5）沈陽首批集中供地的25宗，總建筑面積約230萬㎡，總起拍價179.8億元。最終共有22宗地塊入市出讓，土地出讓金197.8億元。從土地供應(yīng)計劃來看，每宗地塊基本均有配建要求，對于沈陽本地來講這樣的城市發(fā)展更健康，更有意義。
本輪土拍小結(jié)：（1）本次成交政府方面對供應(yīng)地塊質(zhì)量，配建要求，最高限價穩(wěn)控的手段實施，體現(xiàn)了政府深化“房住不炒”的決心。（2）企業(yè)當(dāng)中融創(chuàng)的出鏡率最高，“兩集中”期間拿地超20宗；此外，本土房企表現(xiàn)也較為搶眼，越秀在廣州憑借本土優(yōu)勢與外地企業(yè)涉9宗地塊合作參拍�？傮w來看，融資能力強的央企、國企和頭部民營房企在4月土拍中優(yōu)勢盡顯。（3）5月，將有更多城市迎來首場集中土拍，對于杭州、北京、深圳、廈門等首批供應(yīng)量較少且有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的城市，首場土拍競爭仍然會比較激烈，拿地成本尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的價格也將吸引多方關(guān)注。
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