5月10日，巫家壩和甸營兩宗84畝住宅用地在經(jīng)歷了兩次流拍降價后終于成功出讓。與前兩次黯淡流拍不同，此次競拍在報名階段就吸引了招商蛇口、中海、中鐵建、金茂、中梁、花樣年、新希望等7家房企踴躍參與。
巫家壩“地王”大致位置示意
最后，KCGD2020-3-A1號地塊經(jīng)過19輪競價，由中鐵建以8.6億元競得，溢價率19.8%；KCGD2020-4-A1號地塊經(jīng)31輪競價，由招商蛇口以8.4億元競得，溢價率30.4%。昔日“地王”能夠引起如此激烈的競拍場面，無疑也宣告了巫家壩價值及市場信心的再次回歸。
值得注意的是，參與競拍的招商蛇口、中海等4家房企均為巫家壩開發(fā)的老手，此次不約而同再次出手競拍，不僅顯示市場對巫家壩的信心依然非常充足，更反映出巫家壩住宅供應的不足，以至于手上貨包短缺的房企急于補倉。
巫家壩“老玩家”給了唱衰派一記響亮的耳光。
巫家壩“地王”5月10日網(wǎng)拍報名情況
但補倉的重要前提是合適的地價，從巫家壩“地王”流拍到被搶的坎坷經(jīng)歷可以看出這一點。
地塊去年十月首次出讓的時候，起拍價高達19.63億元，折合樓面價約14425元/㎡，這一價格遠超昆明住宅用地的樓面價紀錄，更不可忽視的是，和甸營地塊雖然屬于巫家壩首次出讓的純住宅用地，但畢竟位置稍偏，周邊配套除了官渡區(qū)新院外大多沒有落實，因此難以支撐如此高價位。
經(jīng)歷了兩次降價后，此次拍賣這兩塊土地的交易起拍價約13.62億元，起始樓面價約1萬/㎡。相比首次入市時，樓面價每平米降價4425元。誰料到最終成交價竟又飆升至約17億元，真是早知今日搶破頭，還不如當初早點拿。
激烈的競拍再次證明，巫家壩的價值絕對不應該被低估。關于這一點，巫家壩的“老玩家”心里比誰都清楚。
但巫家壩“地王”此次重新受到市場的追捧，背后的原因也并非僅僅因為降價而已。
巫家壩“地王”為何重新成為了市場的“寵兒”？
首先，今年的市場情況和去年相比已經(jīng)大不相同。
由于疫情的沖擊，2020年與2019年相比，昆明全年土地出讓面積下降近2成，成交金額下降近3成。眾多房企經(jīng)歷了近3個月的停擺，全年資金壓力都比較大，在拿地方面的積極性也就有所下降。
但今年的情況也去年相比已經(jīng)完全不同，渡過了艱難的2020年后，昆明市場后勁十足，表現(xiàn)在房價上則是重新出現(xiàn)強勁的上升勢頭，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月昆明新房價格已連續(xù)上漲了12個月，創(chuàng)今年漲幅新高。
另外許多房企的資金情況有所好轉，尤其像招商蛇口、中海這樣早期進駐巫家壩的央企，資金充裕，手中的房源基本上都賣的七七八八，自然不會放過拿地補倉的良機。
其次，巫家壩重磅配套中央公園取得突破性進展。
2019年以后巫家壩土地市場陷入了沉寂，最大原因還是配套兌現(xiàn)速度太慢，尤其是萬眾矚目的中央公園，遲遲沒有動工。
但根據(jù)最新的消息，巫家壩中央公園將于今年5月25日正式開工，其中一標段名字就叫官渡森林公園，本身就是在原官渡森林公園的基礎上進行擴建。一標段涉及的拆遷并不多，也最有可能率先開工以及率先呈現(xiàn)。
中央公園第一標段與巫家壩“地王”相隔數(shù)百米
中央公園一期開工并將有望率先呈現(xiàn)后，巫家壩“地王”所處的和甸營片區(qū)，雖然不在片區(qū)核心位置，但反而將成為整個巫家壩率先享有公園配套的地塊之一。在這一重磅利好因素的推動下，“地王”的價值與過去相比已經(jīng)不可同日而語。
再者，國內土地市場政策的劇變也對昆明土地市場產(chǎn)生了一定影響。
今年2月下旬，網(wǎng)傳國內22個重點城市實行“兩集中”土地出讓政策，涵蓋4個一線城市和18個熱點二三線城市。
隨后的4月26日，廣州率先揭開了集中供地的序幕，目前全國已有17個城市發(fā)布了土地集中出讓預告，將進行單次、大批量、井噴式的賣地。并且，諸如上海、成都、杭州等城市，還實行了“限價競價”、“封頂自持”的政策，對土地溢價成交進行了“鎖喉”。
全國17城集中供地情況（圖源房車寶江蘇）
這一系列“組合拳”將許多全國性房企打的措手不及，許多房企不得不重新斟酌自己的全國戰(zhàn)略布局，選擇性地撤出一些房地產(chǎn)開發(fā)熱度不高的城市。而這樣的政策背景就使得像昆明這樣還沒實施集中供地的城市更容易受到房企的青睞。
綜上所述，在內外多種因素的交織影響下，巫家壩“地王”重新成為了市場的“寵兒”。
“地王”的最終成交價將成為巫家壩真實土地價值的標尺
巫家壩從2017年10月首次供地，到最近一次龍湖拿地，片區(qū)樓面價在4000-7000元之間，與昆明其他熱門區(qū)域相比，這一價格乍看并不高。
但過去巫家壩的土地價格并沒有真正反映出該片區(qū)的土地價值，因為以往巫家壩的土地出讓，往往都伴隨著堪稱昆明最苛刻的外掛條件。
諸如500強資格、千億資產(chǎn)、全國布局、總部大廈、商業(yè)中心等高門檻條件，配建學校、道路的要求，導致過去巫家壩眾多項目的實際開發(fā)成本遠高于表面數(shù)字，因而導致巫家壩缺少較為真實的價值體現(xiàn)。
巫家壩城市設計效果圖
而巫家壩“地王”的樓面價雖然比過去其他項目高出不少，但“地王”是純住宅用地，沒有任何外掛條件和門檻，且3.8的容積率也比較適中。
這意味著“地王”成交的價格一定程度上“錨定”了巫家壩當前的真實土地價值，也將為巫家壩后續(xù)的土地出讓制定一個價格標尺。
昆明樓面價上萬的區(qū)域其實寥寥無幾，而且這些片區(qū)房價基本都在2萬以上，如草海、雙塔片區(qū)，如果以此次樓面價13046元來比較，巫家壩目前大致在2萬上下的房價應該還處在一個偏低的水平。
七雄爭鋒，招商蛇口與中鐵建笑到最后
在此次報名競拍的7家房企中，除了新希望、中梁、花樣年是新面孔之外，其余四家都已經(jīng)是巫家壩的老“玩家”了。
過去想進巫家壩，沒有“三板斧”是不行的，招商蛇口、中海、中鐵建、金茂這些央企巨頭，當初為了擠進巫家壩，都斥巨資在巫家壩配建了自己的總部大廈。
而此次“地王”的0門檻出讓，讓新希望、中梁、花樣年這幾家優(yōu)秀的新生代力量看到了機會。不過，無論是資金實力還是對巫家壩的熟悉程度，原先的開發(fā)主力對于巫家壩要更有發(fā)言權。
尤其招商蛇口和中海這兩家全國TOP10房企，可以說在扎根巫家壩之初，就已經(jīng)做好了打一場持久戰(zhàn)的準備。
志在必得的競拍者——招商蛇口
在今日下午這場競拍中，招商蛇口無疑是最亮眼的角色。從拍賣開始就積極參與，并一直角逐到了最后，被招商蛇口拿下的KCGD2020-4-A1號地塊也創(chuàng)下了昆明樓面價新高。積極投身巫家壩并持續(xù)參與后續(xù)開發(fā)，體現(xiàn)出招商局集團作為萬億央企的社會責任擔當。
招商局成立于1872年，總部設在香港，是中央直接管理的國有重要骨干企業(yè)，同時招商局也被列為香港四大中資企業(yè)之一。截止2020年底，總資產(chǎn)達到10.3萬億元，凈利潤1,371億元，資產(chǎn)總額和凈利潤蟬聯(lián)央企第一。
招商局集團整體特點可以概括為：百年招商、萬億央企。
招商蛇口創(chuàng)立于1979年，是招商局集團旗下城市綜合開發(fā)運營板塊的旗艦企業(yè)，業(yè)務覆蓋全球111個城市和地區(qū)，開發(fā)精品項目超500個。以“中國領先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務商”為戰(zhàn)略定位，致力于成為“美好生活承載者”。
自2013年入昆以來，招商蛇口發(fā)展一直以低調穩(wěn)健著稱。從會展三個半島到呈貢、晉寧、巫家壩、空港再到安寧，8年來招商蛇口一直深度參與昆明的發(fā)展。在巫家壩，招商蛇口布局了品質標桿項目——招商公園大道。
招商公園大道是招商蛇口入滇布局的第七子，項目位于飛虎大道與緯七路交叉口，總占地面積約66.2畝，是整個巫家壩規(guī)模最大且唯一坐擁雙地鐵站的居住社區(qū)。
招商·公園大道區(qū)位圖
據(jù)悉，今年6月，招商公園大道將推售新地塊住宅產(chǎn)品，面積段在99-125㎡之間。新地塊位于公園大道西側，距離中央公園僅約百米，直面公園景觀，占據(jù)公園景觀核心資源。
巫家壩開發(fā)另一位深度參與者——中海集團
值得一提的是，在成功開發(fā)了巫家壩流量紅盤“中�！ゅ居钐煜隆焙�，中海集團也積極參與到了此次巫家壩“地王”的競拍當中，雖然最后惜敗，但中海對巫家壩發(fā)展做出的貢獻有目共睹。
出身中國建筑集團工程世家的“精工”中海地產(chǎn)，向來以施工品質過硬，技術含量高聞名，享有“工科中�！钡拿雷u。
奉行“藍海戰(zhàn)略”的中海地產(chǎn)，往往拿地時不惜以高價，入市時卻還之以平價，致力打造高性價比產(chǎn)品的中海在巫家壩布局時同樣延續(xù)了一貫風格。
占據(jù)巫家壩CBD和中央公園商業(yè)&生態(tài)雙中心的中�！ゅ居钐煜拢俏准覊谓逃Y源最集中的樓盤之一，周邊共有16塊教育用地覆蓋了全齡段教育需求。
中海·寰宇天下區(qū)位圖
目前項目一期住宅基本清盤，二期即將加推的28號地塊，與中央公園一標段直線距離僅280米，同樣是第一批享受公園配套的項目之一。新推地塊產(chǎn)品面積段涵蓋110-170平米，為巫家壩置業(yè)者提供更多選擇。
看好巫家壩和唱衰巫家壩，兩種截然相反的論調一直存在，大致上，唱衰派更在意的是一時一地的得失，但如果是持長遠發(fā)展的角度觀察，巫家壩和昆明其他任何片區(qū)不同之處在于，作為昆明的城市新中心，巫家壩擁有的是唯一的價值高地，地域廣闊，投資巨大，建設周期較長，因其如此，才是如招商蛇口、中海這樣的大“玩家”堅定長期投入的最佳目標。
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