中指院：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2021總結(jié)&2022展望

從銷供比來(lái)看，供需均走弱背景下，重點(diǎn)20城整體表現(xiàn)出供求弱平衡，但銷供比逐季回落。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1-11月，20個(gè)代表城市商品住宅月均新增供應(yīng)約1940萬(wàn)平方米，同期月均成交面積為2058萬(wàn)平方米，銷供比為1.06。各季度銷供比逐季回落，一季度為1.41，二季度為1.14，三季度為0.88，10-11月降至0.84。

盡管市場(chǎng)銷售快速下滑，但受供應(yīng)節(jié)奏同步放緩影響，庫(kù)存并未出現(xiàn)大幅提升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年10月底，20個(gè)代表城市商品住宅可售面積約21662萬(wàn)平方米，與2020年末基本持平，較2021年6月末增長(zhǎng)5.3%；按近12個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，截至2021年10月底，短期庫(kù)存出清周期為10個(gè)月，較2021年6月末延長(zhǎng)0.9個(gè)月。

（五）土地供求：300城住宅用地供需規(guī)模明顯縮量，下半年流拍撤牌率上升

受“兩集中”政策影響，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模較2020年同期下降明顯，成交樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2021年1-11月，全國(guó)300城住宅用地推出10.1億平方米，同比下降11.3%，絕對(duì)規(guī)模為近三年同期最低水平；住宅用地成交7.0億平方米，同比下降28.3%；出讓金4.1萬(wàn)億元，同比下降9.2%；成交樓面均價(jià)為5811元/平方米，同比上漲26.6%。

一線城市住宅用地供求規(guī)模同比增長(zhǎng)，二線和三四線城市成交面積同比下降明顯。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2021年1-11月，一線城市住宅用地供應(yīng)放量，同比增長(zhǎng)53.0%，但受部分城市第三批供地未完成出讓影響，成交規(guī)模同比上升8.0%；二線城市住宅用地整體成交2.9億平方米，同比下降26.0%，其中22城中18個(gè)二線城市成交2.2億平方米，同比下降11.4%，其他普通二線城市成交面積同比下降50.1%。價(jià)格方面，各線城市成交樓面均價(jià)均有所上漲，但二線和三四線城市成交樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲幅度較大。

圖：2019-2021.11全國(guó)住宅用地流拍和撤牌情況（宗） 

流拍和撤牌方面，全國(guó)土地市場(chǎng)撤牌地塊數(shù)量和流拍撤牌率均高于去年同期。從流拍和撤牌情況來(lái)看，2021年1-11月，全國(guó)流拍和撤牌地塊數(shù)量共計(jì)3894宗，流拍撤牌率升至18.1%，較去年同期提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，前11月全國(guó)撤牌地塊數(shù)量共計(jì)1105宗，同比增長(zhǎng)77.7%，撤牌率升至5.9%，較去年同期上升3.5個(gè)百分點(diǎn)。

整體來(lái)看，受重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策影響，2021年1-11月300城住宅用地供求規(guī)模明顯縮量。上半年土地市場(chǎng)熱度較高，重點(diǎn)城市首批集中供地高價(jià)地頻現(xiàn)；下半年重點(diǎn)城市后兩批集中供地土拍規(guī)則有所調(diào)整，穩(wěn)地價(jià)效果顯現(xiàn)，交易市場(chǎng)調(diào)整和資金壓力下房企拿地意愿降低，全國(guó)土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，流拍和撤牌情況較為嚴(yán)重。一線城市加大供地下宅地成交規(guī)模穩(wěn)中有增，二線和三四線城市宅地供求規(guī)模明顯縮量，成交樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，熱點(diǎn)城市高價(jià)地?cái)?shù)量沖高回落，流拍撤牌率明顯上升。

（六）開發(fā)投資：前十月開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)7.2%，全年增速有望保持在中速增長(zhǎng)區(qū)間

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速明顯放緩，單月已連續(xù)2個(gè)月同比下降，10月降幅擴(kuò)大。2021年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為12.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%。單月來(lái)看，3月以來(lái)投資額增速持續(xù)放緩，9月同比首次由正轉(zhuǎn)負(fù)，10月同比下降5.4%，連續(xù)2個(gè)月同比下降，且降幅擴(kuò)大。

2021年以來(lái)房企到位資金同比增速逐漸放緩，前十月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、自籌資金同比增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)貸款同比下降。2021年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為16.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.8%，年度累計(jì)增速持續(xù)收窄。其中，國(guó)內(nèi)貸款為2.0萬(wàn)億元，同比下降10.0%，已連續(xù)5個(gè)月累計(jì)同比下降，降幅亦持續(xù)擴(kuò)大；占到位資金的比重為12.1%，較去年同期下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。

第二部分：2021年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

(一)經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境：貨幣政策發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，樓市政策繼續(xù)“雙向”調(diào)節(jié)

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2022年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)或延續(xù)穩(wěn)步恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但國(guó)內(nèi)外環(huán)境中不穩(wěn)定不確定因素增多，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍面臨新的挑戰(zhàn)和下行壓力。貨幣政策或?qū)⒊掷m(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化對(duì)“六穩(wěn)”“六保”的支持力度，貨幣信貸總量保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度不放松，房地產(chǎn)金融審慎管理將進(jìn)一步完善。

政策調(diào)控方面，2021年，全國(guó)各省市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)450次。前三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷完善升級(jí)，政策效果亦較為明顯。展望2022年，中央仍將堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)不變，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)繼續(xù)深化的當(dāng)下，信貸環(huán)境改善預(yù)期較為明顯，整體態(tài)勢(shì)或可延續(xù)至2022年一季度，但銀行端“兩道紅線”監(jiān)管下，信貸端大幅放松的可能性較小。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或?qū)⒙涞�，試點(diǎn)城市名單、征收細(xì)則等均有望發(fā)布，短期或進(jìn)一步影響購(gòu)房者預(yù)期。

另一方面，樓市“雙向”調(diào)節(jié)模式或貫穿全年，部分房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)的城市，若市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫，調(diào)控政策亦將迅速跟進(jìn)，建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制、收緊信貸等政策均為有效工具；而部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市，亦將適度調(diào)整政策穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。2022年，預(yù)計(jì)“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”將得到更好地貫徹落實(shí)，各地保交付政策或?qū)⑦M(jìn)一步完善，預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)中微調(diào)的可能性更大，在保交樓與提高企業(yè)資金使用效率方面尋求新的平衡。

(二)市場(chǎng)趨勢(shì)：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整周期，預(yù)計(jì)商品房銷售量縮價(jià)穩(wěn)

根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，結(jié)合國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)對(duì)2022年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測(cè)，參照近期宏觀政策走向及重要會(huì)議精神，對(duì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)提出如下假設(shè)：

假設(shè)1：疫情防控常態(tài)化，宏觀經(jīng)濟(jì)步入正常運(yùn)行節(jié)奏（GDP增長(zhǎng)5.0%左右）；

假設(shè)2：城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)（城鎮(zhèn)化率提升1個(gè)百分點(diǎn)）；

假設(shè)3：堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策（M2增長(zhǎng)8.5%~9.0%），房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管不放松；

假設(shè)4：堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控導(dǎo)向，因城施策，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制加快推進(jìn)，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地。

根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，經(jīng)濟(jì)增速、貨幣信貸改善程度及房地產(chǎn)調(diào)控政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的外部影響因素。

在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售面積回落，銷售均價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

需求端，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持穩(wěn)定，存在一定改善預(yù)期，需求入市動(dòng)力偏弱，疊加房地產(chǎn)稅試點(diǎn)短期對(duì)市場(chǎng)預(yù)期或帶來(lái)一定沖擊，預(yù)計(jì)2022年全年商品房銷售面積將下降6.8%~8.3%。銷售均價(jià)在土地價(jià)格上漲、一二線城市成交規(guī)模占比提升等因素影響下仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行，2022年商品房銷售額將有所下降，但降幅有限。

供應(yīng)端，土地縮量仍將拖累房企新開工規(guī)模，市場(chǎng)活躍度不足、資金壓力較大亦降低了部分企業(yè)開工意愿，但整體市場(chǎng)可售存量處于近幾年相對(duì)低位，低庫(kù)存或是支撐新開工規(guī)模的重要因素，綜合來(lái)看，2022年新開工規(guī)�；�?qū)⒀永m(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)降幅在4.0%~5.5%之間；投資方面，龐大的在施工程規(guī)模下，地方政府保交樓監(jiān)管力度將有所強(qiáng)化，行業(yè)竣工周期或?qū)⒀永m(xù)，建筑工程投資仍對(duì)開發(fā)投資額形成支撐，但考慮到土地購(gòu)置費(fèi)存在較大調(diào)整壓力，全年開發(fā)投資額增速或收窄至低速區(qū)間，據(jù)模型測(cè)算增速在1.5%~3.0%之間，上半年投資同比面臨較大下降壓力。

分梯隊(duì)來(lái)看，一線成交規(guī)模預(yù)計(jì)繼續(xù)增長(zhǎng)，一方面，2021年市場(chǎng)規(guī)模距歷史高點(diǎn)尚有一定距離，市場(chǎng)空間仍在；另一方面，土地成交量增加，新房供給端將逐漸改善，帶動(dòng)成交面積繼續(xù)提升。

二線城市分化態(tài)勢(shì)延續(xù)，預(yù)計(jì)整體成交規(guī)模穩(wěn)中有增。南京、鄭州、武漢等城市2021年下半年市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏被打亂后，隨著信貸環(huán)境的逐步改善，2022年市場(chǎng)有望進(jìn)一步恢復(fù)，全年市場(chǎng)規(guī)�；�?qū)⑻嵘�；昆明、南寧、沈�?yáng)等部分西部、東北部二線城市近幾年市場(chǎng)連續(xù)調(diào)整，2021年市場(chǎng)規(guī)模已處于較低水平，2022年市場(chǎng)有望底部企穩(wěn)。

三四線城市市場(chǎng)規(guī)模高位回落。2021年，三四線城市商品房銷售規(guī)模市場(chǎng)規(guī)模仍保持高位，特別是長(zhǎng)三角地區(qū)城市，市場(chǎng)規(guī)模明顯提升。預(yù)計(jì)2022年，在沒有較大利好帶動(dòng)下，東部熱點(diǎn)三四線城市市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)向上拓展的空間較小，市場(chǎng)大概率回調(diào)，另外大多數(shù)省份三四線城市亦處在市場(chǎng)調(diào)整期，全國(guó)三四線城市成交規(guī)�；蛘�體回落。

(三)關(guān)注點(diǎn)一：22城土地市場(chǎng)“前熱后冷”，“兩集中”政策穩(wěn)地價(jià)逐步顯效

2021年2月，22城供地“兩集中”政策出臺(tái)。重點(diǎn)城市前兩批集中供地市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)“前高后低”態(tài)勢(shì)，受市場(chǎng)調(diào)整和房企拿地意愿降低影響，重點(diǎn)城市第二批集中供地成交規(guī)模和土地出讓金均較首批大幅降低近四成，土拍規(guī)則優(yōu)化下穩(wěn)地價(jià)效果顯現(xiàn)。

截至2021年11月28日，上海、深圳等20個(gè)城市率先完成第三批次地塊掛牌，土拍規(guī)則有所微調(diào)，對(duì)房企開發(fā)資質(zhì)、地塊保證金比例、配建和品質(zhì)要求、土地款繳納時(shí)間等方面有所放松，降低房企參拍資質(zhì)和資金門檻，部分地塊利潤(rùn)空間有所提升。但在短期市場(chǎng)調(diào)整和企業(yè)流動(dòng)資金壓力較大的情況下，土拍熱度難有較大改觀，流拍撤牌情況或有改善。

整體來(lái)看，供地“兩集中”政策穩(wěn)地價(jià)逐步顯效，一線城市土地成交量有所改善，18個(gè)二線城市整體土地成交規(guī)模小幅下降，部分城市降幅明顯，市場(chǎng)供不應(yīng)求矛盾或有加劇。2022年，預(yù)計(jì)“兩集中”政策將持續(xù)推進(jìn)，增加熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量，優(yōu)化提升項(xiàng)目利潤(rùn)空間，購(gòu)地資金審查、限地價(jià)等規(guī)則或?qū)⒀永m(xù)，繼續(xù)強(qiáng)化政策效果。

(四)關(guān)注點(diǎn)二：房地產(chǎn)稅試點(diǎn)逐步落地，短期或影響市場(chǎng)預(yù)期

經(jīng)過(guò)多年的探索研究，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革已進(jìn)入立法準(zhǔn)備階段，但因缺乏對(duì)個(gè)人和家庭征稅的經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)、相關(guān)配套制度和條件尚不完善、現(xiàn)行稅收征管法也需調(diào)整等，房地產(chǎn)稅立法面臨較大困難和挑戰(zhàn)。當(dāng)前中央已明確提出要做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革積累更多有效經(jīng)驗(yàn)。

借鑒國(guó)際以及我國(guó)上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或?qū)�擴(kuò)大征稅范圍，預(yù)計(jì)稅基及稅率的設(shè)定將因城施策，部分城市或?qū)�空置房和多套房�?shí)行超額累進(jìn)稅率，并加大首套自住需求及特殊群體的稅收減免力度，整體對(duì)剛需和剛改客群的影響相對(duì)較小。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或分批推進(jìn)，核心一二線城市因市場(chǎng)韌性強(qiáng)、住房供求矛盾突出等因素，或更適合進(jìn)行首批試點(diǎn)。

短期來(lái)看，試點(diǎn)城市市場(chǎng)成交可能受到一定沖擊，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)階段性回調(diào)，但為了平抑市場(chǎng)波動(dòng)，預(yù)計(jì)試點(diǎn)城市將出臺(tái)促進(jìn)合理住房需求釋放的對(duì)沖政策。同時(shí)，在綜合評(píng)估首批城市試點(diǎn)效果并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后，試點(diǎn)范圍有望逐步擴(kuò)大。中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)稅的影響偏中性，預(yù)期穩(wěn)定后，征收房地產(chǎn)稅有利于引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和資源有效利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

第三部分：2021年品牌房企經(jīng)營(yíng)策略分析

2021年1-11月，不同陣營(yíng)房企發(fā)展分化。TOP100房企銷售額均值為1161.4億元，同比增長(zhǎng)10.7%。其中，1000億以上超級(jí)陣營(yíng)共35家，較去年同期增加3家，銷售額增長(zhǎng)率均值為6.2%。

下半年，調(diào)控政策顯效下市場(chǎng)降溫，房企銷售業(yè)績(jī)下滑，7-10月，20家代表房企[ 代表企業(yè)包括：萬(wàn)科、保利、中海、旭輝、金茂、碧桂園、華潤(rùn)、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋、招商蛇口、越秀等。]銷售業(yè)績(jī)同比下降19.1%，11月市場(chǎng)繼續(xù)低溫運(yùn)行，代表企業(yè)單月銷售業(yè)績(jī)同比降幅在兩成左右，12月銷售業(yè)績(jī)同比或進(jìn)一步下降。

受土地“兩集中”政策、企業(yè)端“三道紅線”、40%拿地銷售比等政策影響，品牌房企謹(jǐn)慎擴(kuò)儲(chǔ)，投資強(qiáng)度有所下滑。2021年1-11月，20家代表房企拿地金額占同期銷售金額的比重為26.1%，房企整體拿地態(tài)度偏審慎。

從2021年1-11月拿地金額排行榜來(lái)看，前50家企業(yè)中22家企業(yè)為央企或國(guó)企，較去年同期增加9家；前100家企業(yè)中50家為央企或國(guó)企，較去年同期增加19家。在“三道紅線”融資監(jiān)管下，央企和國(guó)企在融資能力、融資成本及穩(wěn)健性上相對(duì)民企優(yōu)勢(shì)更加明顯，拿地能力更強(qiáng)。

融資總規(guī)模大幅下降，結(jié)構(gòu)以債券為主，單月融資增速持續(xù)為負(fù)，10月規(guī)模跌至谷底，11月規(guī)模止跌回升。2021年1-11月，房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資總額16215.5億元，同比大幅下降27.3%。從不同融資渠道來(lái)看，傳統(tǒng)融資渠道融資額同比均有下降。其中，信用債發(fā)行總額5173.1億元，同比下降13.8%；海外債發(fā)行2634.2億元，同比大幅下滑39.7%；ABS共融資3228.8億元，同比下降8.7%，但ABS發(fā)行增加了房企潛在的風(fēng)險(xiǎn)敞口，自今年8月開始發(fā)行量大減后，9-11月已連續(xù)三個(gè)月斷發(fā)。企業(yè)融資成本分化明顯，大型房企和國(guó)企成本優(yōu)勢(shì)愈見突出。

整體來(lái)看，2022年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控總基調(diào)將保持不變，金融監(jiān)管力度不會(huì)放松，企業(yè)端“三道紅線”、銀行端“兩條紅線”、土地“兩集中”等政策仍將繼續(xù)執(zhí)行。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入調(diào)整通道，企業(yè)資金回籠壓力不減，疊加償債高峰期的到來(lái)，企業(yè)資金端繼續(xù)承壓，行業(yè)收并購(gòu)將增加。在此背景下，2022年房企更需順勢(shì)而為，控規(guī)模、調(diào)節(jié)奏：加速銷售回款，緊盯融資窗口期，確保現(xiàn)金流安全；量入為出，優(yōu)化城市布局，聚焦主流城市；提升產(chǎn)品力和服務(wù)力，提高品牌競(jìng)爭(zhēng)力。此外，在行業(yè)調(diào)整階段，央企、國(guó)企優(yōu)勢(shì)突顯，或?qū)⒂瓉?lái)新的發(fā)展機(jī)遇，民企或可尋求與國(guó)企合作機(jī)會(huì)，更好地拓展發(fā)展空間。