近日，云南房網(wǎng)有幸與東原集團云南區(qū)域總經(jīng)理沈蘇進行了深入的交流，帶領(lǐng)大家共同了解東原，也共同展望昆明房地產(chǎn)市場的未來。
東原集團云南區(qū)域總經(jīng)理沈蘇
云南房網(wǎng)：如果我們沒記錯的話，東原集團進入昆明市場已經(jīng)有三年，所以能否請您先簡單回顧一下昆明東原這三年的發(fā)展歷程？
沈蘇：不錯，從2018年開發(fā)東原璞閱到現(xiàn)在，東原進入昆明已經(jīng)三年多，如果用一句話概括這東原這三年的發(fā)展，那就是一步一個腳印在做事情。
我們首先在昆明東市區(qū)開發(fā)了東原璞閱，這個項目上我們運用了西南區(qū)域比較前沿的精裝理念以及“童夢童享”社群運營理念。所以璞閱在一年內(nèi)就拿下約16個億的銷售額，算得上前幾年在東市比較受矚目的樓盤。
東原璞閱“童夢童享”社區(qū)游樂設(shè)施
邁出第一步之后，我們對昆明市場有了一定的了解和信心，所以又在2019年7月份開發(fā)了東原·啟城。
啟城是當年空港片區(qū)的地王，樓面價從1500拍到了3500。而之所以我們會堅定不移地拿下這塊地，第一是因為它本身的規(guī)模夠大，而且這塊地還擁有持續(xù)開發(fā)的可能性；第二是因為昆明城市的發(fā)展方向是往滇中新區(qū)靠攏的，所以我們判斷它的位置會有一定的發(fā)展機會。
東原啟城位置示意
后來啟城的市場表現(xiàn)也印證了我們當時的判斷，即便在去年市場下行的時候，啟城也能保持一個穩(wěn)定的去化狀態(tài)。
去年12月29日東原啟城1200套全裝集中交付，實現(xiàn)了約96%的到訪交付率，并做到了交房即交證，可謂讓業(yè)主吃下了一顆定心丸。
東原啟城交付現(xiàn)場
來到2021年后，我們拿下了印江山項目。
印江山的規(guī)模在西北新城算是比較大的，所以這個項目既保證了東原在昆明的貨值儲備，同時這塊地的規(guī)劃條件也讓我們能夠做出一些差異化的產(chǎn)品，讓東原的產(chǎn)品理念和品牌力得以體現(xiàn)。因此我們在這個項目上引入了TOP級產(chǎn)品“印”系。
東原印江山售樓部實景
總的來說東原在昆明這三年，并沒有著急去沖規(guī)模和銷量，也沒有盲目地加杠桿，而是在每個項目能夠具體呈現(xiàn)的時候，才會去按部就班地推進下一個項目。
云南房網(wǎng)：如您所說，3年時間東原在昆明只開發(fā)了三個項目，可謂一步一個腳印走得非常穩(wěn)健，這種相對保守的發(fā)展思路與其他一些激進擴張的房企形成了鮮明的對比。所以能否請您介紹一下，這種低調(diào)穩(wěn)健的作風(fēng)，是否屬于東原的企業(yè)文化的一部分？以及東原究竟是一家怎樣的公司？
沈蘇：總體來說，穩(wěn)健一直是東原集團的戰(zhàn)略大方向，而東原的這份穩(wěn)健具體要分幾個點來細說：
第一個點是區(qū)域深耕，東原在每一個城市都沒有抱著打一槍換一個地方的思路，而是打算持續(xù)的做項目。
第二個點就是長期主義，東原并不是一家短視的公司，不會圖一時之快，也不會一上來就把項目、規(guī)�；蛘呤秦搨龅胶艽�，而是更重視一步一個腳印地穩(wěn)妥發(fā)展。
第三個點，東原對于品牌的塑造很重視，比如在公司運營層面我們一直很看重老帶新，一直希望把老帶新的轉(zhuǎn)化率能夠維持在比較高的狀態(tài)，這也是因為老帶新對于品牌口碑有很強的推廣作用。
第四個點，東原一直信奉“所見即所得”，比如印江山項目，投入的重點都在社區(qū)會所，市政公園等方面，這些東西都是未來能夠持續(xù)發(fā)揮價值的場所。我們從來不會在項目里搞一些網(wǎng)紅打卡點之類的噱頭，因為這些東西或許短期內(nèi)是能夠吸引到關(guān)注和流量，但等到項目開發(fā)完，業(yè)主來接房的時候發(fā)現(xiàn)這些網(wǎng)紅建筑已經(jīng)拆掉了，這樣的話無形中會對開發(fā)商品牌和口碑造成損傷。
東原啟城實體展示區(qū)
第五點，東原一直在追尋的是一種“中而美”的境界，所謂的“中”指的是我們整體規(guī)模不能太大，不會為了規(guī)模去加杠桿導(dǎo)致自己騎虎難下，但也不能太小，如果太小的話可能會被資本市場淹沒，所以為什么我們一直以來在房企中的排名都是徘徊在40到50之間，就是為了詮釋“中”這個字。
至于“美”，第一個當然是指盡力去把產(chǎn)品做得好，只有產(chǎn)品做得好，大家才會認可你這個公司；第二個是指我們物業(yè)，東原物業(yè)賽惟測評連續(xù)兩年都是全國第一；第三個是我們的社群運營比較好，在全國數(shù)一數(shù)二，而且因為社群運營的存在，為業(yè)主提供了情感交流和聯(lián)動的平臺，而社區(qū)運營一定程度上又反哺了物業(yè)和產(chǎn)品，三者共同構(gòu)建起了東原的品牌力。
總的來說，東原是一家穩(wěn)健之余也不失亮點的公司。
云南房網(wǎng)：在昆明城中村改造一直是一個比較棘手的問題，以往人生地不熟的外來房企很少會涉足城改。但我們聽說東原啟城已經(jīng)和空港經(jīng)濟區(qū)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，準備將項目規(guī)模擴大至一千多畝，而且該項目還涉及到了許多城中村改造的工作，能否請您詳細介紹一下東原啟城2.0項目的情況，以及東原為什么敢于接下城中村改造這個燙手的山芋？
沈蘇：好的，其實所謂的東原啟城2.0，也就是我們計劃打造的一個迪馬智慧生態(tài)城，它的位置就在空港片區(qū)大板橋、西沖一帶，東原啟城的旁邊，規(guī)模大概有1000多畝，也確實涉及到兩個城中村的改造。
迪馬智慧生態(tài)城效果圖
在一二級聯(lián)動方面，東原的能力確實不能和本地一些專精于城改的企業(yè)相提并論，但可以看到我們是在啟城的旁邊去接了城改，而不是貿(mào)然去主城核心區(qū)做城改項目。
之所以會做這個選擇，一方面也是因為已經(jīng)開發(fā)了啟城，我們對空港經(jīng)濟區(qū)比較熟悉了解；另一方面也是基于政府的支持于信任及東原的一些綜合能力，讓我們有信心把這個項目做好。
至于東原有哪些綜合能力，其實也需要分幾個點來說：
首先是東原的商業(yè)運營能力。
在開發(fā)迪馬智慧生態(tài)城之前，我們就請了空港管委會和滇中新區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)，去重慶、成都、南京、上海走訪過我們的商業(yè)項目。在實際展示了我們的商業(yè)項目之后，我們的商業(yè)運營能力，尤其是打造特色商業(yè)的能力得到了空港管委會和滇中新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的認可。
其次是東原的資源整合能力。
目前整個空港經(jīng)濟區(qū)存在一個空白就是沒有中學(xué)，教育資源的斷檔一直都是空港難以聚集人氣的原因之一。
而東原過去在重慶、成都的一些項目，在教育配套資源整合方面做得還不錯，所以這次我們打算在迪馬智慧生態(tài)城打造一所初中和高中，為空港經(jīng)濟區(qū)補上教育配套這一短板，也讓片區(qū)的居民能有更多的選擇。
迪馬智慧生態(tài)城教育配套規(guī)劃
然后就是在創(chuàng)新型城市更新方面，東原其實一直在努力探索。
我們一直在嘗試一些嶄新的城改方式，不一定就會選擇大拆大建，而是要在拆遷的基礎(chǔ)上做好一些微改造和微更新，避免勞民傷財。在一些微改造方面，東原可以充分發(fā)揮自己在商業(yè)管理、物業(yè)管理、社區(qū)運營管理的能力。
比如說東原重慶后堡項目、兩江片區(qū)的The Oval一奧天地，就是我們創(chuàng)新型城改的典范。
The Oval一奧天地改造前后對比
所以總的來說盡管城改不是東原最擅長的領(lǐng)域，但我們既然打算要深耕昆明，那么就必須去提升自己在一二級聯(lián)動方面的能力和經(jīng)驗，畢竟昆明80%的土地都涉及到一二級聯(lián)動，如果東原做不好一二級開發(fā)，那“深耕昆明”就變成一句空談了。
后續(xù)東原也希望能夠發(fā)揮城改的綜合能力，打造更多的成功項目，得到政府更多的信任。
云南房網(wǎng)：去年4月份東原在西北新城落下入昆以來的第三子，并且也將旗下的TOP產(chǎn)品系帶到了昆明，隨后市場也就流傳著“東原要給西北新城提提檔次”的說法，請問您怎么看待這個說法？東原印江山是否真能讓西北新城實現(xiàn)提檔升級？
沈蘇：要給一個區(qū)域提檔升級，這個大話我們東原不敢說。西北新城在區(qū)委區(qū)政府的耕耘下，成為了近期昆明擁有最成熟配套和地產(chǎn)開發(fā)最熱的片區(qū)之一，也有許多非常優(yōu)秀的企業(yè)參與，并開發(fā)了大量不錯的項目，東原并不敢說要在這些優(yōu)秀企業(yè)之上再去提升區(qū)域的檔次，也做不到。
只能說過去西北新城的許多地塊，本身容積率比較高，所以產(chǎn)品單一是在所難免的。而印江山因為地塊自身具備比較出色的條件，所以提供給我們更大的施展空間，能夠給市場帶來一些差異化的產(chǎn)品，填補一些市場的空缺。
印江山項目位置
當然，東原對于這塊土地也做了充分的準備和鉆研，才有機會在西北新城甚至在整個昆明呈現(xiàn)出不一樣的產(chǎn)品。
具體來說，比如之前有人問過我，說印江山2.6的容積率和3.0其實差距也不大，以前西北新城也有容積率接近的項目，為什么別的項目沒能實現(xiàn)差異化的產(chǎn)品？
實際上東原在去年底研究這塊土地的時候就發(fā)現(xiàn)了一個細節(jié)，除了2.6容積率之外，這塊地的建筑密度條件比較寬松。
一般市場上常見的3.0容積率的土地，如果是純住宅用地，它的建筑密度大約只能到20%左右，這就意味著開發(fā)的產(chǎn)品只能是高層住宅。
而印江山這塊地其實是由4個地塊組成，4個地塊中，有三塊地的建筑密度都可以到40%，這就給了我們實現(xiàn)高低配，開發(fā)疊拼產(chǎn)品的硬性前提。
印江山地塊詳細信息
所以如果不是發(fā)現(xiàn)了這個點，可能東原也會選擇放棄這塊地，但也正是因為這一點，足以支撐東原來打造出比較高端的產(chǎn)品系，所以我們果斷出手拿下了這塊地，也才有了現(xiàn)在的印江山項目。
云南房網(wǎng)：市場對于東原·印江山的情況非常關(guān)注，尤其是項目的疊拼產(chǎn)品熱度很高，請沈總簡單介紹一下東原·印江山，包括疊拼產(chǎn)品會在何時開盤？以及疊拼產(chǎn)品有哪些特點和優(yōu)勢？
沈蘇：東原在做產(chǎn)品的時候，不是簡單地為做產(chǎn)品而做產(chǎn)品，而是更多地考慮讓家的每一個平方，都能有新的功能出現(xiàn)。所以東原疊拼的優(yōu)勢在于功能性以及嶄新的生活理念，讓大家能夠生活的更加舒適。
至于這些特點和優(yōu)勢具體如何體現(xiàn)，等到我們產(chǎn)品亮相的時候大家自然就會知道。疊拼產(chǎn)品不出意外的話應(yīng)該會在本月內(nèi)就推向市場，屆時歡迎大家來參觀。
印江山疊拼產(chǎn)品效果圖
其實印江山項目的細節(jié)很多，也不只是疊拼可以拿出來說，比如我們高層103㎡戶型，在這個面積段其實是很少見的，不但擁有中西廚的設(shè)計，而且規(guī)劃中就提前考慮了封陽臺，包括兒童房的設(shè)計理念也比較超前。
印江山103㎡戶型圖
很多常規(guī)戶型的兒童房，尺寸極小，空間憋屈，采光也不好，而印江山103㎡戶型在規(guī)劃階段就提前考慮到這一點，我們打算把生活陽臺改造為兒童房，這樣一來不但戶型的贈送面積大大增加，而且也實現(xiàn)了尺度充裕、采光充足的兒童房設(shè)計。這一設(shè)計也是在兼顧舒適性功能性的同時，把自己的產(chǎn)品邏輯體現(xiàn)出來。
云南房網(wǎng)：我們都知道，去年下半年以來樓市已經(jīng)陷入了持續(xù)低迷，不過如果從土地出讓和新房供應(yīng)的情況來看，市場的拐點也已經(jīng)隱隱浮現(xiàn)。那么作為資深的房地產(chǎn)從業(yè)者，希望沈總能從您個人觀察研究的角度談?wù)劺ッ鳂鞘薪窈蟮淖呦�，以及您對未來東原和昆明的合作有怎樣的期待？
沈蘇：現(xiàn)在昆明的市場確實是有壓力的，但東原并不會只看當下，當東原選擇進入昆明的時候，就已經(jīng)在考慮行業(yè)未來的格局和變化。
總的來說，在對西南區(qū)域做了大量調(diào)研之后，我們認為昆明房地產(chǎn)市場的發(fā)展機會更大。
第一點：從云南自身的發(fā)展來看，云南未來會成為國家對外經(jīng)貿(mào)經(jīng)商一個比較核心的區(qū)域。近期昆明高新區(qū)、滇中新區(qū)已經(jīng)吸引到像聞泰科技、京東方這種比較厲害的企業(yè)進駐，一個邊陲地區(qū)能吸引到如此量級的企業(yè)，這在以前是難以想象的。而之所以這些企業(yè)愿意過來，也是因為云南的戰(zhàn)略地位已經(jīng)有了很大變化，如今云南是國家面對東南亞貿(mào)易的陸上口岸�，F(xiàn)在云南每年能組裝2000萬部手機，未來會到1億部，甚至2億部，如果能達到這種規(guī)模，那必然會對云南的產(chǎn)業(yè)帶來結(jié)構(gòu)性的變化，對人口導(dǎo)入、稅收都有很大幫助，所以在國家層面加大對東南亞貿(mào)易的趨勢下，云南橋頭堡的地位在不斷凸顯，這就意味著未來人、財、力等各方面的資源都會朝著省會昆明傾斜，而這一個傾斜我們是關(guān)注到的。
第二點，從公司戰(zhàn)略來說，我們也一直在找尋這樣一個有機會的城市，以前東原的城市布局一直是沿著長江在走，從重慶一直發(fā)展到了上海。但是現(xiàn)在除了這些成熟區(qū)域之外，我們也需要去找尋一些新興的城市，那么昆明不但有政策資源的傾斜，同時氣候條件也比較宜居，就理所當然成為了東原的重點目標。
第三點：公司在調(diào)研西南區(qū)域的時候，在其他幾個城市身上看到了一些問題。西南其他幾個城市，要么市場起伏比較大，要么操盤邏輯有問題，要么競爭壓力很大，基本都是一個短期內(nèi)很難發(fā)展的狀態(tài)。而東原想要找到一個短期內(nèi)就有機會，且也可以持續(xù)深耕的城市，綜合看下來昆明就是這樣的城市。
第四點：昆明市場還有一個關(guān)鍵機會就是去年一年沒怎么供地，這個狀況如果持續(xù)到一定程度，肯定會造成供需關(guān)系變化，再加上昆明十四五有著沖刺1000萬人口的規(guī)劃。如果人口不斷引進，融資層面也不斷放松，我們預(yù)計到今年三四季度，市場的機會就會浮現(xiàn)。
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