近期，有媒體發(fā)布消息稱，《全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（下稱《辦法》）已于近日制定并出臺(tái)。這個(gè)消息引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注，更有不少業(yè)內(nèi)人士發(fā)表了對(duì)《辦法》的觀點(diǎn)和意見(jiàn)。
購(gòu)買預(yù)售商品房風(fēng)險(xiǎn)高的原因，大多是房企收到的預(yù)售資金未得到及時(shí)監(jiān)管，最終導(dǎo)致在售項(xiàng)目停工、爛尾等。昆明作為以銷售預(yù)售商品房為主的城市，預(yù)售資金的監(jiān)管工作極為重要，《辦法》出臺(tái)會(huì)帶來(lái)哪些影響呢？
在確保項(xiàng)目交付的前提下
提高預(yù)售資金使用靈活性
記者查閱多個(gè)平臺(tái)，并詢問(wèn)多個(gè)部門后得知，《辦法》文件全文尚未公布。從最先發(fā)布該《辦法》的新聞報(bào)道中得知，《辦法》與1994年發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定，有一個(gè)最大的不同：新的《辦法》對(duì)預(yù)售資金的規(guī)定進(jìn)行了全國(guó)統(tǒng)一，有利于規(guī)范預(yù)售資金的使用。
《辦法》中明確：預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”，由市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)合同等核定，能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。在確保項(xiàng)目交付的前提下，提高商品房預(yù)售資金使用靈活性，能改善行業(yè)基本面，提振投資者信心。
有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然目前暫未看到全文，但該政策對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)有著積極的意義，在確保交付的前提下，降低了房企資金周轉(zhuǎn)的壓力。
值得注意的是，昆明此前發(fā)布過(guò)加強(qiáng)監(jiān)管商品房預(yù)售資金的規(guī)定。2020年12月1日，《昆明市人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知（試行）》（下稱《通知》）發(fā)布�！锻ㄖ访鞔_：2021年1月1日起，昆明五華、盤龍、西山、官渡、呈貢區(qū)及三個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)（度假）區(qū)范圍內(nèi)（下稱“主城中心區(qū)”）,將嚴(yán)格按照政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、專戶�？畹脑瓌t，沿著商品房預(yù)售資金的“收、用、管”這條主線進(jìn)行監(jiān)管，以保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，進(jìn)一步構(gòu)建和完善全市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理制度體系。
昆明之前就有過(guò)樓盤開發(fā)商因挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致樓盤停工爛尾的先例——位于呈貢區(qū)的涌鑫哈佛中心因開發(fā)商資金鏈斷裂，拖欠施工方大量工程款，導(dǎo)致部分工程停工。2021年9月，呈貢區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上回復(fù)網(wǎng)友相關(guān)問(wèn)題時(shí)，提到了該項(xiàng)目預(yù)售資金的核查情況，表示警方正在開展調(diào)查，查明項(xiàng)目被挪用的商品房預(yù)售資金流向，“爭(zhēng)取追回被挪用的資金”。
加強(qiáng)資金監(jiān)管
有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)“保交樓”
昆明市社科院研究員高軍分析表示，昆明市制定出臺(tái)的《通知》，是根據(jù)全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（以下簡(jiǎn)稱“辦法”）基礎(chǔ)上制定的，目的是更加明確預(yù)售資金監(jiān)管額度的規(guī)范使用。兩個(gè)文件是一致的，既有上位文件的指導(dǎo)作用，又有昆明市的地方特點(diǎn)，相互補(bǔ)充。
高軍認(rèn)為，全國(guó)性的文件出臺(tái)對(duì)預(yù)售資金的使用和管理更加到位，意味著收取的購(gòu)房者資金更加安全，其合法權(quán)益更好地得到保障，對(duì)進(jìn)一步構(gòu)建和完善全市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理制度體系有現(xiàn)實(shí)意義。
高軍提到：“《辦法》的出臺(tái)，是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展將構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的利好。一是購(gòu)房者的預(yù)售資金安全性有保障；二是購(gòu)房者在法律層面得到保障；三是對(duì)房地產(chǎn)商的監(jiān)管更加規(guī)范，透明度更高。對(duì)昆明市房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展起到推動(dòng)作用。”
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示，昆明出臺(tái)的《通知》明確：商品房預(yù)售資金包括購(gòu)房者支付的定金、首付款、一次性付款，及按揭貸款在內(nèi)的后續(xù)付款等，應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，這也意味著預(yù)售資金賬戶專款專用，優(yōu)先保障房企項(xiàng)目如期交付。而此次全國(guó)性的《辦法》規(guī)定，能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用，這在一定程度上引導(dǎo)房企鞏固“保交樓”的基礎(chǔ)，有利于進(jìn)一步緩解房企流動(dòng)性壓力；《辦法》更像是昆明此前出臺(tái)通知更進(jìn)一步的深化政策。
梁楠認(rèn)為，《辦法》的出臺(tái)，有利于進(jìn)一步規(guī)范昆明預(yù)售監(jiān)管資金的操作，進(jìn)一步提升房企資金狀況的安全性，促進(jìn)房企預(yù)售資金的循環(huán)，對(duì)緩解房企資金壓力具有積極作用；其次，在引導(dǎo)昆明房企“保交樓”的同時(shí)，有利于保障購(gòu)房者的權(quán)益，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
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