為了孩子上學(xué)，劉某看中了陳某名下位于昆明五華區(qū)黑林鋪前街的一套房子，雙方協(xié)商購房事宜后達(dá)成買賣意向。劉某付了2萬元定金和18萬元購房款，剩余的21萬元需要向銀行貸款，雙方到不動(dòng)產(chǎn)中心辦理了過戶。當(dāng)劉某到派出所給孩子遷戶時(shí)，被告知：所買房屋屬于危房，不能遷入戶口。近日，五華法院審理后，判決解除合同，退還購房款，并由陳某承擔(dān)相應(yīng)的損失。
買房后才發(fā)現(xiàn)買到危房
2020年12月6日，劉某看中陳某名下位于五華區(qū)黑林鋪前街的一套房子，并向陳某支付了購房定金2萬元。
2020年12月13日，雙方簽訂了二手房買賣合同，劉某支付了購房款18萬元，余款21萬元貸款支付。同年12月底，雙方依約辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
2021年1月13日，在辦理戶口遷入的過程中，五華公安分局海源派出所戶籍民警告知?jiǎng)⒛�，所遷房屋為“危房”，不能遷入戶口。
劉某說，他買房子，就是為了遷入娃娃戶口便于讀書，如今不能遷戶了，要求陳某退房退款。
2021年1月31日，劉某就解除合同事宜與陳某協(xié)商，但陳某拒絕解除合同。
劉某認(rèn)為，陳某明知房屋屬于危房，但在交易過程中隱瞞該事實(shí)，導(dǎo)致他購買了不能入住、不能遷入戶口。
雙方多次協(xié)商未果后，劉某將陳某告到法院，請求解除合同，并要求陳某賠償自己的損失。
案件審理過程中，陳某提起反訴，要求劉某繼續(xù)履行合同并支付尾款。
庭審中，雙方對涉案房屋是否存在嚴(yán)重影響正常居住使用的主體結(jié)構(gòu)問題各執(zhí)一詞，法院依照劉某申請啟動(dòng)了鑒定程序。
一審判決賣方退房款賠損失
2021年11月29日，由專業(yè)公司出具的房屋鑒定意見書載明：根據(jù)《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，涉案房屋鑒定綜合評(píng)級(jí)為Dsu級(jí)。即該房屋建筑安全性嚴(yán)重不符合本標(biāo)準(zhǔn)對Asu級(jí)的要求，嚴(yán)重影響整體承載，必須立即采取措施。鑒定機(jī)構(gòu)建議：（1）為保證房屋地震作用下的結(jié)構(gòu)安全，建議對其進(jìn)行拆除；（2）若拆除受限，應(yīng)立即對Dsu房屋進(jìn)行抗震加固處理；（3）在拆除或加固前，應(yīng)加強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)的日常檢查、檢測等。
五華區(qū)法院審理認(rèn)為，涉案房屋主體結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重問題，明顯不能滿足正常的居住使用需求，劉某作為買受人的合同目的明顯不能實(shí)現(xiàn)，可行使法定解除權(quán)。陳某要求繼續(xù)支付購房尾款的請求不能成立。同時(shí)，在合同解除后，陳某應(yīng)退還劉某購房款20萬元，并賠償交易損失20114.75元【契稅3904.76元、地方教育附加（增值稅地方教育附加）195.24元、教育費(fèi)附加（增值稅教育費(fèi)附加）292.85元、城市維護(hù)建筑稅（市區(qū)）683.33元、個(gè)人所得稅（財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得）3904.76元、增值稅（銷售不動(dòng)產(chǎn)）9523.81元、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)80元、公證費(fèi)1230元、直通車費(fèi)300元】。另外，鑒定費(fèi)4萬元是劉某為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的必要費(fèi)用，應(yīng)由陳某負(fù)擔(dān)。
一審判決后，當(dāng)事人未提起上訴，現(xiàn)已發(fā)生法律效力。
賣方出售危房要承擔(dān)責(zé)任
審判法官介紹，危房即危險(xiǎn)房屋，根據(jù)《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》，危險(xiǎn)房屋是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有倒塌的可能，喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。關(guān)于房屋的鑒定標(biāo)準(zhǔn)一共有A、B、C、D四個(gè)等級(jí)。涉及危房的為C、D級(jí)，C級(jí)是局部建筑主體結(jié)構(gòu)不合格，需要大修大補(bǔ)，D級(jí)是整個(gè)建筑主體結(jié)構(gòu)不合格，嚴(yán)重影響居住和使用安全，必須強(qiáng)制拆除。
“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”，主要是指房屋的主體結(jié)構(gòu)不符合法定的或者約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，從而影響買受人基本的居住或者使用需要。對此，應(yīng)從廣義上理解，因?yàn)榉课葑鳛橐粋�(gè)完整的建筑工程，其主體結(jié)構(gòu)既包括房屋地下隱蔽工程的地基部分，也包括房屋地上工程部分。但房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格必須在出現(xiàn)以下兩種情形時(shí)，出賣人才應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任：一是出賣人無法交付，例如因主體結(jié)構(gòu)不合格導(dǎo)致房屋存在嚴(yán)重缺陷，從而使出賣人無法交付房屋。二是交付后檢驗(yàn)不合格，在檢驗(yàn)不合格的情形下，表明買受人有確切的證據(jù)證明出賣人的行為構(gòu)成根本違約。
本案屬于第二種情形，因此，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
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