居民小區(qū)中的公共空間被少數(shù)人甚至是開發(fā)商侵占，是當下常見的現(xiàn)象。近期，官渡區(qū)人民法院審理了一起小區(qū)業(yè)主委員會狀告開發(fā)商侵犯業(yè)主共有權案件。開發(fā)商在小區(qū)業(yè)主委員會還未成立時，就將小區(qū)會所出租給他人，小區(qū)業(yè)主委員會成立后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商出租的會所屬于社區(qū)衛(wèi)生服務用房，于是，業(yè)主委員會將開發(fā)商和商戶告上法院，要求停止侵權行為，恢復原狀。
業(yè)主委員會訴開發(fā)商侵犯業(yè)主共有權
官渡區(qū)某小區(qū)的業(yè)主委員會，由該小區(qū)業(yè)主通過召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并于2021年8月25日向官渡區(qū)物業(yè)管理處申請登記備案。
在業(yè)委會成立之前，2016年11月10日，該小區(qū)的開發(fā)商云南某有限責任公司與展某（化名）簽訂了一份租賃合同，其中約定：公司將該小區(qū)某棟會所出租給展某使用，租賃用途為“超市”，租賃期5年，自2017年1月1日起至2022年12月31日止，并免去2017年的房租。
合同簽訂后，云南某有限責任公司向展某交付了小區(qū)內(nèi)的會所。同時，展某向云南某有限責任公司預付了2018年的租金。
2021年，該小區(qū)業(yè)主委員會成立后，查詢了該會所的不動產(chǎn)檔案信息，結(jié)果顯示該會所為“無明確產(chǎn)權登記”。另經(jīng)查證，該會所在規(guī)劃用途上屬于“社區(qū)衛(wèi)生服務用房”。
之后，業(yè)委會以云南某有限責任公司與展某的租賃行為侵犯業(yè)主共有權為由，訴至官渡區(qū)人民法院，要求確認該會所為業(yè)主共有，并要求開發(fā)商停止侵權行為，恢復原狀。
法院：涉案房屋歸業(yè)主所有
開發(fā)商的租賃行為是否違法？是否侵犯了業(yè)主共有權？ 庭審中，云南某有限責任公司與展某分別提出了意見。展某稱，目前房屋已騰退，“不存在侵占”，還認為此案的訴訟主體資格有問題，“如果沒有業(yè)主大會的決議，則業(yè)主委員會的訴訟主體資格不成立�！�
開發(fā)商表示，公司與商戶間的租賃合同已解除，不存在占用行為，也不存在停止侵權的說法。此外，開發(fā)商也質(zhì)疑業(yè)委會是否能夠合法代表業(yè)主。
庭審時，承辦法官查明案件情況后，指出：此案爭議的焦點——該小區(qū)某會所，在規(guī)劃用途上屬于社區(qū)衛(wèi)生服務用房。依照法律規(guī)定，該房屋在權屬上屬于小區(qū)業(yè)主共有。所以，法院依法確認該房屋為小區(qū)業(yè)主共有。另外，庭審中，各方都確認展某在開庭前就已經(jīng)搬離該會所，所以針對業(yè)主委員會要求其“停止侵害，恢復原狀”的訴訟請求，法院認為，該訴請缺乏事實依據(jù)，所以沒有支持。
經(jīng)審理，官渡區(qū)人民法院依法作出判決：涉案小區(qū)某會所為小區(qū)業(yè)主共有。同時，駁回了小區(qū)業(yè)主委員會的其他訴訟請求。
據(jù)介紹，該案一審后，又經(jīng)歷了二審，結(jié)果是“維持原判”。目前，二審判決已生效。
釋法
業(yè)委會出于維護全體業(yè)主利益而起訴
訴訟主體地位獲認可
承辦法官介紹：法律規(guī)定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會�，F(xiàn)有法律并未將業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位與訴訟主體地位加以明確。
本案中，法院在認定原告訴訟地位時認為：該小區(qū)的業(yè)主委員會，是符合法律規(guī)定的條件和程序依法成立的業(yè)主自治管理組織，且在開庭前，該業(yè)主委員會就此次訴訟事項已通過了業(yè)主大會的表決并形成決議。業(yè)委會出于維護全體業(yè)主整體利益的角度提起訴訟，更有利于作為代表維護全體業(yè)主對共有部分的權屬，并在發(fā)生爭議時保護訴權，嘗試解決糾紛。因此，法院認可了該小區(qū)業(yè)主委員會的訴訟主體地位。
另一方面，法律規(guī)定：業(yè)主享有的建筑物共有部分，共有權的客體主要包括：建筑物的基本構(gòu)造部分、建筑物的公用設施、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位、建筑物及其附屬設施的維修基金等。本案中，業(yè)主不僅對建筑物內(nèi)其專有部分享有專有權，也享有按照專有部分面積所占比例對建筑物共有部分的共有權，即使用、收益的權利。該權利受到侵害時，可以通過司法救濟的方式，使該權利的行使恢復到完滿狀態(tài)。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權：news@ynhouse.com。
熱門評論