新房供應(yīng)大降近4成，房?jī)r(jià)跳水，呈貢去庫(kù)存還有什么招數(shù)？

根據(jù)呈貢區(qū)房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2022年呈貢僅有11個(gè)項(xiàng)目獲批預(yù)售證24張，新房供應(yīng)為63.4萬(wàn)方，同比去年下降38%，創(chuàng)五年來(lái)新低，全年更是沒(méi)有一個(gè)純新盤(pán)入市。

2022年呈貢11個(gè)項(xiàng)目新增預(yù)售63.4萬(wàn)方

2022年昆明市呈貢區(qū)共發(fā)放了24張預(yù)售證，獲證的項(xiàng)目包括邦泰花園城、卓越滇池晴翠、昆明金茂國(guó)際新城、光明璟宸、綠地海之城、中國(guó)鐵建山語(yǔ)桃源、鵬欣漫城都薈、廣電壹號(hào)苑、綠地東海岸、云麓灣、興冶廣場(chǎng)11個(gè)樓盤(pán)，共新增預(yù)售633967.63平方米。同比2021年的103萬(wàn)方，減少39.6萬(wàn)方，降幅達(dá)38%。

而且獲發(fā)預(yù)售的這11個(gè)樓盤(pán)中，沒(méi)有一個(gè)純新盤(pán)，均為老項(xiàng)目加推供應(yīng)，新房供應(yīng)也是主要來(lái)源于卓越滇池晴翠、山語(yǔ)桃源、金茂國(guó)際新城等大盤(pán)項(xiàng)目。

不過(guò)，呈貢去年新房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)還是以住宅為主，除了興治廣場(chǎng)是純商業(yè)外，其余都是住宅項(xiàng)目。

呈貢商品房供應(yīng)量最近6年變化

從2017年以來(lái)，呈貢新房供應(yīng)量就沒(méi)有低于過(guò)100萬(wàn)方，在樓市最火的2018年到2019年，呈貢新房供應(yīng)更是突破了200萬(wàn)方，2019年達(dá)到峰值，而那幾年也是呈貢房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，不少樓盤(pán)的均價(jià)甚至能和主城看齊。

但最近三年，呈貢的量?jī)r(jià)逐步下滑，2022年的供應(yīng)量跌破百萬(wàn)方，僅相當(dāng)于2019年供應(yīng)量的四分之一，創(chuàng)下6年來(lái)的新低。

2021-2022年呈貢商品房供銷(xiāo)存量對(duì)比

前些年巨大的供應(yīng)量導(dǎo)致呈貢商品房庫(kù)存增加，成為困擾呈貢的去化難題。

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)，呈貢商品房庫(kù)存在2021年11月時(shí)為405.85萬(wàn)方，2022年11月呈貢新房存量降到了382.69萬(wàn)方，一年時(shí)間庫(kù)存降低了23.16萬(wàn)方，但呈貢的庫(kù)存量依然還是昆明各板塊之首。

去庫(kù)存無(wú)非從兩方面著手，一是減少土地供應(yīng)，并傳導(dǎo)到新房供應(yīng)量，二是推動(dòng)銷(xiāo)售。

從土地供應(yīng)端看，自2020年12月9日光明地產(chǎn)拿下光明璟宸二期156畝住宅用地后，呈貢整幅的商住土地交易斷檔已有2年了，這是呈貢新房供應(yīng)量大幅減少的直接原因。

但在銷(xiāo)售端，卻沒(méi)有什么可以立竿見(jiàn)影的手段，去年整體市場(chǎng)慘淡，覆巢之下，呈貢也無(wú)法獨(dú)善其身，不過(guò)呈貢樓盤(pán)在去年還是很努力，大打降價(jià)牌，取得一定效果。

卓越滇池晴翠2021年入市，成了呈貢熱銷(xiāo)樓盤(pán)

去年呈貢樓盤(pán)價(jià)格跳水現(xiàn)象突出，住宅整體均價(jià)已跌破萬(wàn)元。房?jī)r(jià)下調(diào)幾乎波及所有在售樓盤(pán)，比如光明璟宸、卓越滇池晴翠、山語(yǔ)桃源、金茂國(guó)際新城、中交錦瀾府、鵬欣漫城都薈等，都在去年推出了幅度很大的價(jià)格優(yōu)惠，甚至有樓盤(pán)還用上了“零首付”購(gòu)房的手段。

銷(xiāo)售端降價(jià)對(duì)于去庫(kù)存的效果還是比較明顯，2022年，光明璟宸、卓越滇池晴翠分別賣(mài)出964套和844套房子，位居昆明樓盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)榜的第三和第四位。按銷(xiāo)售金額統(tǒng)計(jì)，呈貢也有6個(gè)樓盤(pán)進(jìn)入了昆明前50。

但不可忽視的是，呈貢近年來(lái)的去化成績(jī)主要還是體現(xiàn)在住宅銷(xiāo)售，而最難的商辦庫(kù)存還沒(méi)有太大起色，因此我們可以看到，去年呈貢新增的商辦新房供應(yīng)數(shù)量極少，僅有興冶廣場(chǎng)新增了29071萬(wàn)方。

對(duì)于攻堅(jiān)難度極大的商辦庫(kù)存，呈貢近期也有了新辦法，那就是保租房，去年呈貢審批通過(guò)了滇池明珠廣場(chǎng)、中通世紀(jì)商務(wù)中心、斗南花卉小鎮(zhèn)花卉產(chǎn)業(yè)綜合配套服務(wù)區(qū)三個(gè)保租房項(xiàng)目，房源總數(shù)達(dá)5854套，數(shù)十萬(wàn)方的公寓和商鋪?zhàn)優(yōu)楸Ｗ夥孔猿纸?jīng)營(yíng)，將大幅度減少了商辦庫(kù)存。

由于2年沒(méi)有賣(mài)地，今年呈貢新房供應(yīng)量預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持低位，在售項(xiàng)目低價(jià)走量的趨勢(shì)也不會(huì)輕易改變，再加上保租房還有可能繼續(xù)擴(kuò)容，呈貢龐大的庫(kù)存有望進(jìn)一步減少。

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