昨天，呈貢的第二個(gè)第四代住宅項(xiàng)目——中通聯(lián)大書山過(guò)規(guī)，17棟清一色的第四代住宅引人矚目，7.8萬(wàn)平米建筑面積，約700多套住宅的規(guī)模，也超過(guò)呈貢首個(gè)過(guò)規(guī)的第四代住宅項(xiàng)目——邦泰·春華序棠。

中通聯(lián)大書山總共有17棟住宅

和昆明已經(jīng)過(guò)規(guī)的第四代住宅項(xiàng)目相比，聯(lián)大書山的土地條件和規(guī)劃條件無(wú)疑更好，規(guī)則的地塊、僅2.1的容積率給了聯(lián)大書山良好的發(fā)揮空間，所以整個(gè)項(xiàng)目都是9-10層的洋房，而樓間距卻至少做到了19米左右，不能不讓人感嘆：昆明真正的好房子其實(shí)基本都出現(xiàn)在呈貢——這也沒(méi)辦法，誰(shuí)讓呈貢的土地資源更豐富，規(guī)劃管控更寬松呢？

聯(lián)大書山全部是第四代住宅設(shè)計(jì)

從目前已經(jīng)公開(kāi)的規(guī)劃設(shè)計(jì)信息看，中通聯(lián)大書山還是很讓人期待的，再加上項(xiàng)目又在呈貢中軸線旁邊，兩條地鐵經(jīng)過(guò)，配套（學(xué)校、商業(yè)）條件不錯(cuò)，只要價(jià)格合理，肯定會(huì)暢銷。

但問(wèn)題恰恰在于，聯(lián)大書山賣多少才好呢？

探討這個(gè)問(wèn)題之前，我們先來(lái)看看呈貢的房?jī)r(jià)行情。根據(jù)克而瑞上個(gè)月發(fā)布的昆明主城各區(qū)房?jī)r(jià)地圖，呈貢的新房均價(jià)還不到8000元/平米，遠(yuǎn)低于其他四區(qū)。具體到各個(gè)片區(qū)，呈貢只有大漁片區(qū)因?yàn)橛袆e墅類產(chǎn)品，成交均價(jià)能夠過(guò)萬(wàn)，其他片區(qū)都低于1萬(wàn)，聯(lián)大書山所在的呈貢中心板塊，房?jī)r(jià)也才8633元/平米。

今年2月呈貢各個(gè)板塊的新房成交均價(jià)（圖源：克而瑞）

但呈貢的房?jī)r(jià)并不是一直這么低，直到2021年初，呈貢新房均價(jià)仍至少在每平米1萬(wàn)以上，新城區(qū)更是高達(dá)1.3萬(wàn)/平米。聯(lián)大書山旁邊，同樣是中通投資開(kāi)發(fā)的中通世紀(jì)廣場(chǎng)，最高時(shí)賣到1.6萬(wàn)/平米，可以說(shuō)吃盡了呈貢樓市高峰時(shí)期的紅利，可是到了今年，同樣是中通世紀(jì)廣場(chǎng)的尾房，2月份的成交均價(jià)只有8255元/平米。

2021年2月呈貢各個(gè)板塊的新房（住宅）均價(jià)（圖源：克而瑞）

呈貢的房?jī)r(jià)為什么過(guò)去兩年降了這么多？首要原因當(dāng)然是大環(huán)境，其次則是呈貢的新房需求不足，而存量房源又比較多，導(dǎo)致從兩年前開(kāi)始，就有部分樓盤大幅度降價(jià)跳水，比如大學(xué)城片區(qū)的光明璟宸，早在2021年底就將房?jī)r(jià)殺到了最低不到8000元的水平，之后多個(gè)樓盤連續(xù)跟進(jìn)降價(jià)。

給呈貢新房?jī)r(jià)格帶來(lái)更沉重打擊的是去年上市的邦泰兩個(gè)新項(xiàng)目，邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云的均價(jià)都在8000元/平米上下，由于這兩個(gè)樓盤的位置和配套都光明璟宸好得多，如此低的價(jià)格一下就讓呈貢的房?jī)r(jià)整體拉低到了1萬(wàn)元以下。

如果按照當(dāng)前呈貢的房?jī)r(jià)行情，聯(lián)大書山的定價(jià)肯定高不了，但中通投資幾個(gè)月前不惜溢價(jià)也要搶地，規(guī)劃設(shè)計(jì)上也迅速趕上了第四代住宅的潮流，項(xiàng)目品質(zhì)至少?gòu)倪^(guò)規(guī)信息看是不錯(cuò)的，放在目前昆明幾個(gè)第四代住宅項(xiàng)目中也屬于一流水準(zhǔn)，如果還是只能賣不到1萬(wàn)的價(jià)格，肯定是不甘心的。

聯(lián)大書山外觀效果圖

而且上聯(lián)大書山是溢價(jià)拿地，樓面地價(jià)已經(jīng)到了3000多一平米，第四代住宅的建設(shè)成本又高于普通住宅些，核心地段以及雙地鐵、名校等配套優(yōu)勢(shì)也應(yīng)該在房?jī)r(jià)上有所體現(xiàn)，所以項(xiàng)目定價(jià)無(wú)論如何也要過(guò)萬(wàn)才算及格，中通估計(jì)還幻想再觸摸一下旁邊中通世紀(jì)廣場(chǎng)當(dāng)年曾經(jīng)達(dá)到的房?jī)r(jià)高度——1.6萬(wàn)/平米。

但這意味著聯(lián)大書山至少要比當(dāng)前呈貢新房均價(jià)要高幾千塊，甚至要翻番才行，就算有第四代住宅+核心地塊+雙地鐵+配套優(yōu)勢(shì)加持，難度肯定也不是一般的大，更何況去年呈貢的銷冠樓盤——均價(jià)只有8000多的邦泰·悅九章·彩云還沒(méi)有賣完，今年邦泰在呈貢還有兩個(gè)新項(xiàng)目。

不過(guò)今年的邦泰已經(jīng)不是去年的邦泰，邦泰在呈貢的兩個(gè)項(xiàng)目中有一個(gè)也是第四代住宅，肯定也不會(huì)和邦泰·悅九章·彩云賣一樣的價(jià)格，所以邦泰今年也有將呈貢的房?jī)r(jià)拉起來(lái)的愿望。

只不過(guò)房?jī)r(jià)砸下去容易，拉起來(lái)至少要費(fèi)雙倍的力氣吧。

邦泰在呈貢的第四代住宅項(xiàng)目——春華序棠

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