房地產(chǎn)行業(yè)對今年本來抱有很大期望，因為經(jīng)濟(jì)形勢正在好轉(zhuǎn)，政策環(huán)境也比較有利，但開年才半個多月，一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻讓房地產(chǎn)行業(yè)遭了當(dāng)頭一棒。
昨日，國家統(tǒng)計局公布了2022年人口數(shù)據(jù)，去年出生人口956萬，自1949年以來第二次跌至千萬以下，而死亡人口卻有1041萬，全年人口總數(shù)減少85萬，自1961年來首次出現(xiàn)負(fù)增長。
這個數(shù)字并不出人意料，學(xué)者很早就預(yù)測去年中國人口將會負(fù)增長，因為2021年中國就只有48萬的凈增人口，增長率已趨近于零。2022年受疫情影響，出生率進(jìn)一步下降，而死亡人數(shù)卻有增加，此消彼長，全年人口減少在所難免。
中國出生率連續(xù)下降，2022年人口總數(shù)負(fù)增長
中國人口負(fù)增長對各行各業(yè)影響巨大，對房地產(chǎn)行業(yè)尤其如此，因為房產(chǎn)作為一種基本生活資料，市場需求主要依賴兩大因素——人口和經(jīng)濟(jì)收入。中國內(nèi)地從上個世紀(jì)80年代開始開發(fā)商品房，到90年代末終結(jié)福利分房，至今已有40多年，在此期間房地產(chǎn)市場之所以一直高速增長，主要就是因為人口增長、城市化以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的收入增加。
中國人口數(shù)量負(fù)增長，意味著對于住房的新增需求將逐年減少，因為從國際經(jīng)驗看，一個國家的人口數(shù)量一旦開始負(fù)增長，就會形成長期趨勢，很難逆轉(zhuǎn)。中國恐怕也不會例外。
這也就是說，對于國內(nèi)的開發(fā)商而言，面對的將是一個邊際增長不斷萎縮，長期看甚至需求總量也不斷萎縮的市場。盡管市場規(guī)模依然龐大，萎縮速度也不會很快，但過去那種高速增長的時代的確已經(jīng)一去不復(fù)返了。
衣食住行作為人類生活的基本需求，本來龐大而穩(wěn)定，可是相對于其他基本需求，住房由于新舊更替長達(dá)數(shù)十年甚至上百年，消費周期漫長，許多人終其一生恐怕也就買一套房。人口一旦開始負(fù)增長，不僅凈增需求大幅度萎縮，每年還會空出不少舊房，這對長期依賴新房開發(fā)的中國房地產(chǎn)企業(yè)來說，前途暗淡。
人口不斷減少，中國房地產(chǎn)行業(yè)至少將面臨兩大挑戰(zhàn)：
第一，新房市場規(guī)模下滑，開發(fā)主體減少，不少房企將面臨生存危機(jī)。這種由于市場容量帶來的生存危機(jī)，并不像前些年由于經(jīng)濟(jì)周期、政策環(huán)境等變化帶來的短期壓力，隨著周期結(jié)束而自然緩解，而是會造成市場空間持續(xù)性收窄，淘汰難以避免。
第二，以往那種從一線都市到西部縣城，樓市供求兩旺，房價持續(xù)上漲的情形將再也不會出現(xiàn)，人口和資源將進(jìn)一步向大都市集中，今后只有一線城市和個別二線大城市能保持人口流入，新房市場能保持一定規(guī)模，絕大多數(shù)三四線城市的人口將不斷流失，房產(chǎn)過剩，房價下跌。
具體到昆明，2021年昆明常住人口雖然保持增長，但凈增只有4.2萬人，2022年的數(shù)據(jù)尚未公布，考慮到全國的人口形勢，猜測很可能基本沒有增長。未來即使大力搶人，人口增速也會非常緩慢，昆明實現(xiàn)千萬人口都市的夢想將會越來越難，而保住現(xiàn)有人口規(guī)�？赡芨攥F(xiàn)實意義。
去年國內(nèi)部分城市已經(jīng)采取經(jīng)濟(jì)手段刺激生育，比如深圳市如果生育二胎，發(fā)1.1萬；三胎，發(fā)1.9萬；濟(jì)南市規(guī)定，2023年后出生的二孩、三孩，每個孩子每月發(fā)600元補貼，直到3歲，算下來一個人補貼21600元。昆明市目前還沒有看到這方面的政策，估計以后即便出臺，力度也很難有這么大。
以后國內(nèi)各城市將面臨越來越激烈的人口競爭，有財力的可以通過補貼等手段提高生育率，沒錢的只能干瞪眼。或者是城市在經(jīng)濟(jì)上、資源上有競爭力，能夠大量吸引外來人口。
昆明沒錢沒產(chǎn)業(yè)，就剩下個氣候好，雖然提高生育率沒指望，但吸引外來人口倒還有些優(yōu)勢，這其實給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了難得的機(jī)遇，昆明有可能是未來國內(nèi)為數(shù)不多的還能保持一定房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的大都市之一。
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