前些天舉行的昆明市土地推介會(huì)上，五華區(qū)推介的3塊商業(yè)土地十分引人矚目，分別是人民中路和五一路交叉口的原昆八中地塊，威遠(yuǎn)街和護(hù)國(guó)路交叉口的原金鷹三期地塊，以及南屏街北側(cè)正義路東側(cè)的榮成地產(chǎn)地塊（東盟國(guó)際商城項(xiàng)目）。
即將重新出讓的市中心長(zhǎng)期閑置土地
這三個(gè)商業(yè)地塊面積并不大，加起來(lái)只有70.2畝，但都在市中心，彼此相距也不遠(yuǎn)，可以說(shuō)是昆明的黃金寶地。這從幾塊地當(dāng)年的成交價(jià)就可以看出，原昆八中地塊在2010年首次拍賣(mài)時(shí)，成交價(jià)達(dá)到12.9億，每畝2800萬(wàn)元，是歷史第二高。南屏街北側(cè)的18.15畝商業(yè)地塊，2016年榮成公司拿地的價(jià)格是4億元，折合每畝地2210萬(wàn)元，是當(dāng)年單價(jià)地王，排名歷史第五。
今年重新推介的原金鷹三期地塊，2014年第一次拍賣(mài)時(shí)的起價(jià)也達(dá)到2.13億，折合每畝2931萬(wàn)。如果當(dāng)時(shí)成交，將取代原昆八中地塊成為單價(jià)歷史第二貴，僅次于恒隆廣場(chǎng)的4163萬(wàn)。只不過(guò)這塊地幾次拍賣(mài)均以流拍告終。
就價(jià)格來(lái)看，這幾塊商業(yè)用地都稱(chēng)得上是寸土寸金，當(dāng)時(shí)的拍賣(mài)價(jià)即便到了今天，也仍舊是歷史前十的位置，說(shuō)是“黃金寶地”一點(diǎn)也不夸張。
但吊詭的是，雖然土地金貴，位置極佳，這幾塊土地卻要么數(shù)次流拍，要么拿地后又退地，要么拿地多年不開(kāi)發(fā)。
原金鷹三期地塊就是典型的有價(jià)無(wú)市，這個(gè)地塊原計(jì)劃開(kāi)發(fā)金鷹三期項(xiàng)目，可是金鷹國(guó)際在完成一期和二期后便打了退堂鼓，以至于該地塊幾次拍賣(mài)都無(wú)人問(wèn)津。
原昆八中地塊則是在被蘇寧環(huán)球高價(jià)摘得6年后又退地，后來(lái)又遭SKP“放鴿子”，以至于至今閑置。
南屏街北側(cè)的18.15畝商業(yè)地塊最早計(jì)劃開(kāi)發(fā)東盟國(guó)際商城，雖然在2016年被榮成地產(chǎn)摘得，可是一直閑置，2021年年昆明市曾公布了通過(guò)司法手段收回一批閑置土地的計(jì)劃，其中就包括榮成公司所摘得的土地。如今五華區(qū)再次推介這塊地，說(shuō)明已經(jīng)被收回。
這三塊商業(yè)土地雖然加起來(lái)只有70.2畝，但因?yàn)榈靥廃S金位置而價(jià)值不菲，如果按最早交易或者掛牌的價(jià)格算，地價(jià)總共達(dá)到19.03億。
其實(shí)在東盟國(guó)際商城地塊北側(cè)，還有一塊面積差不多大的土地也長(zhǎng)期閑置，只不過(guò)這塊地屬于盤(pán)龍房地產(chǎn)公司所有，去年盤(pán)房破產(chǎn)前地塊曾被法拍，拍賣(mài)價(jià)也高達(dá)3.78億元。如果加上這塊地，市中心這4塊閑置土地的紙面價(jià)值就有22.8億之多，可是卻長(zhǎng)期被用來(lái)停車(chē)，堪稱(chēng)昆明最貴的露天停車(chē)場(chǎng)。
市中心4塊商業(yè)黃金地塊目前都是簡(jiǎn)易露天停車(chē)場(chǎng)
4塊土地閑置時(shí)間最長(zhǎng)的差不多已有20年，最短的也有10多年，如今其中3塊雖然再次被推介，看起來(lái)五華區(qū)有意促成交易，可是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金窗口早已錯(cuò)過(guò)。如果是10多年前拍賣(mài)，還會(huì)有多家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，比如原昆八中地塊在2010年拍賣(mài)時(shí)就有多家企業(yè)競(jìng)購(gòu)，最終是蘇寧環(huán)球高價(jià)摘得，但到了現(xiàn)在，商業(yè)用地的價(jià)值已經(jīng)大打折扣，不要說(shuō)是多家企業(yè)競(jìng)拍，就算是底價(jià)出讓都不一定會(huì)成功。
事實(shí)上，原昆八中地塊在被蘇寧環(huán)球退地后，昆明市在后來(lái)的三次掛牌中價(jià)格就一降再降，2019年2月的掛牌價(jià)只有6.02億，不到蘇寧環(huán)球拿地時(shí)的一半。今年如果再度推向市場(chǎng)，由于容積率已經(jīng)下調(diào)，市場(chǎng)環(huán)境也不比以往，價(jià)格還會(huì)大幅度下降。
原金鷹三期地塊和東盟國(guó)際商城地塊同樣也是如此，如果再次掛牌，即使價(jià)格大幅度下調(diào)，也不一定有人問(wèn)津。
這些昔日炙手可熱、令人垂涎的黃金地塊，白白錯(cuò)過(guò)了開(kāi)發(fā)的黃金窗口，成為價(jià)值打折的燙手山芋。
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